ดูหนังออนไลน์
Properties

เปิดทำเลเด่น.. ผังเมืองรวมกทม. ‘เปลี่ยนสี’



จากแผนการพัฒนาของกรุงเทพมหานคร ระยะ 20 ปี ได้กำหนดวิสัยทัศน์ไว้ว่า กรุงเทพฯ 2575 : กรุงเทพฯ มหานครแห่งเอเชีย (Bangkok : Vibrant of Asia) [ที่มา: กองยุทธศาสตร์บริหารจัดการ กรุงเทพมหานคร] ให้กรุงเทพฯ กลายเป็นเมืองชั้นนำในด้านเศรษฐกิจภาคบริการ ความปลอดภัย สวยงาม สะดวกสบาย น่าอยู่ เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีเอกลักษณ์เฉพาะ

วิสัยทัศน์ดังกล่าวทำให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับเดิม ซึ่งได้ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 จำเป็นต้องปรับปรุงเป็นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการณ์และสภาพแวดล้อมการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป ด้วยแนวคิด “ไร้รอยต่อ”

โดยการปรับพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า เพิ่ม FAR : Floor Area Ratio หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน และ FAR Bonus หรือมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน และมาตรการใหม่ๆ รองรับการขยายตัวของเมืองและที่อยู่อาศัย ให้สอดคล้องกับการพัฒนาโครงข่ายทางด้านคมนาคม โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หรือรถไฟฟ้าสายใหม่ ซึ่งเอื้อต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยผังเมืองใหม่นี้คาดว่าจะประกาศใช้ไม่เกินปี 2563

นางกมลภัทร แสวงกิจ

‘ปรับสีผังเมือง’ เพิ่มพื้นที่ใช้ประโยชน์

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีทิศทางการปรับผังเมืองในหลายพื้นที่สำคัญ เพื่อให้สอดรับกับการพัฒนารถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยาย ทั้ง สายสีเหลือง, สายสีน้ำตาล, สายสีเขียวอ่อน, สายสีชมพู, สายสีแดงเข้ม, และสายสีม่วง โดยมีการปรับจากพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

การปรับผังเมืองดังกล่าว ส่งผลให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ มีพื้นที่สีผังต่างๆ เปลี่ยนแปลง ดังนี้

  • พื้นที่สีเหลือง จะลดลงจาก 438.33 ตารางกิโลเมตร เหลือ 393.79 ตารางกิโลเมตร หรือลดลง 10.14%
  • พื้นที่สีส้ม เพิ่มขึ้นจาก 248.08 ตารางกิโลเมตร เป็น 345.65 ตารางกิโลเมตร หรือเพิ่มขึ้น 39.33%
  • พื้นที่สีน้ำตาล เปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเพียง 0.57%
  • พื้นที่สีแดง หรือพื้นที่สำหรับพาณิชยกรรมเพิ่มขึ้น 9%
แบบผังสีผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

เพิ่มมาตรการเอื้อพัฒนาโครางการใหญ่

นอกจากนี้ ผังเมืองใหม่ ยังมีมาตรการเพิ่มเติมซึ่งเอื้อต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และการโอนสิทธิการพัฒนา ได้แก่ [ที่มา DDproperty: รู้จักผังเมืองใหม่กับ FAR ก่อนซื้อบ้านและคอนโด]

1.มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD) จะเอื้อประโยชน์ต่อการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน โดยพื้นที่ซึ่งจะมีการพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ ในบริเวณที่ถูกควบคุมด้วยข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวม

2.มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right  : TDR) เป็นมาตรการสร้างความเป็นธรรม ด้วยการให้เจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิการพัฒนา จากการกำหนดให้อนุรักษ์อาคารทรงคุณค่า หรืออนุรักษ์พื้นที่ไว้ ในบริเวณที่กฎหมายกำหนด สามารถโอนหรือขายสิทธิพัฒนา ได้แก่ FAR ที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ดังกล่าว ไปยังพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมให้มีการพัฒนา เช่น โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์

ทำเลเด่น อานิสงส์ผังเมือง ‘เปลี่ยนสี’

ทำเลเด่นที่ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการปรับสีผังเมือง ที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ได้แก่

  1. ฝั่งธนบุรี มีการปรับจากพื้นที่สีเขียว หรือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เป็นพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และปรับจากพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีน้ำตาล หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
  2. ตลิ่งชัน ปัจจุบันผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวลาย หรือพื้นที่อนุรักษ์ชนบท และเกษตรกรรม จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเหลือง-ส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ซึ่งจะเชื่อมต่อกับจ.นนทบุรี ที่เป็นพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองฝั่งตะวันตก
  3. กรุงเทพฯ ตอนเหนือ ได้แก่ แนว ถ.พหลโยธิน และถ.วิภาวดีรังสิต ครอบคลุมแยกรัชโยธิน ห้าแยกลาดพร้าว และจตุจักร มีการปรับผังเมืองจากพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
  4. ลาดพร้าวและวังทองหลาง แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เปลี่ยนจากพื้นที่สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
  5. มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง คลองสามวา เหนือสนามบินสุวรรณภูมิ เนื้อที่กว่า 1 แสนไร่ ปัจจุบันเป็นพื้นที่สีเขียวลาย หรือที่ดินประเภทอนุรักษ์และเกษตรกรรม โดยจะลดพื้นที่ ฟลัดเวย์ และปรับเป็นพื้นที่สีเขียว ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวได้
  6. พระราม 9 ยกระดับเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ หรือพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่สุขุมวิท พระราม 9 ศูนย์วัฒนธรรมฯ และเดอะสตรีท รัชดา จากปัจจุบันที่เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่นเดียวกับทำเลรอบสถานีสุทธิสาร และห้วยขวาง

3.ศูนย์กลางคมนาคม พื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดินปรับสูงสุด คือ 3 ศูนย์คมนาคมในอนาคต ได้แก่ สถานีกลางบางซื่อ, ศูนย์กลางคมนาคมมักกะสัน, และศูนย์กลางคมนาคม ตากสิน-วงเวียนใหญ่ ปรับจากพื้นที่สีน้ำเงิน ที่ดินประเภทหน่วยงานราชการ เป็นพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก รองรับการเป็น Sub-CBD หรือพื้นที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ รองจากสีลม สาทร และสุขุมวิทในอนาคต

‘ลาดพร้าว’ ได้อานิสงส์แนวราบมากขึ้น

จากการปรับผังเมือง ทำให้หลายทำเลเหมาะแก่การพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น อาทิ เขตลาดพร้าว ที่มีแผนจะปรับเป็นพื้นที่สีส้ม จากเดิมที่เป็นพื้นที่สีเหลือง จากรายงานของ DDproperty Property Index รอบล่าสุด พบว่า เขตลาดพร้าว มีสัดส่วนจำนวนอุปทานทาวน์เฮ้าส์สูงสุ ดต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี 2561

โดยคิดเป็นสัดส่วน 7.8%  ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในแขวงลาดพร้าว ที่มีจำนวนอุปทานสูงถึง 80.37% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในเขตลาดพร้าว

สัดส่วนทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท ยังเป็นสินค้าหลักที่มีจำนวนใกล้เคียงกัน ทั้งนี้ คาดว่าหลังจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ ประกาศใช้ จะส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้นในทำเลดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) นี้เชื่อว่าจะเป็นการเปิดช่องให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ รองรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ที่ตอบโจทย์กับการขยายตัวเมือง ตามแนวโครงข่ายคมนาคม ทั้งในปัจจุบันและอนาคตมากขึ้น

Add Friend Follow
อรวรรณ หอยจันทร์
อรวรรณ หอยจันทร์ หลายมุมมอง : orawan@thebangkokinsight.com