จากแผนการพัฒนาของกรุงเทพมหานคร ระยะ 20 ปี ได้กำหนดวิสัยทัศน์ไว้ว่า กรุงเทพฯ 2575 : กรุงเทพฯ มหานครแห่งเอเชีย (Bangkok : Vibrant of Asia) [ที่มา: กองยุทธศาสตร์บริหารจัดการ กรุงเทพมหานคร] ให้กรุงเทพฯ กลายเป็นเมืองชั้นนำในด้านเศรษฐกิจภาคบริการ ความปลอดภัย สวยงาม สะดวกสบาย น่าอยู่ เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีเอกลักษณ์เฉพาะ
วิสัยทัศน์ดังกล่าวทำให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับเดิม ซึ่งได้ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 จำเป็นต้องปรับปรุงเป็นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการณ์และสภาพแวดล้อมการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป ด้วยแนวคิด “ไร้รอยต่อ”
โดยการปรับพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า เพิ่ม FAR : Floor Area Ratio หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน และ FAR Bonus หรือมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน และมาตรการใหม่ๆ รองรับการขยายตัวของเมืองและที่อยู่อาศัย ให้สอดคล้องกับการพัฒนาโครงข่ายทางด้านคมนาคม โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หรือรถไฟฟ้าสายใหม่ ซึ่งเอื้อต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยผังเมืองใหม่นี้คาดว่าจะประกาศใช้ไม่เกินปี 2563
‘ปรับสีผังเมือง’ เพิ่มพื้นที่ใช้ประโยชน์
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีทิศทางการปรับผังเมืองในหลายพื้นที่สำคัญ เพื่อให้สอดรับกับการพัฒนารถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยาย ทั้ง สายสีเหลือง, สายสีน้ำตาล, สายสีเขียวอ่อน, สายสีชมพู, สายสีแดงเข้ม, และสายสีม่วง โดยมีการปรับจากพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
การปรับผังเมืองดังกล่าว ส่งผลให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ มีพื้นที่สีผังต่างๆ เปลี่ยนแปลง ดังนี้
- พื้นที่สีเหลือง จะลดลงจาก 438.33 ตารางกิโลเมตร เหลือ 393.79 ตารางกิโลเมตร หรือลดลง 10.14%
- พื้นที่สีส้ม เพิ่มขึ้นจาก 248.08 ตารางกิโลเมตร เป็น 345.65 ตารางกิโลเมตร หรือเพิ่มขึ้น 39.33%
- พื้นที่สีน้ำตาล เปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเพียง 0.57%
- พื้นที่สีแดง หรือพื้นที่สำหรับพาณิชยกรรมเพิ่มขึ้น 9%
เพิ่มมาตรการเอื้อพัฒนาโครางการใหญ่
นอกจากนี้ ผังเมืองใหม่ ยังมีมาตรการเพิ่มเติมซึ่งเอื้อต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และการโอนสิทธิการพัฒนา ได้แก่ [ที่มา DDproperty: รู้จักผังเมืองใหม่กับ FAR ก่อนซื้อบ้านและคอนโด]
1.มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD) จะเอื้อประโยชน์ต่อการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน โดยพื้นที่ซึ่งจะมีการพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ ในบริเวณที่ถูกควบคุมด้วยข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวม
2.มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right : TDR) เป็นมาตรการสร้างความเป็นธรรม ด้วยการให้เจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิการพัฒนา จากการกำหนดให้อนุรักษ์อาคารทรงคุณค่า หรืออนุรักษ์พื้นที่ไว้ ในบริเวณที่กฎหมายกำหนด สามารถโอนหรือขายสิทธิพัฒนา ได้แก่ FAR ที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ดังกล่าว ไปยังพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมให้มีการพัฒนา เช่น โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์
ทำเลเด่น อานิสงส์ผังเมือง ‘เปลี่ยนสี’
ทำเลเด่นที่ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการปรับสีผังเมือง ที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ได้แก่
- ฝั่งธนบุรี มีการปรับจากพื้นที่สีเขียว หรือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เป็นพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และปรับจากพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีน้ำตาล หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
- ตลิ่งชัน ปัจจุบันผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวลาย หรือพื้นที่อนุรักษ์ชนบท และเกษตรกรรม จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเหลือง-ส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ซึ่งจะเชื่อมต่อกับจ.นนทบุรี ที่เป็นพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองฝั่งตะวันตก
- กรุงเทพฯ ตอนเหนือ ได้แก่ แนว ถ.พหลโยธิน และถ.วิภาวดีรังสิต ครอบคลุมแยกรัชโยธิน ห้าแยกลาดพร้าว และจตุจักร มีการปรับผังเมืองจากพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
- ลาดพร้าวและวังทองหลาง แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เปลี่ยนจากพื้นที่สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
- มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง คลองสามวา เหนือสนามบินสุวรรณภูมิ เนื้อที่กว่า 1 แสนไร่ ปัจจุบันเป็นพื้นที่สีเขียวลาย หรือที่ดินประเภทอนุรักษ์และเกษตรกรรม โดยจะลดพื้นที่ ฟลัดเวย์ และปรับเป็นพื้นที่สีเขียว ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวได้
- พระราม 9 ยกระดับเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ หรือพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่สุขุมวิท พระราม 9 ศูนย์วัฒนธรรมฯ และเดอะสตรีท รัชดา จากปัจจุบันที่เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่นเดียวกับทำเลรอบสถานีสุทธิสาร และห้วยขวาง
3.ศูนย์กลางคมนาคม พื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดินปรับสูงสุด คือ 3 ศูนย์คมนาคมในอนาคต ได้แก่ สถานีกลางบางซื่อ, ศูนย์กลางคมนาคมมักกะสัน, และศูนย์กลางคมนาคม ตากสิน-วงเวียนใหญ่ ปรับจากพื้นที่สีน้ำเงิน ที่ดินประเภทหน่วยงานราชการ เป็นพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก รองรับการเป็น Sub-CBD หรือพื้นที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ รองจากสีลม สาทร และสุขุมวิทในอนาคต
‘ลาดพร้าว’ ได้อานิสงส์แนวราบมากขึ้น
จากการปรับผังเมือง ทำให้หลายทำเลเหมาะแก่การพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น อาทิ เขตลาดพร้าว ที่มีแผนจะปรับเป็นพื้นที่สีส้ม จากเดิมที่เป็นพื้นที่สีเหลือง จากรายงานของ DDproperty Property Index รอบล่าสุด พบว่า เขตลาดพร้าว มีสัดส่วนจำนวนอุปทานทาวน์เฮ้าส์สูงสุ ดต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี 2561
โดยคิดเป็นสัดส่วน 7.8% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในแขวงลาดพร้าว ที่มีจำนวนอุปทานสูงถึง 80.37% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในเขตลาดพร้าว
สัดส่วนทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท ยังเป็นสินค้าหลักที่มีจำนวนใกล้เคียงกัน ทั้งนี้ คาดว่าหลังจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ ประกาศใช้ จะส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้นในทำเลดังกล่าว
อย่างไรก็ตาม ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) นี้เชื่อว่าจะเป็นการเปิดช่องให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ รองรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ที่ตอบโจทย์กับการขยายตัวเมือง ตามแนวโครงข่ายคมนาคม ทั้งในปัจจุบันและอนาคตมากขึ้น
