การร่วมทุนกับญี่ปุ่น ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย ร่วมทุนแล้วไม่ต่ำกว่า 400,000 ล้านบาท ช่วยเสริมเงินทุน นวัตกรรม ลดภาระดอกเบี้ย รวมถึงขยายฐานลูกค้าเพิ่ม
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มี การร่วมทุนกับญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาโครงการ มานานหลายปีแล้ว โดยมีทั้งการร่วมทุนแบบรายโครงการ และร่วมทุนระยะยาว
การที่ผู้ประกอบการไทย เลือกร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติ เพราะการได้เงินทุน เข้ามาช่วยขยายกิจการต่อยอดธุรกิจ แม้ว่าพวกเขา จะมีฐานะการเงินที่ค่อนข้างแข็งแกร่งก็ตาม แต่เงินทุนที่ได้จากบริษัทร่วมทุน ไม่มีภาระดอกเบี้ย แค่แบ่งปันผลตอบแทนจากกำไร ให้กันตามสัดส่วนการลงทุนเท่านั้น
ผู้ประกอบการหลายราย เลือกหาพันธมิตรร่วมทุน เพราะเรื่องของต้นทุน ในการพัฒนาโครงการ ที่ได้จากผู้ร่วมทุน ไม่ใช่การขอสินเชื่อจากธนาคาร ทำให้งบการเงินที่ประกาศออกมา มีส่วนของหนี้สินไม่สูงมาก
อสังหาฯ ไทยร่วมทุนญี่ปุ่นกว่า 4 แสนล้าน
การเข้ามาลงทุน ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ของบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น เริ่มเห็นได้แบบชัดเจนตั้งแต่ปี 2556 จากนั้นก็เพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาเรื่อย ๆ ซึ่งถ้านับเฉพาะการร่วมทุน ของบริษัทไทยกับบริษัทสัญชาติญี่ปุ่นเพียงอย่างเดียว พบว่า มีการร่วมทุนกันแล้วไม่ต่ำกว่า 400,000 ล้านบาท เช่น
1. บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ร่วมทุนกับ พัฒนาโครงการมูลค่ารวม 142,400 ล้านบาท จำนวน 34 โครงการ
2. บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท เรสซิเดนซ์ พัฒนาโครงการมูลค่ารวม 89,430 ล้านบาท จำนวน 18 โครงการ
3. บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ร่วมทุนกับ โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ มูลค่าโครงการรวม 38,550 ล้านบาท
4. บมจ.เสนา ดีเวลล็อปเม้นท์ ร่วมทุนกับฮันคิว ฮันชิน พร๊อพเพอร์ตี้ คอร์ปเปอเรชั่น มูลค่าโครงการรวม 27,570 ล้านบาท
ตามมาห่างๆ ไล่เลี่ยกัน ถ้านับเฉพาะการร่วมทุนกับบริษัทจากประเทศญี่ปุ่น ทั้ง 3 – 4 บริษัทที่กล่าวไปแล้ว มีการร่วมทุนกับบริษัทสัญชาติญี่ปุ่นเพียง 1 บริษัทเท่านั้น โดยมีการร่วมกันพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรมาต่อเนื่องทุกปีในช่วง 7 – 8 ปีที่ผ่านมา
แม้ว่าอาจจะมีบางบริษัท ที่มีผู้ร่วมทุนสัญชาติอื่นบ้าง แต่ก็มีการร่วมทุนกันไม่มาก เมื่อเทียบกับมูลค่าโครงการ ที่ร่วมทุนกับบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น เช่น ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีการร่วมทุนกับบริษัทสัญชาติเกาหลีด้วย ในปี 2563
มูลค่ารวมของโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ที่บริษัทไทย ร่วมทุนกับบริษัทญี่ปุ่น ตั้งแต่ในอดีตเป็นต้นมา รวมแล้วไม่น้อยกว่า 570,000 ล้านบาท โดยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 73% ของมูลค่าโครงการ ที่ร่วมทุนกับต่างชาติทั้งหมด และมีแนวโน้ม ที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ในขณะที่ผู้ประกอบการจากประเทศจีน ที่เริ่มเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย มากขึ้นเช่นกัน ในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมา แต่มูลค่าโครงการรวมกัน ยังไม่มากนัก เมื่อเทียบกับของญี่ปุ่น ในขณะที่ชาติอื่น ๆ นั้น คิดเป็นสัดส่วนน้อยมาก เมื่อเทียบกับบริษัทจากประเทศญี่ปุ่นและจีน
จีน เริ่มมาแรง เพราะพ่วงลูกค้ามาซื้อโครงการ
บริษัทจากประเทศจีนและฮ่องกง เป็นอีกกลุ่มที่เข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย เช่น บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) และบริษัท ณุศาศิริ จำกัด (มหาชน) ที่ร่วมทุนกับริสแลนด์สัญชาติฮ่องกง บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับกลุ่มจุนฟาจากประเทศจีน เป็นต้น
การเข้ามาร่วมทุนของบริษัทต่างชาติ กับผู้ประกอบการไทย เป็นการเข้ามาเสริม เรื่องของเงินทุน เทคโนโลยี หรือนวัตกรรมใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการ แต่ที่ผู้ประกอบการไทยต้องการจริง ๆ น่าจะเป็นเรื่องของกำลังซื้อ จากประเทศของบริษัทร่วมทุน ซึ่งบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น มีตามมาด้วยไม่มาก และแทบไม่มีการช่วยขายในประเทศญี่ปุ่น
ในทางกลับกัน สำหรับบริษัทสัญชาติจีน ที่โควตาต่างชาติ 49% แทบจะการันตีได้เลยว่า ปิดการขายได้แน่นอน ระยะหลัง จึงเห็นว่าผู้ประกอบการไทย เปิดโอกาสในการพูดคุยกับผู้ประกอบการสัญชาติจีน หรือฮ่องกงมากขึ้น เพียงเงื่อนไข หรือรูปแบบในการบริหารงาน ยังแตกต่างจากบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น และเรื่องของภาพลักษณ์ ที่บริษัทสัญชาติญี่ปุ่น ยังคงเหนือกว่า
การเข้ามาของผู้ร่วมทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากประเทศญี่ปุ่นนั้น สร้างผลกระทบกับผู้ประกอบการไทย ที่ร่วมทุนมากพอสมควร เพราะจำนวนโครงการที่เปิดขายในแต่ละปี ของบริษัทที่มีการร่วมทุนมากขึ้น เพราะต้องเปิดโครงการใหม่ ที่บริษัทเป็นผู้พัฒนาเดี่ยวตามแบบที่เคยทำมา และต้องเปิดขายโครงการใหม่ของบริษัทร่วมทุนอีก เนื่องจากมีแรงกดดันจากบริษัทร่วมทุน ที่ลงเงินลงทุนไปแล้วและคาดหวังผลตอบแทน
ดังนั้น จำนวนโครงการจึงมากขึ้น และโครงการที่เปิดขายกับบริษัทร่วมทุน ก็จะมีราคาขายที่ค่อนข้างสูง แม้ว่าบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่ จะเปิดขายโครงการใหม่ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ในราคาขายที่สูงกว่าราคาขายเฉลี่ย หรือราคาของโครงการข้างเคียง ในทำเลเดียวกัน
เมื่อราคาขายสูง และจำนวนโครงการที่เปิดขายมีมาก กระจายในหลาย ๆ ทำเลในเวลาไล่เลี่ยกัน ประกอบกับกำลังซื้อของคนไทยที่ลดลง และมีทางเลือกในตลาดมากมาย จึงมีหลายโครงการของบางบริษัท ที่ร่วมทุนกับบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น มีอัตราการขายไม่ดีต่ำกว่าเป้าหมายที่วางไว้
โควิดระบาด กระทบโครงการร่วมทุน
ผู้ประกอบการในประเทศไทยในปี 2563 เริ่มชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไป เพราะผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจถดถอย ที่เริ่มเห็นได้ชัด มาตั้งแต่ครึ่งหลังของปีที่แล้ว และโดยเฉพาะผลกระทบ จากการป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบกับทุกคนในประเทศ รวมไปถึงในระดับโลก
เศรษฐกิจของทุกประเทศในโลก จึงหยุดชะงัก และถดถอยทันที ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ซึ่งรวมไปถึงตลาดที่อยู่อาศัย ที่เกี่ยวข้องกับการใช้จ่ายเงินจำนวนมาก อีกทั้งยังเป็นการสร้างภาระผูกพันในระยะยาวด้วย
เมื่อการซื้อขายที่อยู่อาศัยลดลง ผู้ประกอบการทุกรายจึงมีรายได้ลดลง ประกอบกับการที่ธนาคารต่างๆ ยังคงเข้มงวดในการพิจารณาการขอสินเชื่อเพราะคนจำนวนมากมีความไม่มั่นคงในหน้าที่การงานของตนเองจากผลกระทบจากโควิด-19 ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้จึงมีผลต่อการตัดสินใจเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ
ผู้ประกอบการที่มีบริษัทต่างชาติ เป็นผู้ร่วมลงทุนในการพัฒนา ก็เริ่มแสดงออกชัดเจนว่า ยังไม่ต้องการลงทุนเพิ่ม ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวแบบนี้ ฝั่งของบริษัทต่างชาติเอง ก็ต้องการชะลอการลงทุนออกไปก่อน และคงอยากได้ผลตอบแทน จากเงินที่ลงทุนหรือร่วมทุนไปก่อนหน้านี้คืนมา ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนเพิ่มเติม
โดยเฉพาะฝั่งของบริษัทจากประเทศญี่ปุ่น ที่ร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการไทยมาหลายโครงการแล้ว แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า จะยังไม่มีการร่วมทุนใหม่ๆ เกิดขึ้น หรือไม่มีการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทย กับบริษัทต่างชาติอีก เพราะในปี 2563 ยังคงมีบริษัทต่างชาติอีกหลายบริษัท ที่เปิดตัวร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย โดยเป็นบริษัทจากประเทศญี่ปุ่นมากที่สุดเช่นเดิม แต่เป็นผู้ประกอบการที่เคยร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติมาก่อนหน้านี้แล้ว
แต่ก็มีผู้ประกอบการไทย ที่ยังไม่เคยร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติเลยเช่นกัน เช่น บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ที่ร่วมทุนกับอนาบูกิ โคซัน กรุ๊ป จากประเทศญี่ปุ่น และกลุ่มบริษัทเอ็นริช ร่วมทุนกับบริษัท ไซบุแก๊ส จำกัดจากประเทศญี่ปุ่นเช่นกัน
แม้ว่าการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทย และบริษัทต่างชาติ จะชะลอลงในช่วงปี 2563 และยังคงต้องดูทิศทางเศรษฐกิจต่อเนื่องในปี 2564 แต่คงยังมีการร่วมทุนใหม่ ๆ ออกมาต่อเน่องแน่นอน ทั้งจากการที่ผู้ประกอบการไทย ยังคงเดินหน้าหาพันธมิตรต่างชาติต่อเนื่อง และบริษัทต่างชาติเอง ก็เข้ามาหาพันธมิตรในประเทศไทยเช่นกัน
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังโควิด-19 กับ 5 ประเด็นที่ต้องจับตา!
- รู้เท่าทัน ‘ภาษีที่ดิน’ และสิ่งปลูกสร้างใหม่ ปี 2562 ใครได้ประโยชน์
- มาตรการกระตุ้น ‘อสังหาริมทรัพย์’ ในภาวะวิกฤติ
