2-3 ปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ไทย เติบโตต่อเนื่องโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่ขายลูกค้าต่างชาติ อย่างลูกค้าจีนแผ่นดินใหญ่ ที่ตบเท้าเข้ามาซื้อคอนโดในไทยเพื่อลงทุน เพราะมองแล้วคุ้มค่าทั้งในแง่ทำเล ราคา และผลตอบแทน (Yield) ที่แต่ละโครงการนำเสนอ
ความคึกคักของตลาดจีนซื้ออสังหาฯไทย ถึงขั้นทำให้ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมหลายราย จ้างเอเย่นต์จีนในการทำตลาด และยิ่งไปกว่านั้นยังเดินสายไปออกบูธขายที่จีน และฮ่องกง กันเป็นว่าเล่น คนในวงการประเมินว่าบางโครงการที่เปิดขายทำเลย่านพระราม 9 อโศก ที่จีนชอบเพราะอยู่ใกล้สถานทูตจีน อัตราต่างชาติที่ถืออยู่ 49% เป็นลูกค้าคนจีนมากกว่าครึ่ง ที่เหลือก็หลากหลายกันไป ทั้งฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์
คำถามที่มีตามมาภายหลังโครงการสร้างเสร็จ คือการบริหารชุมชนหรือนิติบุคคลของคอนโดฯ จะเป็นอย่างไรเมื่อลูกค้าชาวจีนเป็นเจ้าของร่วม เรื่องนี้หลายคนกำลังตั้งข้อสังเกตว่าอาจมีปัญหาอะไรตามมาหรือไม่ ในวิถีความเป็นชาวจีน การยอมรับในกฎกติกาการอยู่ร่วมกันแบบอาคารชุด และลักษณะนิสัยแบบชาวจีนจะเป็นอุปสรรคปัญหาในการอยู่ร่วมกันแบบอาคารชุดหรือไม่
บางโครงการถึงกับแบ่งอาคาร การถือครองของลูกค้าเป็นรายอาคาร เช่น ลูกค้าชาวจีนอยู่อาคารซี ลูกค้าชาวไทยอยู่อาคารเอ เป็นต้น เพื่อป้องกันปัญหาเวลาอยู่ร่วมกัน วัฒนธรรมและวิถีการใช้ชีวิตที่ต่างกัน
วันก่อนมีโอกาสได้ฟังเสวนาของผู้เช่ี่ยวชาญด้านบริหารชุมชน คุณนิวัติ ลมุนพันธ์ ผู้ซึ่งผ่านประสบการณ์บริหารชุมชนมานับไม่ถ้วน ก็ยังตั้งข้อสังเกตว่าหลังจากอาคารต่างๆ เปิดเข้าอยู่อาศัยแล้ว ต้องมาดูกันว่าจะมีปัญหาอะไรตามมาจากลูกค้าชาวจีน และลูกค้าของลูกค้าจีน ซึ่งหมายถึงผู้เช่่าต่อจะเป็นอย่างไร เป็นสิ่งที่กรรมการอาคารชุดจะต้องคิดเผื่อเช่่นเดียวกัน เพราะไลฟ์สไตล์ของลูกค้าต่างชาติ แต่ละประเทศนั้นแตกต่างกัน จีนเป็นอย่างหนึ่ง ยุโรป เป็นอีกอย่างหนึ่ง ในขณะที่ไทยก็เป็นอีกอย่างหนึ่ง การทำหน้าที่บริหารชุมชนในฐานะคนกลางจึงจำเป็นต้องรู้และเข้าใจวัฒนธรรมของลูกค้าเหล่านี้ด้วย
เรื่องนี้เป็นอนาคตที่ต้องเตรียมรับมือ แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน การเข้ามาในตลาดคอนโดฯของลูกค้าต่างชาติ ยังคงมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง และมีความคึกคักไม่แพ้เมื่อ 2 ปีก่อน บางโครงการเพิ่งประกาศเปิดตัว ยังไม่เปิดขายด้วยซ้ำ ก็มีเอเย่นต์ชาวจีนเสนอซื้อเหมาถึงครึ่งหนึ่งของจำนวนห้อง แต่เจ้าของโครงการไม่ขาย เพราะไม่ต้องการให้เป็นชุมชนชาวจีนเกิดขึ้นภายในอาคาร
กระแสทุนจีนนำเงินออกมาลงทุนนอกประเทศ ยังคงคึกคักต่อเนื่อง แม้รัฐบาลจีนจะห้ามนำเงินออกมาลงทุนในอสังหาฯที่ต่างประเทศ แต่ชาวจีนก็สามารถหาวิธีนำเงินมาลงทุนได้ในช่องทางต่างๆ เพราะจำนวนเงินจีนนั้นมีมหาศาล และราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ถือว่าถูกมากเมื่อเทียบกับราคาอสังหาฯที่จีน และเมื่อเทียบกับเงินหงวนที่แพงกว่าไทยเกือบ 5 บาท (4.8 บาท/หยวน) ก็ยิ่งเป็นสิ่งเชิญชวนการลงทุนได้เป็นอย่างดี และที่สำคัญคนจีนชอบเมืองไทย ชอบประเทศไทยและพร้อมที่จะลงทุนในไทย จึงไม่น่าแปลกใจที่คอนโดแถบพระราม9 รัชดาภิเศษ และอโศก จะกลายเป็นดงลูกค้าจีน กว้านซื้อคอนโดฯอยู่อาศัยกันอย่างคึกคัก
ในขณะที่ไทยเราเปิดกว้างเรื่องลูกค้าคอนโดฯ ซึ่งต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อได้ตามกฎหมาย 49% และยังรอกฎหมายผังเมืองอีอีซี เปิดช่องให้ซื้อได้ 100% จะเกิดอะไรขึ้นหากเปิดเสรีกันเช่นนั้นจริง เรื่องนี้คงเป็นมาตรการที่ต้องไตร่ตรองให้ดีในอนาคตว่า จะคุ้มค่าที่เปิดช่องให้ต่างช่าติซื้อคอนโดฯได้ 100% หรือไม่
แต่มองไปที่ประเทศเพื่อนบ้านอย่างมาเลเซีย มีข่าวน่าสนใจล่าสุดที่ว่า มาเลเซียได้เตรียมสั่งห้ามชาวต่างขาติ เข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการพัฒนาเมืองใหม่มูลค่า 1 แสนล้านดอลลาร์ ที่มุ่งเป้าลูกค้าชาวจีน หลังจากมีเสียววิพากวิจารณ์หนาหู โดยเมืองใหม่แห่งนี้ มีชื่อว่า “ฟอเรสต์ ซิตี้” เป็นการพัฒฯษเมืองใหม่ที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ที่ประกอบด้วยอาคารสูง และบ้านพักริมน้ำ ตั้งอยู่บนเกาะเทียมที่สร้างขึ้นมาในรัฐยะโฮร์ ทางตอนใต้ของมาเซีย ห่างจากสิงคโปร์ด้วยการเดินทางเพียงชั่วโมงเดียว
โครงการนี้จะพัฒนาให้เป็นที่อยู่อาศํยสำหรับผู้คนราว 7 แสนคน โดยมีบริษัท คันทรี การ์เดน ยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาฯของฮ่องกง เป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2578
โครงการนี้พัฒนาขึ้นมาโดยตั้งใจจะขายลูกค้าชาวจีนเป็นหลัก แต่นายกรัฐมนตรีมหาธีร์ โมฮัมหมัด ผู้นำมาเลเซียได้ยกเลิกโครงการมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ ซึ่งรัฐบาลชุดที่แล้วทำข้อตกลงกับจีนไว้ โดยผู้นำมาเลเซียกล่าวว่า “เมืองที่กำลังสร้างขึ้นมานั้น จะขายให้กับชาวต่างชาติไม่ได้” ซึ่งสอดคล้องกับที่ผ่านมาที่ชาวมาเลเซียไม่เห็นด้วยกับโครงการนี้
ดูเหตุการณ์อสังหาฯประเทศเพื่อนบ้าน แล้วหันมาย้อนดูประเทศไทย เรากำลังพัฒนาอีอีซี มีกฎหมายเฉพาะอีอีซีออกมาแล้ว หลายคนยังรอพ.ร.บ.ผังเมืองอีอีซี ที่จะเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาไทยในพื้นที่ได้ 100% กฎหมายนี้อาจต้องทบทวนหรือไม่ เพราะกรอบกฎหมายเดิมที่อนุญาตซื้อคอนโดฯได้ 49% ก็น่าจะเพียงพอ ในการรักษาความเป็นสังคมไทยไว้ได้อย่างเหมาะสม ไม่มากหรือน้อยเกินไป
