COLUMNISTS

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ครึ่งแรกปี 2569

หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

29 เมษายน 2569

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเห็นได้ชัดเจนว่าชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2568

แม้ว่าปีนี้เพิ่งจะผ่านมาไม่นานมากนัก แต่ด้วยปัจจัยลบต่าง ๆ ที่มีอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว เช่น การชะลอตัวของเศรษฐกิจประเทศไทย การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจประเทศไทยโดยตรง เพราะประเทศไทยใช้เงินจากต่างชาติทั้งในเรื่องของการลงทุน การส่งออก และรายได้จากการท่องเที่ยวมากกว่าเงินที่ได้จากการใช้สอยของคนไทยกันเอง เนื่องจากกำลังซื้อของคนไทยมีจำกัด จำนวนประชากรที่ลดลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะประชากรในช่วงอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นช่วงที่ต้องใช้เงินจำนวนมากในการสร้างตัว สร้างธุรกิจหรือกิจการต่าง ๆ หรือใช้สอยในเรื่องของการซื้อที่อยู่อาศัย

ดังนั้น ถ้าเงินจากต่างประเทศลดลง เศรษฐกิจของประเทศไทยจะชะลอตัวลงตามไปด้วย การกระตุ้นกำลังซื้อภายในประเทศอาจจะเป็นการกระตุ้นภาคเศรษฐกิจได้บางภาคธุรกิจเท่านั้น ไม่สามารถกระตุ้นในภาพรวมได้

การจัดตั้งรัฐบาลที่ล่วงเลยไปถึงช่วงปลายไตรมาสที่ 1 ต่อเนื่องไตรมาสที่ 2 ของปี ยิ่งมีผลต่อการตัดสินใจลงทุน หรือเข้ามาทำธุรกิจในประเทศของชาวต่างชาติ รวมไปถึงการกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศที่อาจจะล่าช้า เพราะไม่มีนโยบายหรือว่ามาตรการอะไรของรัฐบาลออกมาสร้างความเชื่อมั่นของคนไทย หรือไม่มีนโยบายระยะสั้น และระยะยาวต่างๆ ออกมาในช่วง 3 – 4 เดือนแรกของปี

แม้ว่าจะมีรัฐบาลรักษาการณ์ที่ยังคงมีการออกมาตรการ หรือนโยบายและดำเนินกิจกรรมบางอย่างอยู่ในช่วงที่ผ่านมา แต่ด้วยความที่เป็นรัฐบาลรักษาการณ์จึงอาจจะไม่สามารถทำอะไรได้เต็มที่ เพราะไม่มีอำนาจเต็ม 100% แบบรัฐบาลปกติ เจ้าของกิจการ ผู้ประกอบการในภาคเอกชนอาจจะยังคงดำเนินธุรกิจต่อไป แต่ขอเลือกที่จะชะลอการลงทุนหรือขยายกิจการ

ประกอบกับปัญหาเรื่องของการสู้รบในอิหร่าน ที่มีผลต่อเนื่องไปถึงหลาย ๆ ประเทศในตะวันออกกลาง โดยเฉพาะการปิดช่องแคบฮอร์มุชซึ่งเป็นช่องทางการลำเลียงน้ำมัน 20 – 30% ของโลก ซึ่งการที่ปัญหาการสู้รบยืดเยื้อยาวนานมากกว่า 1 เดือนมีผลให้ราคาน้ำมันสูงขึ้นแบบชัดเจน และเมื่อราคาน้ำมันสูงขึ้นแล้ว ปัญหาในเรื่องของราคาสินค้าอุปโภค บริโภคต่างๆ ก็จะสูงขึ้นตามไปด้วยอย่างเลี่ยงไม่ได้

เรื่องนี้กระทบกับเศรษฐกิจของคนทั้งโลก รวมไปถึงประเทศไทย ที่พึ่งพาการนำเข้าน้ำมัน และก๊าซธรรมชาติจากต่างประเทศโดยเฉพาะในตะวันออกกลางเป็นหลัก หลายประเทศในตะวันออกกลางที่เป็นฮับการบินสำคัญของโลกก็มีปัญหาทั้งจากการโจมตีคลังน้ำมัน สนามบินทำให้สายการบินหลายเส้นทางต้องยกเลิกเที่ยวบินหรือว่าเปลี่ยนเส้นทางการบินที่ไกลออกไป ทำให้ต้นทุนการเดินทางสูงขึ้น หรือมีเที่ยวบินลดลง

ธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยคงมีปัญหาตามมา เพราะช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาเที่ยวบินที่เดินทางเข้าประเทศไทยลดลงไปมากกว่า 1,000 เที่ยวบิน นักท่องเที่ยวจากยุโรปและอเมริกาลดลงไปไม่น้อย รายได้จากการท่องเที่ยวเที่ยวก็คงลดลงและมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในภาพรวมแน่นอน

การปรับเพิ่มของราคาน้ำมันในประเทศไทยมีผลต่อเนื่องไปถึงราคาสินค้า และบริการอย่างเลี่ยงไม่ได้ เพราะต้นทุนค่าขนส่งสูงขึ้นทันที แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามตรึงราคาและพยุงราคาไม่ให้สูงเกินไปด้วยกองทุนน้ำมันก็ตาม แต่ก็ต้องปล่อยให้ขยับเพิ่มขึ้นตามกลไกตลาดด้วย เนื่องจากต้นทุนในการพยุงราคาน้ำมันนั้นสูงเกินไป ซึ่งถ้าราคาสินค้าต่าง ขยับเพิ่มไปแล้วนั้นการจะลดลงมาเท่าเดิมหรือไม่ต่างจากเดิมมากนักเป็นเรื่องที่ยากมาก ๆ

ช่วงเดือนมี.ค.ก่อนที่ราคาน้ำมันจะเริ่มปรับเพิ่มขึ้น ช่วงปลายเดือนมี.ค.ก็กระทบกับการเติมน้ำมันเพราะน้ำมันมีจำกัดไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม การเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันจะมีผลกระทบต่อราคาสินค้าในประเทศทันทีเช่นกัน โดยสินค้าบางอย่างที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับชีวิตประจำวันจะมีเห็นผลกระทบได้ชัดเจนที่สุด เช่น ต้นทุนการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว ราคาสินค้า อาหาร หรือบริการบางอย่าง และในระยะยาวจะกระทบกับเรื่องอื่น ๆ ตามไปด้วยที่อาจจะเป็นสินค้าหรือของใช้ราคาแพง

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่อยู่อาศัยที่ก่อนหน้านี้ก็ปรับเพิ่มขึ้นมาแล้ว จากปัญหาเรื่องราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นช่วงปัญหารัสเซีย-ยูเครนใหม่หรือ 3 – 4 ปีที่ผ่านมา กระทบกับต้นทุนค่าก่อสร้างไปแล้ว และการปรับเพิ่มขึ้นตามภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะราคาเหล็กช่วงปี 2565 ปรับเพิ่มขึ้นกว่า 35% ซึ่งอาจจะเป็นช่วงที่ความต้องการเหล็กเพิ่มขึ้นมากจากการฟื้นตัวจากปัญหาโควิด-19 ด้วย แต่ราคาเหล็กที่เพิ่มขึ้นช่วงนั้นมีผลให้ค่าก่อสร้างโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นทันที่ 5-7 % และกลายเป็นต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ทันทีที่ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน

ช่วงนั้นราคาน้ำมันปรับเพิ่มขึ้นจากราคาก่อนหน้านั้นประมาณ 5 – 6 บาทต่อลิตร แต่เมื่อหลายประเทศประเทศปรับตัวได้ มีการปล่อยน้ำมันสำรองมากขึ้น และจุดเกิดเหตุอยู่ในจุดที่ไม่มีผลต่อตลาดน้ำมันโลกหรือนอกตะวันออกกลาง ทำให้ไม่นานหลังจากที่ปรับเพิ่มขึ้นไปราคาน้ำมันก็ลดลง ราคาสินค้าบางอย่างก็ลดลงบ้าง แต่ไม่มากเมื่อเทียบกับราคาที่ปรับเพิ่มขึ้นไป

การปรับเพิ่มของราคาน้ำมัน ปัญหาเรื่องอิหร่านตอนนี้ มีผลกระทบต่อราคาเหล็กแล้วชัดเจน เพราะเป็นวัสดุก่อสร้างที่อ่อนไหวที่สุด เนื่องจากมีเรื่องของการนำเข้ามาด้วย โดยราคาเหล็กปรับเพิ่มขึ้นไปกว่า 20% แล้วจากช่วงต้นปี 2569 ผู้ประกอบการรายใดที่ไม่มีการทำสัญญาก่อสร้างล่วงหน้า หรือไม่มีการสำรองวัสดุก่อสร้างไว้ก่อนมีปัญหาตามมาแน่นอน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง ทั้งจากปัญหาเรื่องของกำลังซื้อคนไทยที่ลดลงต่อเนื่องจากปี 2566 โดยพิจารณาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่มีจำนวนลดลงต่อเนื่อง ซึ่งข้อมูลล่าสุด ณ สิ้นปี 2568 มีที่อยู่อาศัยจำนวน 316,214 ยูนิตที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ประมาณ 9% และลดลงจากปี 2565 ซึ่งสูงที่สุดในช่วงหลังโควิด-19 ประมาณ 20% ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อภายในประเทศลดลงแบบชัดเจน

แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมส่วนหนึ่ง จะมีเป็นของชาวต่างชาติแต่เมื่อคิดเป็นสัดส่วนของทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมแล้วมีสัดส่วนเพียง 5% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดที่โอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 เท่านั้น

การชะลอลงของกำลังซื้อโดยเฉพาะคนไทย และการลดลงของชาวต่างชาติที่จะเดินทางเข้าประเทศไทยมีผลต่อเนื่องการตัดสินใจลงทุนโครงการของผู้ประกอบการแน่นอน

ช่วงต้นปี 2569 ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายในตลาดหลักทรัพย์หลายราย เปิดเผยแผนการลงทุนในปี 2569 แล้วปรากฏว่าส่วนใหญ่ลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงแบบชัดเจน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร อาจจะมีบางรายที่ลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น แต่เป็นการเปิดขายในทำเลนอกกรุงเทพมหานคร และมีผู้ประกอบการหลายรายที่ลดการเปิดขายโครงการมาต่อเนื่อง 3-4 ปีแล้ว

ปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อการตัดสินใจลดการเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการหลายรายนั้น ไม่ได้คำนึงถึงเรื่องการสู้รบ และราคาน้ำมัน แต่เป็นปัจจัยลบในประเทศไทยเพียงอย่างเดียว นั่นแสดงให้เห็นว่ากำลังในประเทศของคนไทยอ่อนแอขนาดไหน

แล้วเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว ความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจและการทำงานของตนเองลดลงแบบนี้ อีกทั้งความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาสินเชื่อทีมีแนวโน้มมากขึ้นตามความอ่อนไหวในเรื่องของเศรษฐกิจ ยิ่งมีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งการตัดสินใจที่ยากขึ้น ประกอบกับปัญหาเรื่องของราคาน้ำมันและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นยิ่งเป็นผลลบต่อตลาดที่อยู่อาศัย

ดังนั้น มีความเป็นไปได้ที่อาจจะมีการผู้ประกอบการบางรายที่ไม่ได้เปิดขายโครงการใหม่ตามเป้าที่ตั้งไว้ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายรายมีปัญหาเรื่องของหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระแล้วในปีนี้ และการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อมาจ่ายหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระก็อาจจะไม่ได้ง่ายแบบที่ผ่านมา เพราะต้นทุนดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากบางบริษัทออกหุ้นกู้มาหมุนเวียนต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้น ความน่าเชื่อถือจะลดลง และอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นตามความเสี่ยงที่มากขึ้น ซึ่งถ้าผู้ประกอบการรายใดมีปัญหาเรื่องของเงินทุนหมุนเวียนก็อาจจะมีผลกระทบที่ชัดเจนในปีนี้

การเร่งระบายสต็อกโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ เป็นหนึ่งในช่องทางที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ และเป็นช่องทางที่ผู้ประกอบการทุกรายต่างดำเนินการเหมือนกันหมด และการเปิดขายโครงการใหม่จะเน้นที่การขายในระยะยาว รวมไปถึงการสร้างความมั่นใจในการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายทุกคนด้วยการทำความเข้าใจ

การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อเลี่ยงการขอสินเชื่อสถาบันการเงินไม่ได้ ปี 2569 อาจจะไม่ได้ยากลำบากเหมือนช่วงโควิด-19 แต่ยากลำบากในเรื่องของการบริหารต้นทุน เงินทุน ความเสี่ยงต่าง ๆ ของผู้ประกอบการในตลาดที่อยู่อาศัย

ถ้าปัญหาการสู้รบยืดเยื้อไปมากกว่านี้ ก็ต้องบริหารความเสี่ยงในด้านต่าง ๆ ต่อไปอีก เนื่องจากปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้เป็นเรื่องที่กระทบกับทุกประเทศทั้งโลกมากบ้างน้อยบ้างแล้วแต่ปัจจัยความพร้อม และการพึ่งพาทรัพยากรและเงินทุนจากต่างประเทศ

บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่