COLUMNISTS

ไขข้อข้องใจ ทำไมหลายพื้นที่ใน กทม. ไร้อาคารสูง ห้ามก่อสร้างดัดแปลง

หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

8 เมษายน 2569

เชื่อว่าหลายๆ คนน่าจะเคยสงสัยว่า ทำไมหลาย ๆ พื้นที่ของกรุงเทพมหานครไม่มีอาคารสูง หรือสีสันภายนอกของอาคารแถว ๆ นั้นทำไมเป็นสีเดียวกัน

หรือทำไมอาคารพาณิชย์ที่สร้างใหม่ต้องเว้นจากถนนเข้าไปมากกว่า 15 เมตร สิ่งที่บังคับหรือกำหนดให้เกิดสิ่งเหล่านี้ นอกเรื่องของผังเมืองแล้วยังมีกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องอีก

1 ในนั้น คือ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท ซึ่งแบ่งออกเป็นหลายประเภทเพื่อครอบคลุมพื้นที่ที่แตกต่างกัน และมีการประกาศใช้ในปีที่แตกต่างกัน รวมไปถึงมีการเปลี่ยนแปลงให้ทันสมัย และก็มีการยกเลิกเพื่อให้เข้ากับยุคสมัยด้วยเช่นกัน

8 ประเภทหรือหัวข้อของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท

1. เพื่ออนุรักษ์โบราณสถานและบริเวณที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์

2. เพื่อรักษาความปลอดภัยของสถาบันระดับสูงและบริเวณที่สมควรรักษาเป็นพิเศษเฉพาะแห่ง

3. เพื่อรักษาสภาพแวดล้อมที่ดีของบริเวณที่อยู่อาศัย (ยกเลิกแล้วทั้งหมด)

4. เพื่อกำหนดพื้นที่รับน้ำตามโครงการป้องกันน้ำท่วมกรุงเทพมหานคร (ยกเลิกแล้วทั้งหมด)

5. เพื่อสงวนพื้นที่เกษตรกรรมที่อุดมสมบูรณ์ใกล้เมือง และเพื่อรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมหรืออนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติ (ยกเลิกแล้วทั้งหมด)

6. เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาจราจร และเพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อยริมถนนสายหลักที่สำคัญ

7. เพื่อรักษาสภาพสิ่งแวดล้อมและภูมิทัศน์

8. เพื่อออกข้อกำหนดขัดหรือแย้งกับกฎกระทรวง

ปัจจุบันเหลือบังคับใช้เพียง 5 หัวข้อ แต่ก็มีผลกระทบมากพอสมควรในกรุงเทพมหานคร

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทภายในบริเวณกรุงรัตนโกสินทร์ชั้นใน ในท้องที่แขวงพระบรมมหาราชวัง เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร พ.ศ.2528

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครที่ประกาศเมื่อปี 2528 เพื่อห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดในพื้นที่ที่กำหนด เพราะเป็นพื้นที่ที่มีโบราณสถาน อาคารทางประวัติศาสตร์ พระบรมมหาราชวัง วัดพระแก้ว และวัดสำคัญอื่นๆ อีกหลายวัด

ดังนั้น ข้อบัญญัตินี้กำหนดขึ้นเพื่ออนุรักษ์พื้นที่ประวัติศาสตร์ ห้ามก่อสร้างอาคารสูง โรงงาน โรงมหรสพ ตึกแถวบางประเภท และควบคุมอาคารสูงให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมโบราณสถาน

โดยแยกออกเป็น 4 บริเวณที่มีข้อกำหนดแตกต่างกันดังนี้

บริเวณที่ 1 ห้ามก่อสร้างดัดแปลงตึกแถว ห้องแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ยกเว้นอาคารทางศาสนา และอาคารของราชการ โดยมีข้อกำหนดเรื่องความสูง คือ ต้องไม่สูงกว่าอาคารเดิม และต้องมีความสูงไม่เกิน 16 เมตร

บริเวณที่ 2, 3 และ 4 ห้ามก่อสร้างดัดแปลงตึกแถว ห้องแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ โรงแรม สถานบริการ โรงมหรสพ สถานที่เก็บสินค้า สถานที่เก็บและจำน่ายน้ำมันเชื้อเพลิง อาคารที่ใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่ฝึกซ้อมกีฬา ความสูงอาคารก็ไม่เกิน 16 เมตรเหมือนบริเวณที่ 1

ทั้ง 4 บริเวณที่จำกัดความสูงไว้ที่ 16 เมตร หรืออาคารประมาณ 5 ชั้นเท่านั้น ยกเว้นอาคารที่ขออนุญาตก่อสร้างก่อนปีพ.ศ.2528 แล้วยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ

เมื่อมีบริเวณกรุงรัตนโกสินทร์ชั้นในก็ ย่อมมีเขตรัตนโกสินทร์ชั้นนอก ซึ่งเป็นพื้นที่ต่อเนื่องกัน โดยมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทภายในบริเวณกรุงรัตนโกสินทร์ชั้นนอก ในท้องที่แขวงชนะสงคราม ตลาดยอด ศาลเจ้าพ่อเสือ บวรนิเวศ เสาชิงช้า ราชบพิธ สำราญราษฎร์ บูรพาภิรมย์ เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร พ.ศ.2530

ข้อกำหนดก็จะคล้าย ๆ กับในพื้นที่กรุงรัตนโกสินทร์ชั้นใน และกำหนดมาเพื่ออนุรักษ์บริเวณกรุงรัตนโกสินทร์ชั้นนอกให้เป็นพื้นที่ประวัติศาสตร์และสถาปัตยกรรมที่สำคัญ โดยควบคุมการก่อสร้างให้เป็นไปตามระเบียบของผังเมือง

ซึ่งการแบ่งพื้นที่หรือบริเวณในข้อบัญญัตินี้แบ่งออกมากถึง 10 บริเวณ

ประเภทของอาคารที่ห้ามก่อสร้างหรือดัดแปลงก็แตกต่างกันไป

บริเวณที่ 1, 2 และ 3 ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารโรงงาน อาคารประกอบการค้าที่อาจเป็นอันตรายต่อสาธารณสุข สถานบริการ โรงแรม โรงมหรสพ ตลาดหอประชุม ห้องแถว ตึกแถว อาคารเก็บสินค้าที่มีพื้นที่มากกว่า 80 ตารางเมตร ร้านอาหารที่มีพื้นที่ตั้งโต๊ะมากกว่า 300 ตารางเมตร ตลาด หอประชุมเอกชน อาคารสำนักงานเอกชนที่มีพื้นที่มากกว่า 300 ตารางเมตร ห้างสรรพสินค้าที่มีพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร สถานกีฬา อาคารที่มีความสูงมากกว่า 16 เมตร

บริเวณที่ 4, 5, 6, 7, 8 และ 9 ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารตามบริเวณที่ 1 เลย แต่มีเปลี่ยนแปลง 2 ประเภทอาคาร คือ ร้านอาหารที่มีพื้นที่ตั้งโต๊ะไม่เกิน 400 ตารางเมตร และหอประชุมเอกชนที่มีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 400 ตารางเมตร และอาคารสำนักงาน

บริเวณที่ 10 ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารตามบริเวณที่ 4, 5, 6, 7, 8 และ 9 เลย แต่มีที่แตกต่างและเพิ่มเติม คือ สามารถก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารที่เป็นสถานเต้นรำ รำวงหรือรองเง็ง สานที่มีอาหาร สุรา น้ำชา เครื่องดื่มอย่างอื่นจำหน่ายหรือจัดให้มีการแสดงอื่นใดเพื่อการบันเทิง สถานกีฬา โรงมหรสพ ห้างสรรพสินค้า ป้าย และอาคารที่มีความสูงเกิน 16 เมตรแต่ต้องสูงไม่เกิน 37 เมตร

การจะซ่อมแซมหรือดัดแปลงอาคารต้องไม่มีความสูงต่างไปจากเดิม และต้องไม่เปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกของอาคาร

ข้อกำหนดในบริเวณนี้ค่อนข้างกว้างและเปิดให้มีการก่อสร้าง ดัดแปลงที่มากกว่าพื้นที่กรุงรัตนโกสินทร์ชั้นในมากกว่า แค่ 2 หัวข้อนี้ก็มีผลกระทบเยอะพอสมควรแล้ว

บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่