COLUMNISTS

ตลาดคอนโดมิเนียมปี 69 และจุดที่ต้องพิจารณา

หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

18 กุมภาพันธ์ 2569

ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2568 เป็นอีกปีที่เห็นการชะลอตัวของโครงการใหม่แบบชัดเจน โดยทั้งปีมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 16,408 ยูนิต และในไตรมาสที่ 4 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 3,100 ยูนิตลดลงประมาณ 56% จากไตรมาสก่อนหน้านี้

เมื่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศยังชะลอตัว อีกทั้งรัฐบาลก็ไม่มีนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ชัดเจนออกมา ซึ่งมาตรการที่สามารถทำได้ทันทีอย่างเรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองกับสถาบันการเงินก็ออกมาก่อนหน้านี้แล้ว มาตรการอื่น ๆ ยังไม่มีออกมา ผู้ประกอบการพยายามออกมาเรียกร้องกับรัฐบาลมาตลอด แล้วมาเจอเรื่องอุทกภัยเกือบทุกภาคของประเทศไทยทำให้ความสำคัญในเรื่องอื่น ๆ กลายเป็นเรื่องรองไปเลย

ตลาดคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปีนี้มีราคาขายที่มากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้น และมีหลายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมีโครงการราคาแพงที่รอการเปิดขายอีกในปี 2569 ซึ่งเริ่มมีการประชาสัมพันธ์ออกมาบ้างแล้วในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2568

ผู้ประกอบการเลือกที่จะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมลดลงแบบชัดเจนเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เพราะกำลังซื้อลดลงมาก อีกทั้งผู้ประกอบการพยายามปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่ ซึ่งอาจจะมีการลดราคาหรือลดกำไรลงบ้างเพื่อปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้มากที่สุดภายในปีนี้ จึงมีผลให้รายได้และกำไรของผู้ประกอบการลดลงแต่ก็ยังไม่มีรายได้ที่ขาดทุนหรือมีรายได้ติดลบ มีแค่ในส่วนของกำไรเท่านั้นที่ลดลงแต่ก็ยังมีกำไรอยู่

ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 อาจจะเป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายพยายามหาจุดขายใหม่ ๆ เพื่อสร้างความแตกต่าง หรือสร้างความน่าสนใจให้กับโครงการ อีกทั้งยังต้องการกลุ่มผู้ซื้อที่มีคุณภาพด้วยเช่นกัน ดังนั้น การแข่งขันในตลาดจะสูงขึ้นมาก ทั้งในเรื่องของโครงการ และการเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีคุณภาพซึ่งมีอยู่ไม่มากในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้

ในเรื่องของระดับราคาขายผู้ประกอบการอาจจะเน้นไปที่โครงการในระดับกลาง-บนมากขึ้น โดยเปิดขายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร หรืออยู่ในช่วง 3.5 – 5 ล้านบาทเท่านั้น อาจจะมีราคาต่ำกว่านี้แต่จะไม่เน้นกลุ่มคอนโดมิเนียมสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับกลางลงไปมากนัก ยกเว้นเป็นโครงการที่อยู่นอกกรุงเทพมหานคร การเลือกทำเลในการพัฒนาจะยิ่งมีความเข้มข้นมากขึ้น รวมไปถึงรูปแบบของโครงการ และช่วงเวลาในการเปิดขาย หรือรูปแบบการขายที่จะไม่เน้นความรวดเร็วในการปิดการขายแบบที่ผ่านมาอีกแล้ว

สิ่งที่น่าจะได้เห็นจากการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2569 อาจจะมีหลาย ๆ อย่างที่ไม่แตกต่างจากปี 2568 เพราะคงไม่มีอะไรที่แปลกไปจากที่ผ่านมา แต่น่าจะเห็นได้มากขึ้นแบบชัดเจน เช่น

1. ทำเลในการพัฒนาในปี 2569 คงไม่เห็นโครงการเปิดขายใหม่ในทำเลที่ไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้า หรือห่างไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้ามากกว่า 2-3 กิโลเมตร รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้างก็คงไม่มีผู้ประกอบการไปเปิดขายโครงการใหม่แบบในอดีตแล้ว เพราะผู้ประกอบการต้องการเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการซื้อเพื่อเข้าอยู่ซึ่งจำเป็นต้องเห็นถึงศักยภาพ ณ ปัจจุบันทันทีไม่ต้องรออีกหลายปี อีกทั้งกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อหวังเก็งกำไรก็แทบไม่มีแล้วในปัจจุบัน

2. ทำเลที่ไม่ไกลจากพื้นที่ที่มีศักยภาพในปัจจุบันแบบไม่ต้องรอ นอกจากพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้า และตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าแล้ว อาจจะต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ที่พร้อมแล้วในปัจจุบัน เช่น สถาบันการศึกษาขนาดใหญ่ โรงพยาบาล ศูนย์ราชการขนาดใหญ่ ศูนย์การค้า หรือโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดปานกลางไม่ใช่คอมมูนิตี้มอลล์เล็ก ๆ เท่านั้น รวมไปถึงแหล่งงานขนาดใหญ่ที่อาจจะเป็นตัวกำหนดกลุ่มเป้าหมายแบบชัดเจนเลย เช่น นิคมอุตสาหกรรม อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ เป็นต้น

3. โครงการที่มีกลุ่มเป้าหมายหรือกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน เช่น โครงการที่เลี้ยงสัตว์ได้อาจจะได้ทั้งโครงการหรือบางอาคารของโครงการก็ได้ โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้สูงอายุ โครงการรอบ ๆ สถาบันการศึกษาที่มีส่วนกลางหรือรูปแบบการตกแต่งภายในห้องที่รองรับกลุ่มเป้าหมายที่เป้นนักเรียน นักศึกษา

4. โครงการที่ตอบโจทย์ในเรื่องของความคุ้มค่าที่เห็นได้จริง ปัจจุบันโครงการที่ก่อนหน้านี้มีพื้นที่ส่วนกลางมาก หรือมีส่วนกล่าง 30-40 จุดเริ่มไม่ได้รับความสนใจ เพราะค่าใช้จ่ายในการดุแลรักษากลายเป็น 1 ในปัญหาหรืออุปสรรคสำคัญหลังจากที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ผู้ซื้ออาจจะไม่ได้มองหาอะไรแบบนั้น แค่ต้องการสิ่งที่ตอบสนองการใช้งานแบบทั่วไปไม่ต้องมากมาย และไม่ต้องใช้เงินในการดูแลรักษามาก

5. โครงการที่นำเสนอเทคโนโลยีมากมาย ทั้งในยูนิตต่าง ๆ และในพื้นที่ส่วนกลางอาจจะต้องตอบให้ได้เรื่องของค่าใช้จ่ายรายเดือน และค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาในระยะยาวด้วย เพราะถ้าสุดท้ายกลายเป็นภาระของผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการก็อาจจะไม่ได้รับความสนใจ

6. โครงการที่เน้นเรื่องรักษ์โลก ความยั่งยืนหรือสิ่งแวดล้อม แล้วมีอุปกรณ์หรือเครื่องมือที่เกี่ยวกับเรื่องนี้ในโครงการ ซึ่งสุดท้ายแล้วจะต้องหน้าที่ของทุกคนในโครงการช่วยกันดูแล บำรุงรักษา ก็อาจจะไม่ใช่เรื่องที่น่าสนใจในระยะยาว เพราะค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาจะตกเป็นของทุกคนในโครงการต่อไป

7. โครงการที่มีที่จอดรถอัตโนมัติอาจจะไม่ใช่ตัวเลือกที่น่าสนใจ เพราะหลายโครงการมีปัญหาในส่วนนี้ และกลายเป็นข่าวต่อเนื่องรวมไปถึงภาระในการดูแลรักษาที่ค่อนข้างสูงในระยะยาว ทำให้ผู้ซื้อเริ่มมองที่จอดรถอัตโนมัติในแง่ลบมากขึ้น

8. ผู้ประกอบการหลายรายพยายามปรับรูปแบบการขายให้มีความยืดหยุ่น เพื่อรักษากลุ่มลูกค้าให้อยู่กับพวกเขาให้ได้มากที่สุด โดยการปรับเป็นเช่าก่อนอยู่ หรือเปิดโอกาสให้ผู้ที่ยังไม่พร้อมในการซื้อซึ่งอาจจะติดปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือขาดเงินสดในการโอนกรรมสิทธิ์สามารถเข้าอยู่ได้ก่อนจากนั้นทำสัญญาเช่ากับผู้ประกอบการแล้วเมื่อพร้อมค่อยโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเห็นได้เยอะขึ้นในปี 2568

9. ผู้ประกอบการอาจจะทยอยเปิดขายทีละส่วนหรือทีละชั้นของโครงการก่อนเปิดขายจริง เพื่อดูการตอบรับทั้งในส่วนของราคาขาย และรูปแบบโครงการ ซึ่งถ้าเป็นไปได้ก็จะเดินหน้าต่อ แต่ถ้าผลตอบรับช่วงแรกไม่ดี อาจจะมีการปรับรูปแบบหรือราคา และการเปิดขายโครงการหลังจากนี้จะเน้นกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่เอง ดังนั้น ไม่ได้ต้องการปิดการขายเร็ว ๆ

10. ชาวต่างชาติโดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนไม่ได้สนใจซื้อคอนโดมิเนียมเฉพาะที่อยู่ในเมืองเท่านั้น แต่พวกเขาเลือกซื้อโครงการในทำเลที่เดินทางสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม และราคาไม่แพง หรือเรียกได้ว่าซื้อในทำเลเดียวกับคนไทย

สิ่งต่าง ๆ หรือเรื่องที่ผู้ประกอบการพยายามนำมาเป็นจุดขาย อาจจะไม่ใช่เรื่องที่ผู้ซื้อหรือคนที่ต้องการพักอาศัยในคอนโดมิเนียมต้องการจริง ๆ ผู้ประกอบการอาจจะต้องการนำเสนอจุดขายใหม่ ๆ หรืออะไรที่แตกต่างเท่านั้น รวมไปถึงอาจจะต้องมีสิ่งนี้ เพื่อที่จะมีพื้นที่ขายมากขึ้น เช่น ที่จอดรถอัตโนมัติ เป็นต้น

แต่ในความเป็นจริง บางอย่างไม่ได้เป็นที่สนใจหรือเป็นที่ต้องการแต่ผู้ประกอบการใส่มาเพราะคิดไปเองฝ่ายเดียว สุดท้ายกลับกลายเป็นภาระที่หมายถึงค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูงในการดูแลรักษา รวมไปถึงการซ่อมแซมในระยะยาวด้วย

บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่