COLUMNISTS

จับตาคอนโดฯ ใหม่ แนวถนนเจริญนคร-ถนนสมเด็จเจ้าพระยา จุดเปลี่ยนดันราคาพุ่ง

หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

7 มกราคม 2569

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ตามแนวถนนเจริญนครและถนนสมเด็จเจ้าพระยา ช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไป จุดเปลี่ยนจากรถไฟฟ้า ศูนย์การค้า

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย

พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครในอดีตช่วง 20-30 ปีก่อนหน้านี้อาจจะเป็นย่านที่อยู่อาศัย ชุมชนดั้งเดิมที่มีความเจริญในระดับหนึ่งเพราะมีท่าเรือข้ามฟากที่เชื่อมต่อกับฝั่งกรุงเทพมหานคร และเป็นท่าเรือที่ได้รับความนิยมมีคนใช้บริการต่อวันมากมาย

พื้นที่รอบ ๆ ท่าเรือข้ามฟาก ทั้งที่ท่าเรือคลองสาน ท่าดูเม็กซ์ และท่าเป๊ปซี่ แต่คนจะใช้บริการท่าคลองสาน และเป๊ปซี่มากกว่า เพราะการเชื่อมต่อการเดินทางโดยรถโดยสารประจำทางสะดวกกว่า พื้นที่รอบ ๆ ท่าเรือจึงมีความคึกคักมาก โดยเฉพาะท่าเรือคลองสาน ที่กลายเป็นตลาดขนาดใหญ่ที่มีความคึกคักของทั้งคนขายของและคนที่ผ่านไปมาตั้งแต่ตอนเช้ามืดถึงดึกดื่น

แต่ ณ ช่วงเวลานั้น อาจจะมีเพียงโรงแรม 4-5 ดาว ร้านอาหาร หรือโครงการคอนโดมิเนียมบ้างแต่จะเป็นโครงการที่อยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาโดยมีแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นจุดขายสำคัญ ไม่ใช่ขายเรื่องของทำเล หรือขายเรื่องเส้นทางรถไฟฟ้า รวมไปถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หรือศูนย์ราชการขนาดใหญ่ในอนาคต

จุดเปลี่ยนสำคัญของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร คือ เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามาฝั่งธนบุรีเมื่อปี 2552 และทยอยเปิดบริการสถานีต่างๆ จนถึงสถานีบางหว้าในปี 2556 รูปแบบการเดินทางของคนในฝั่งธนบุรีที่ต้องการเดินทางข้ามไปทำงานที่ฝั่งพระนครจึงเปลี่ยนแปลงไป ความคึกคักหรือความสำคัญของท่าเรือข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาต่าง ๆ ก็ลดลงตามไปด้วย

ถนนเจริญนครเป็นถนนที่มีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นมากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตั้งแต่เมื่อไอคอนสยามเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2561 โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นเกิดขึ้นมาก่อนหน้านั้น 2-3 ปีแล้วโดยสังเกตได้จากการที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น ในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครต่อเนื่องไปถึงถนนสมเด็จเจ้าพระยา

แม้ว่าก่อนหน้านี้ จะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บ้าง แต่จะอยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวหรือทำเลที่ไม่ไกลจากสะพานสาทรมากนัก เพราะเป็นเส้นทางหลักในการเชื่อมต่อกับแหล่งงานสำคัญในย่านธุรกิจพื้นที่ใจกลางกรุงเทพมหานคร ซึ่งเท่ากับว่าช่วงเกือบ 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้เปลี่ยนแปลงจากย่านที่อยู่อาศัยดั้งเดิมที่มีทั้งอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยวหรือห้องแถว 1 – 2 ชั้นในซอย รวมไปถึงมีโรงงาน คลังสินค้าเก่า และโรงแรม 4-5 ดาวบ้าง โกดัง คลังสินค้า โรงงาน บ้านเก่าๆ เริ่มหายไป

ตลาดคลองสานที่ในอดีตเคยคึกคักตั้งแต่ตอนเช้ามืดถึงดึกดื่นกลับไม่มีแล้วในปัจจุบัน หลาย ๆ แห่งถูกแทนที่ด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ เช่น ศูนย์การค้า โครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และอื่น ๆ รวมไปถึงมีแนวโน้มที่จะมีโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ เกิดขึ้น เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงหัวลำโพง – มหาชัยที่แม้ว่าจะมีแนวเส้นทางอยู่ใต้ดินแต่ก็จะมีผลต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เช่นกัน

คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้ ณ สิ้นปี 2568 มีทั้งหมดประมาณ 6,514 ยูนิตโดยการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หรือทำเลนี้มีหลายช่วงเวลา และถ้าลองพิจารณาดี ๆ จะเห็นได้ถึงจุดขายหรือแหล่งอ้างอิงสำคัญในการเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้บางโครงการที่เปิดขายมาก่อนปี 2548 หรือเปิดขายมาก่อนหน้านี้มากกว่า 20 ปี แต่โครงการทั้งหมดนั้นอยู่ในพื้นที่หรือทำเลที่ไม่ไกลจากท่าเรือคลองสานโดยมีจุดขายคือ อยู่ไม่ไกลหรือติดกับแม่น้ำจ้าพระยา

ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงตั้งแต่ปี 2548-2558 จะอยู่ไม่ไกลจากสะพานสาทรหรืออยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามา ซึ่งหลายโครงการไม่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี จะเห็นได้ว่าจุดขายหรือการอ้างอิงความสำคัญของโครงการคอนโดมิเนียมมีการเปลี่ยนแปลงไป

แต่โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา จะอยู่ในแนวถนนเจริญนคร โดยอาจจะอ้างอิงได้ว่าอยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากไอคอนสยามที่เปิดบริการปี 2561 หลายโครงการใช้ไอคอนสยามเป็นจุดขายสำคัญ และการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองในปี 2564 ยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครให้มากขึ้น แม้ว่าจะมีเพียง 4 สถานีโดยมีการเชื่อมต่อสถานีกรุงธนบุรี ของเส้นทาง BTS สายสีเขียว และในอนาคตอาจจะเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงและสีม่วงใต้

การตอบรับของกำลังซื้อโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ก็น่าสนใจเช่นกัน เพราะหลายโครงการปิดการขายหรือมียอดจองที่สูงมาก ๆ หลังจากเปิดขายไปไม่นาน โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนเจริญนครไม่ไกลจากไอคอนสยาม มียอดจองสูงกว่า 85% และหลายโครงการปิดการขายไปแล้ว โครงการที่ไกลออกไปตามแนวถนนสมเด็จเจ้าพระยาอาจจะได้รับความสนใจลดลงมียอดจองที่ต่ำกว่ามาก

ดังนั้น อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครและสมเด็จเจ้าพระยา จึงอยู่ที่ประมาณ 75% ซึ่งเป็นอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับพื้นที่หรือทำเลอื่น ๆ และที่น่าสนใจคือ ทำเลนี้มีเพียงศูนย์การค้าขนาดใหญ่เท่านั้นที่เป็นจุดขายสำคัญ ไม่มีอาคารสำนักงานหรือแหล่งงานขนาดใหญ่ สถาบันการศึกษาระดับต่าง ๆ

แต่ด้วยความเจริญที่มีมาก่อนหน้านี้ การเปลี่ยนแปลงของทำเลที่มีทั้งศูนย์การค้า เส้นทางรถไฟฟ้า การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว หรือระบบขนส่งมวลชนต่างๆ ก็สะดวกสบาย การเชื่อมต่อกับพื้นที่ใจกลางเมืองที่เป็นแหล่งงานสำคัญ สถาบันการศึกษาต่างๆ ก็ไม่ลำบากมากนัก ทำให้ความน่าสนใจของทำเลนี้มีมากขึ้น และมีผลต่อเนื่องไปถึงการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ด้วย

ราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ก็น่าสนใจเช่นกัน เพราะราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในช่วง 5-6 ปีก่อนหน้านี้อยู่ที่ประมาณ 189,380 บาทต่อตารางเมตร มีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 3.5 แสนบาทต่อตารางเมตรและมีบางโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร

แต่สำหรับราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ ณ ปัจจุบันจะอยู่ที่ประมาณ 206,690 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นจากในช่วง 5-6 ปีก่อนประมาณ 9% หรือเฉลี่ยแล้วประมาณ 1.5% ต่อปี อาจจะไม่ได้เยอะมาก แต่ก็ไม่น้อยอาจจะเพราบางโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้มากกว่า 20 ปีมีราคาขายที่ไม่สูงมาก และราคาขายของบางโครงการแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงเลยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมาเป็นหลัก การปรับเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมจะมากกว่า 4% ต่อปีเลย

ปัจจัยสำคัญ คือ เรื่องของราคาที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ก่อนหน้านี้อาจจะขายกันที่ราคาประมาณ 1.5-2 แสนบาทต่อตารางวา แต่ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาที่ดินริมแน่น้ำเจ้าพระยาปิดการขายกันที่ไม่ต่ำกว่า 3 แสนบาทต่อตารางวาไปแล้ว และหลาย ๆ แปลงบอกขายกันที่มากกว่า 5- 8 แสนบาทต่อตารางวาไปแล้ว

เมื่อราคาที่ดินเปิดขายกันมากขนาดนี้ โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายในอนาคตก็ต่อมีราคาขายที่มากกว่าปัจจุบันแน่นอน แต่ที่ดินที่บอกขายกัน ณ ปัจจุบันเป็นที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ทางตอนใต้ของสะพานสาทร ห่างจากไอคอนสยามมากกว่า 1 กิโลเมตร ถ้าเป็นที่ดินที่อยู่รอบ ๆ ไอคอนสยามอาจจะมีราคาขายที่มากกว่านี้ในปัจจุบัน เพราะมีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ศูนย์การค้า พื้นที่สำนักงาน โรงแรมที่เป็นเฟสสองของไอคอนสยามที่เปิดบริการแล้ว ยังไม่รวมการเปลี่ยนแปลงของตลาดคลองสานพลาซ่าที่มีขนาดที่ดินประมาณ 5 ไร่ในอนาคตที่การรถไฟแห่งประเทศไทยจะเปิดให้เอกชนเข้าประมูลเพื่อพัฒนาพื้นที่ในอนาคต รวมไปถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงหัวลำโพง-มหาชัยที่อาจจะเกิดขึ้นในอีกหลายปีข้างหน้า

รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์มารองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้ว และมีการระบุค่อนข้างชัดเจนในร่างผังเมืองฯ ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครบริเวณนี้จะเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่แทบไม่แตกต่างจากย่าน CBD ในเมืองชั้นในเลย ซึ่งจะมีการปรับ FAR มากขึ้นเป็น 7:1 ในขณะที่ OSR ลดลง

รูปแบบของโครงการที่เหมาะสมในพื้นที่ท่าเรือคลองสาน และส่วนที่เป็นตลาด รวมไปถึงอาคารพาณิชย์ทั้งหมด ควรเป็นโครงการที่รองรับกิจกรรมท่องเที่ยวที่ไม่เป็นคู่แข่งโดยตรงกับไอคอนสยาม โรงแรมระดับกลาง และร้านค้าที่อาจจะเหมือนกับร้านค้าในสวนจตุจักร เพราะไอคอนสยามปัจจุบันเป็นแหล่งที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเยอะมากอีก 1 สถานที่ของกรุงเทพมหานคร และการมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองยิ่งส่งเสริมให้การเดินทางมามีความสะดวกมากขึ้น

นอกจากนี้การที่พื้นที่โครงการอยู่ติดกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แม่น้ำเจ้าพระยา และเขตเมืองเก่าอย่างย่านเยาวราชที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคตมากขึ้นอีกจากโครงการต่างๆ รวมไปถึงการที่หลายพื้นที่ในฝั่งธนบุรีเริ่มเป็นที่รู้จัก และสนใจของนักท่องเที่ยวต่างชาติมากขึ้น หลายสถานที่ท่องเที่ยวเริ่มเป็นที่รู้จัก การพัฒนาพื้นที่บริเวณท่าเรือคลองสานให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงในด้านนี้ก็จะช่วยให้พื้นที่นี้ได้รับประโยชน์สูงสุด รวมไปถึงพื้นที่โดยรอบด้วย

การเกิดขึ้นของไอคอนสยามไม่เพียงแต่กระตุ้นความน่าสนใจให้กับพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้เท่านั้น แต่ยังนำเอาการเปลี่ยนแปลลงอื่น ๆ ตามมาอีกไม่น้อย โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ และการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของศักยภาพที่ดินที่อาจจะใช้เวลาหน่อย โดยเฉพาะในเรื่องของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่เห็นได้ชัดเจนว่า จะมีการเปลี่ยนแปลงให้สอดคล้องกับศักยภาพที่เปลี่ยนแปลงไปหลังจากมีไอคอนสยาม

ในระยะยาวหลังจากนี้คงได้เห็นการเปลี่ยนแปลงต่าง ๆ มากขึ้น ขึ้นอยู่กับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครว่าจะเปลี่ยนแปลงไปตามที่ระบุในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่ออกมาก่อนหน้านี้หรือไม่ รวมไปถึงพื้นที่ต่อเนื่องจากถนนเจริญนคร เช่น พื้นที่ตามแนวถนนลาดหญ้า ถนนประชาธิปกที่ตอนนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เช่นกันก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในอนาคตเช่นกัน

พื้นที่ทางทิศใต้ของสะพานสาทร หรือพื้นที่ในช่วงที่ถนนเจริญนคร ลอดผ่านสะพานสาทรไปจนถึงจุดสิ้นสุดของถนนเจริญนครที่คลองดาวคะนองนั้น แทบไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเลยในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายบ้างแต่ก็เฉพาะในพื้นที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และก็มีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น ที่เข้ามาสร้างความเปลี่ยนแปลงในพื้นที่นี้ อาจจะมีโรงแรมบ้างแต่ก็เป็นโรงแรมที่เปิดให้บริการมานานแล้ว ร้านอาหารหรือโครงการพาณิชยกรรมอื่น ๆ ก็มีไม่มากนัก

แต่ในอนาคตเชื่อว่าจะคึกคักมากขึ้นแน่นอน แม้ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้อาจจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้า แต่มีโครงการขนาดใหญ่ของกระทรวงมหาดไทยเข้ามาทดแทน เป็นโครงการศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทยที่ก่อสร้างบนที่ดินราชพัสดุขนาด 19 ไร่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และถนนเจริญนคร มีอาคารสูงรวมกัน 6 อาคาร ทั้งโครงการมีพื้นที่ใช้สอยรวม 220,400 ตารางเมตร

สำหรับทั้ง 6 อาคารจะเป็นสำนักงานของหน่วยงานต่าง ๆ ซึ่งประกอบด้วย กรมที่ดิน กรมการปกครอง กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น กรมการพัฒนาชุมชน กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณะภัย สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย ด้วยงบประมาณในการพัฒนาประมาณ 6.000 ล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2570 และอาจจะเป็นอีก 1 ปัจจัยสำคัญของการเปลี่ยนแปลงของถนนเจริญนครในอนาคต

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่