COLUMNISTS

ส่องการซื้อขายโครงการ ‘บิ๊กล็อต’ คอนโดมิเนียม (ตอน 1)

หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

19 พฤศจิกายน 2568

จับตาผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ขายคอนโดมิเนียม “บิ๊กล็อต” สู้ปัจจัยลบรอบด้าน หวังระบายสต็อก เสริมสถานะการเงินได้ทันที

ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ปี 2563 ที่มีสถานการณ์โควิด-19 จากนั้นเหมือนจะดีขึ้นตอนปี 2566 เพราะทั้งธุรกิจการท่องเที่ยว การใช้จ่าย การลงทุนต่าง ๆ ของทั้งภาคเอกชน และรัฐบาลกลับมาคึกคักอีกครั้ง

แต่ก็ไม่ได้เป็นแบบที่คาดการณ์ อาจจะเพราะปัจจัยลบอื่นๆ ทั้งเรื่องการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก การเปลี่ยนตัวนายกรัฐมนตรี รัฐบาลอยู่ไม่ครบวาระ หลายนโยบายไม่สามารถทำได้ตามที่หาเสียง การลดลงของนักท่องเที่ยวจีน ความขัดแย้งตามแนวชายแดน

นอกจากนี้ ยังมีปัญหาเรื่องอัตราภาษีของสหรัฐ ที่ส่งผลให้การลงทุนในภาคอุตสาหกรรมชะลอตัวไปหลายเดือน การขาดความเชื่อมั่นของคนไทยในการใช้จ่ายเงิน ลงทุน หรือซื้อที่อยู่อาศัย เพราะกังวลเรื่องสถานการณ์ทำงานของตนเอง หรือไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจของประเทศ และอีกหลายปัญหามีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจส่งผลให้เศรษฐกิจของประเทศไทยชะลอตัวยาวมาถึงปี 2568

การขาดความเชื่อมั่นของคนไทยต่อเศรษฐกิจของประเทศ และสถานการณ์ทำงานของตนเอง ซึ่งมีผลต่อการใช้จ่ายโดยเฉพาะในเรื่องของการใช้จ่ายเงินจำนวนมากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นการสร้างภาระหนี้สินระยะยาว รวมไปถึงการที่คนไทยส่วนใหญ่มีภาระหนี้สินอยู่ในสัดส่วนที่ค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับ GDP ประเทศไทย

ประกอบกับการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่มีความเข้มงวดมาก ส่งผลต่อเนื่องให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้ เมื่อไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการที่เงินหมุนเวียนในบริษัทไม่มากพอมีปัญหาได้

แม้ว่าช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการเหล่านี้อาจจะไม่ได้เปิดขายโครงการใหม่ แต่ต้องไม่ลืมว่าผู้ประกอบการเหล่านี้ยังมีภาระหนี้สิน และรายจ่ายที่ต้องจ่ายรายเดือนอยู่เสมอ รวมไปถึงถ้ามีโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ก็ต้องมีภาระเรื่องของค่าก่อสร้างที่ต่อเนื่องและไม่สามารถที่จะไม่จ่ายหรือล่าช้าเกินไปได้ เพราะมีผลต่อการก่อสร้าง ความล่าช้าในการก่อสร้าง รวมไปถึงถ้าการก่อวร้างล่าช้าหรือไม่ทันกำหนดจะมีผลต่อภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการ และอาจจะต้องมีค่าปรับเรื่องของการก่อสร้างล่าช้าให้กับผู้ที่ทำสัญญาซื้อขายไปแล้วด้วย

การที่บริษัทผู้พัฒนาโครงการมีปัญหานั้นเท่าที่ผ่านมามีการแก้ปัญหาหรือการเสริมสภาพคล่อง หรือการระบายสต็อกคงเหลือของตนเองในรูปแบบต่าง ๆ รวมไปถึงการหาช่องทางในการลดค่าใช้จ่ายหรือลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการ โดยการร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้วแบ่งผลประโยชน์เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อรายย่อยแล้ว และการร่วมทุนในรูปแบบต่าง ๆ

แต่ที่เห็นได้ชัดเจนที่สุด น่าจะเป็นการขายพร้อมกันในจำนวนมาก (บิ๊กล็อต) ให้กับผู้ซื้อรายเดียว โดยช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีการซื้อขายยูนิตจำนวนมากในโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งในส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัยและส่วนที่เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งการขายบิ๊กล็อต นอกจากจะเป็นการระบายสต็อกแล้วยังเป็นการช่วยเสริมสถานะการเงินได้ทันทีด้วย

บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ยังมีการขายพื้นที่ส่วนพาณิชยกรรมของโครงการออริจิ้น ทองหล่อ เวิลด์ มูลค่ากว่า 500 ล้านบาทให้กับทางกลุ่มบริษัท เจแอลเค โฮลดิ้ง จํากัด จากไต้หวัน เพื่อนำไปพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม

บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นท์ จำกัด ขายคอนโดมิเนียมจำนวนมากให้กับทางบริษัทต่างชาติ 2 รายได้แก่ บริษัท ซูเปอร์ สยาม เรียลตี้ จำกัด ซื้อบิ๊กล้อตในโครงการเดอะ วิสซ์ดอม ฟอเรสเทียส์ มายโทเปีย ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งภายในโครงการเดอะฟอเรสเทียส์ มูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท และบริษัท ไนท์สบริดจ์ พาร์ทเนอร์ส จำกัดจองคอนโดมิเนียมจำนวน 100 ยูนิตในโครงการวิสซ์ดอม คราฟท์ สามย่าน มูลค่ารวมกว่า 1,700 ล้านบาท

บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ร่วมมือกับบริษัท ไทยเวย์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโซ ออริจิ้น สุขุมวิท 105 แล้วปิดการขายกลุ่มลูกค้าต่างชาติ 5 สัญชาติได้แก่ จีน, ฮ่องกง, สิงคโปร์, ไต้หวัน และ เมียนม่า ไปได้กว่า 1,200 ล้านบาท ทั้งที่โครงการเพิ่งเปิดขายได้ไม่นาน

บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด มีการขายคอนโดมิเนียมจำนวน 140 ยูนิต มูลค่าโครงการรวมกว่า 200 ล้านบาทให้กับบริษัท เอฟ ดี ฮาริสัน จำกัด ซึ่งถือหุ้นโดยบริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) และ Aurevia Asia Pacific Fangdd Network Group Ltd. โยเป้นการซื้อเพื่อนำมาทำการตลาดและบริหารการขายต่อไปโดยเน้นไปที่กลุ่มผ็ซื้อต่างชาติ

หลายปีก่อนหน้านี้ ทางบริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เคยขายบริษัท เมกา สเปซ 1 จำกัด ซึ่งมีชื่อเป็นเจ้าของใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตการประกอบกิจกรรมต่างๆ ของโครงการเมกา 1 ที่ตั้งอยู่บนถนนเทพารักษ์ ต.บางพลีใหญ่ อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ และโครงการเมกา 2 ที่อยู่บนถนนบางนา – ตราด ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมและส่วนของพื้นที่พาณิชยกรรม ให้แก่ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ในมูลค่ารวม 1,100 ล้านบาท

และเมื่อไม่นานมานี้ บริษัท เรียล แอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ยังเคยซื้อโครงการของบริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก่อนที่จะเลิกกิจการ โดยเป็นการซื้อบริษัท เรียล ลาซาล 17 จำกัด มูลค่ารวม 999,700 บาท และซื้อโครงการดิ เอ็กเซล ลาซาล 17 ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มูลค่าทั้งสิ้น 480 ล้านบาทมาแล้วเช่นกัน

การขายพร้อมกันครั้งละมาก ๆ ให้กับผู้ซื้อรายเดียว ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบของนักลงทุนอิสระ หรือบริษัทล้วนเป็นการขายเพื่อระบายสต็อกที่รวดเร็ว ลดความเสี่ยงในส่วนของผู้ประกอบการที่อาจจะเกิดขึ้นในช่วงของการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่าการขายในรูปแบบนี้จะต้องมีการลดราคาหรือขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาขายปกติเล็กน้อยก็ตาม

การขายในรูปแบบนี้มีทั้งการขายให้กับนักลงทุน หรือกลุ่มบริษัทที่ซื้อมาเพื่อการลงทุนหรือเป็นสวัสดิการของพนักงานในองค์กร หรือเป็นการขายให้กับบริษัทตัวแทนนายหน้าที่ซื้อหรือจองเพื่อนำคอนโดมิเนียมไปขายต่อให้กับกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งสุดท้ายแล้วจะมีการนำมาคืนเมื่อขายไม่หมดหรือไม่ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในการทำสัญญา

การขายคอนโดมิเนียมในส่วนของโครงการที่กำลังก่อสร้างให้กับผู้ประกอบการหรือนักลงทุนรายอื่นๆ เพื่อนำไปพัฒนาต่อนั้น เป็นอีก 1 วิธีที่ผู้ประกอบการที่ขาดสภาพคล่องหรือไม่ต้องการแบกรับภาระค่าใช้จ่ายช่วงที่ก่อสร้าง หรือความเสี่ยงจากการโอนกรรมสิทธิ์

อีกทั้งเป็น 1 ในรูปแบบการหารายได้ของผู้ประกอบการที่ไม่สามารถหมุนเวียนเงินสดเพื่อนำมาเป็นค่าก่อสร้างให้กับโครงการอื่นๆ ของตนเองได้จึงต้องมีการขายบางโครงการที่อาจจะเป็นโครงการที่ดีออกไปให้กับนักลงทุนหรือผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่อาจจะมีศักยภาพและความพร้อมมากว่า

ส่วนมูลค่าของโครงการที่ขายออกไปจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับว่าโครงการนั้นมีขนาดของที่ดิน จำนวนยูนิตมากน้อยเพียงใด และที่สำคัญคือการก่อสร้างไปถึงขั้นตอนไหนแล้ว แวมไปถึงมีโอกาสหรือเหลือมูลค่าในการโอนกรรมสิทธิ์อีกมากน้อยเท่าใดด้วย

(อ่านต่อสัปดาห์หน้า)

บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่