COLUMNISTS

คอนโดฯราคา 1-1.5 แสนบาทต่อตร.ม. เปิดแซงคอนโดฯต่ำล้าน

หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

5 พฤศจิกายน 2568

จับตาตลาดคอนโดฯ ระดับราคาตร.ม.ละ 1-1.5 แสนบาท เปิดใหม่แซงหน้าคอนโดฯต่ำล้าน เกาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

ตลาดคอนโดมิเนียม ณ ไตรมาสที่ 3 2568 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ 6,818 ยูนิต รวมทั้ง 3 ไตรมาสของปี 2568 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ 13,604 ยูนิตอาจจะยังไม่เทียบเท่าปี 2567 แต่ก็เป็นไปได้ที่เมื่อครบทั้งปีแล้วจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่ำกว่าปีที่แล้วไม่มากนัก

แต่ที่น่าสนใจ คือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2568 มีราคาขายเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้น ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียมมีสัญญาณให้เห็นตั้งแต่ปี 2567 แล้วแม้ว่าภาพรวมทางเศรษฐกิจจะยังไม่ดี หรือว่าความเชื่อมั่นของคนไทยต่อฐานะการเงินจของตนเองและสถานะการทำงานของตนเองจะยังไม่มั่นคงก็ตาม แต่ด้วยการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ต้องการเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อในภาวะตลาดแบบนี้ จึงเห็นการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่มากขึ้น

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในแต่ละปีที่ผ่านมา จะเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการพยายามเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่มากที่สุด โดยการเปิดขายคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร สำหรับคอนโดมิเนียมขนาด 30-35 ตารางเมตร ถ้าคิดเป็นต่อยูนิตจะได้ที่ 3-3.5 ล้านบาทต่อยูนิต

คอนโดมิเนียมที่ราคาขายไม่เกินจากช่วงระดับราคานี้ จะมีสัดส่วนมากกว่าคอนโดมิเนียมราคาแพงมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมาที่ประเทศไทยมีปัญหาเรื่องของความขัดแย้งทางการเมือง ทั้งการประท้วง รัฐประหาร การเลือกตั้งที่ช่วงก่อนเลือกตั้งมีการคาดการณ์ว่าจะไม่จบง่าย และภัยพิบัติต่าง ๆ ทำให้คนไทยและต่างชาติขาดความเชื่อมั่น และมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ทำให้การใช้จ่ายเงิน การลงทุนต่าง ๆ ลดลง ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะชะลอการลงทุนให้สอดคล้องกับการลดลงของกำลังซื้อด้วย

ปัญหาอีกอย่างของการซื้อขายที่อยู่อาศัย คือ การพิจารณาสินชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่มีความเข้มงวด และพิจารณาแบบรอบด้านมากขึ้นยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว ช่วงหลายปีที่ผ่านมาจึงได้ยินเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ผ่านหรือมีขั้นตอนการพิจารณาที่ยุ่งยาก ซับซ้อนมากขึ้นแบบชัดเจน

ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยและกรุงเทพมหานคร มีการขยายตัวในเรื่องของกำลังซื้อ และโครงการเปิดขายใหม่มากที่สุด คือ ช่วงปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุดในรอบหลายปี และครองอันดับที่ 1 มาถึงปัจจุบัน อีกทั้งยังเป็นปีที่มีคอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร เปิดขายใหม่มากกว่าคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าแบบชัดเจนที่สุด

ในปี 2561 มีคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรมากกว่าคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่าถึง 25% แต่สถานการณ์ของเศรษฐกิจและตลาดคอนโดมิเนียม ณ ตอนนั้นดีมาก และกำลังจะมีการเลือกตั้งใหม่ในปี 2562 ซึ่งมีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยจะดีขึ้น

ดังนั้น ฝั่งผู้ประกอบการจึงเร่งการเปิดขายโครงการใหม่เพื่อรอการเปลี่ยนแปลงในปี 2562 แต่ปรากฏว่าไม่ได้เป้นตามที่คาดการณ์ และเจอสถานการณ์โควิด-19 ช่วงปี 2563 -2565 ต่อเนื่องอีก ตลาดคอนโดมิเนียมจึงชะลอตัวลงไป และคอนโดมิเนียมราคาแพงหรือที่มีราคาขายมากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรจึงมีจำนวนน้อยลง มีระดับราคาขายไม่แพงมากขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้ออีกครั้ง

ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปี 2568 มีการเปิดขายคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายที่มากกว่า 1 แสนบาทต่อตางเมตรมากขึ้นอีกครั้ง แต่ด้วยสถานการณ์และเงื่อนไขหรือปัจจัยต่าง ๆ ที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมชัดเจน เพราะภาวะเศรษฐกิจปีนี้ไม่ได้มีการขยายตัวที่ดีและมีแนวโน้มที่จะลดลงด้วย

แม้ว่าปี 2569 จะมีการเลือกตั้งรัฐบาลแต่สถานการณ์ต่าง ๆ ไม่เหมือนช่วงปี 2561-2562 กำลังซื้อคนไทยลดลง และกำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนก็ลดลงไปเยอะกว่าที่ผ่านมาแบบชัดเจน อีกทั้งการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ยากลำบากมากขึ้น ไม่ใช่จากเรื่องของหนี้ครัวเรือนเท่านั้น แต่เพราะภาวะเศรษฐกิจไม่ดีด้วย ซึ่งส่งผลให้หลาย ๆ ธุรกิจมีปัญหา องค์กร บริษัทจำนวนมากขาดสภาพคล่อง หรือมีปัญหาในการจ่ายเงิน

ฝั่งของผู้ประกอบการก็มีปัญหาในเรื่องของสินค้าคงเหลือ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเหลือขายในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลซึ่งเมื่อรวม ๆ แล้วมีประมาณ 3.3 หมื่นยูนิต หรืออาจจะมากกว่านี้ก็ได้ และที่กำลังก่อสร้าง และที่ยังไม่สร้างอีกหลายหมื่นยูนิต

ดังนั้น ภารกิจหลักของผู้ประกอบการทุกราย คือ การเร่งปิดการขายคอนโดมิเนียมเหล่านี้ให้ได้มากที่สุดในเวลาที่สั้นที่สุด แต่การเปิดขายโครงการใหม่ก็ยังต้องมีต่อเนื่อง แม้ว่าปัจจัยต่าง ๆ จะไม่ได้ส่งเสริมต่อการเปิดขายโครงการใหม่เลยก็ตาม แต่ผู้ประกอบการก็ไม่สามารถหยุดการเปิดขายโครงการใหม่ไปทันที

ผู้ประกอบการจึงต้องมีการปรับตัวโดยการเลือกเปิดขายโครงการใหม่ในทำเลที่ไม่ต้องรอ หรือในทำเลที่สามารถเห็นถึงศักยภาพของทำลนั้น ๆ ได้ทันที คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2568 จึงมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่มากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรมากกว่าคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่าถึง 10%

การที่ผู้ประกอบการหลายรายโดยเฉพาะรายที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ไม่สามารถหยุดการเปิดขายโครงการใหม่ได้ เป็นเรื่องที่กดดันให้ผู้ประกอบการเหล่านี้ต้องหาที่ดินที่ราคาไม่สูงเกินไป และสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ไม่สูงเกินไปได้อาจจะมากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่เฉลี่ยแล้วยังไม่เกิน 1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร

ดังนั้น ทำเลที่สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาดังกล่าวได้ จึงเป็นทำเลที่ยังอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน แต่เป็นทำเลที่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าอาจจะไกลออกไปไม่ต่ำกว่า 800 เมตร หรืออาจจะถึง 2 กิโลเมตรก็ได้ ต้องมีการเดินทางจากสถานีรถไฟฟ้าไปยังโครงการคอนโดมิเนียมอีกต่อหนึ่ง แต่ที่ตั้งของโครงการยังอยู่ในทำเลที่ดีเพียงแต่ไกลออกไป

shutterstock 654301033 — Bangkok-Thailand MAY 20 2017: BTS Skytrain mass transit system in Bangkok to help facilitate and speed the journey.

ราคาคอนโดมิเนียมระดับนี้อาจจะถือว่าสูงเมื่อเทียบกับโครงการในทำเลเดียวกันแต่เปิดขายมาก่อนหน้านี้หลายปี แต่ด้วยการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครที่ปรับเพิ่มขึ้นมาปีละ 5-7% ส่งผลต่อเนื่องมาถึงราคาขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายภายหลัง

ทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร อาจจะอยู่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้า แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไกลแบบไม่มีอะไรเลยในพื้นที่รอบโครงการ

โครงการเหล่านี้แม้ว่าจะตั้งอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าแต่พื้นที่โดยรอบโครงการยังมีความเป็นชุมชนมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ เพราะผู้ประกอบการการต้องการขายศักยภาพของพื้นที่หรือทำเล ณ ปัจจุบัน และมุ่งเน้นกลุ่มของผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ไม่ได้ต้องการขายกลุ่มนักลงทุนที่อาจจะต้องการการเปลี่ยนแปลงของราคาขายที่มากขึ้นจากการเปิดให้บริการของสถานีรถไฟฟ้าในช่วงเวลาใกล้เคียงกับที่โครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ

นอกจากนี้ การขายโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาไม่ได้เน้นการปิดการขายเร็ว ๆ หรือเร่งให้มีการจองยูนิตเยอะในช่วงแรก ๆ แม้ว่าจะต้องใช้เงินของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการมากขึ้นก็ตาม เนื่องจากยอดจองต่ำเกินไปจนไม่สามารถได้รับสินเชื่อโครงการจากสถาบันการเงินได้ แต่การทยอยขาย ทยอยสร้างไปเรื่อยๆ เหมาะกับภาวะตลาดปัจจุบันที่กำลังซื้อมีไม่มาก และยังมีปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาเป็นตัวแปรในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย

ทำเลที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ที่มีระดับราคาอยู่ในช่วง 1-1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร คือ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดบริการมานานเกิน 20 ปีแล้ว เช่น พื้นที่ในซอยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท และสายสีลม พื้นที่ในซอยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เปิดบริการช่วงปี 2547 เป็นต้นมา เป็นต้น และมีบางส่วนที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดบริการไม่นานหรือในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู เหลือง แดง เป็นต้น

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่