COLUMNISTS

วิเคราะห์ศักยภาพทำเลเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ข้อจำกัดพัฒนาคอนโดฯ

หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

7 สิงหาคม 2568

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มแยกออกเป็น 2 ส่วน โดยส่วนที่เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี ก่อสร้างเสร็จแล้วรอเปิดการเดินรถ ซึ่งคาดว่าจะเป็นช่วงปลายปี 2570 ต่อเนื่องต้นปี 2571

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเส้นทางมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เป็นจุดตัดหรือสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง เช่น สถานีลำสาลีที่เป้นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง พื้นที่โดยรอบก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก

พื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้ามีนบุรี ซึ่งเป็นสถานีปลายทางก็เป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายจำนวนมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และอาจจะมากขึ้นในอนาคต ถ้าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมีการเพิ่มศักยภาพของพื้นที่โดยรอบสถานีมีนบุรี ตามการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพของพื้นที่ในปัจจุบัน

คอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกที่เปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีทั้งหมดประมาณ 38,175 ยูนิตโดยขายไปแล้วมากกว่า 80% ยังคงมียูนิตเหลือขายอยู่ไม่น้อยซึ่งอาจจะเป็นเพราะว่าบางโครงการมีราคาขายสูงเกินกว่าโครงการอื่นๆ ในทำเลเดียวกัน เพราะราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 8.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

ขณะที่โครงการที่มีราคาขายเกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไป อาจจะใช้เวลาในการขายนานกว่าโครงการอื่นๆ พอสมควร แต่บางทำเลก็ได้รับความสนใจมาก ปิดการขายหรือมีอัตราการจองที่สูงมาก ๆ แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่เปิดขายในเวลาไล่เลี่ยกันไม่ต่ำกว่า 4,000-5,000 ยูนิตก็ตาม เช่น พื้นที่รอบ ๆ สถานีหัวหมาก ลำสาลี เป็นต้น

ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงก็ปรับขึ้นมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตามความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้า โดยราคาขาย ณ ปัจจุบันของที่ดินตามแนวถนนรามคำแหงอยู่ในช่วง 1.5-4 แสนบาทต่อตารางวา แล้วแต่ทำเลของที่ดิน และปรับเพิ่มขึ้นจากในอดีตกว่าเท่าตัว แต่ถ้าเป็นที่ดินที่อยู่ในพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยก็มากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนตามแนวถนนพระรามจะลดลงมาเหลือประมาณ 3.5-4 แสนบาทต่อตารางวาไปแล้วในปัจจุบัน

นอกจากจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่แล้ว ยังมีโครงการพาณิชยกรรมอื่น ๆ ที่อาจจะยังไม่มีความชัดเจน ณ ปัจจุบัน เพราะรอการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครซึ่งจะมีผลให้สามารถพัฒนาอาคารได้มีขนาดใหญ่มากขึ้น

ตัวอย่างเช่น โครงการของกลุ่มเดอะมอลล์ที่ก่อนหน้านี้รื้อศูนย์การค้าเดอะมอลล์ 2 และ 4 ซึ่งมีขนาดที่ดินประมาณ 30 ไร่บนถนนรามคำแหงไปแล้วตั้งแต่ปี 2560 แต่ยังไม่มีการเปิดเผยรูปแบบโครงการใหม่ที่จะพัฒนาบนที่ดินเดิม และโครงการพาณิชยกรรมอื่น ๆ ที่เคยเป็นข่าวแล้วเงียบไปในพื้นที่แถว ๆ สถานีมีนบุรี

แต่สำหรับพื้นที่รอบสถานีอื่น ๆ ก็มีบางโครงการที่กำลังจะแล้วเสร็จ เช่น โครงการโรงแรมและอาคารสำนักงานของกลุ่ม UHG ที่คาดว่าจะเปิดบริการในปีนี้ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกอาจจะมีแต่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากกว่าโครงการประเภทอื่น ๆ แต่ก็เป็นไปในลักษณะเดียวกันกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอื่น ๆ ของกรุงเทพมหานคร

ทำเลสายสีส้มตะวันตก พัฒนาเต็มพื้นที่

สำหรับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-บางขุนนนท์ เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านพื้นที่ทีมีการพัฒนาเต็มพื้นที่มาตั้งแต่ 20-30 ปีก่อนหน้านี้แล้ว และยังผ่านพื้นที่ที่มีข้อจำกัดในการพัฒนาอีกด้วย จึงเป็นที่คาดการณ์ได้เลยว่ามีการเปลี่ยนแปลงตลอดแนวเส้นทางไม่มากนัก

ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจะเห็นได้ชัดเจนในพื้นที่รอบๆ สถานีราชเทวี แต่เพราะศักยภาพของสถานีราชเทวีมากกว่า ซึ่งการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในพื้นที่รอบๆ สถานีราชเทวีส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายเริ่มต้นมากกว่า 1.2 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไปถึงมากกว่า 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตร และมีโครงการมิกซ์-ยูส อาคารสำนักงานบ้าง แต่ไม่มากนัก แต่มีบางโครงการที่เปิดขายในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากสถานีราชเทวี แต่เพราะเหตุผลอย่างอื่น เช่น พื้นที่ตามแนวถนนราชปรารภ รางน้ำ เพชรบุรีตัดใหม่ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพเพียงพอในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอยู่แล้ว ไม่ใช่เพราะรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก

คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก ณ ปัจจุบันมีทั้งหมดประมาณ 15,271 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 87% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1.7 แสนบาทต่อตารางเมตร โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่หรือประมาณ 43% อยู่ในพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าราชเทวี ซึ่งถ้าตัดโครงการที่อยู่รอบๆ สถานีราชเทวีออกจะเหลือคอนโดมิเนียมในพื้นที่เพียง 8,684 ยูนิตเท่านั้น แสดงให้เห็นถึงอิทธิพลของสถานีราชเทวี

อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่ารถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกจะไม่มีแรงขับเคลื่อนให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอะไรในพื้นที่ เพียงแต่พื้นที่ตามแนวเส้นทางโดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนเพชรบุรีตัดใหม่เป็นพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมาเกินกว่า 30 ปีแล้วของกรุงเทพมหานคร ที่ดินบางส่วนเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์จึงหาที่ดินเพื่อพัฒนาได้ยากยกเว้นพื้นที่รอบ ๆ สถานีราชเทวีที่พอหาที่ดินได้

นอกจากนี้ พื้นที่ในส่วนที่เลยถนนเพชรบุรีไปทางทิศตะวันตก ก็มีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างมากจึงไม่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่แล้ว ราคาที่ดินก็อาจจะสูงตามไปด้วยเช่นกัน เพราะหาที่ดินเพื่อการพัฒนายากมาก ๆ

ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเพชรบุรีในทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ามากนักที่อาจจะมากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาหรืออาจจะมากกว่านี้ในบางแปลง ซึ่งอาจจะถึงตารางวาละ 2 ล้านบาทในพื้นที่ตามแนวถนนพญาไทที่แยกมาจากถนนเพชรบุรี

ราคาขายที่ดินอาจจะไม่ปรับตัวมากนัก เพราะตลาดคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วงชะลอตัวซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อราคาซื้อขายที่ดินในกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆการเปลี่ยนแปลงที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตจึงอาจจะเห็นได้ในพื้นที่ตามแนวถนนเพชรบุรี ซึ่ง ณ ปัจจุบันก็พอเห็นบ้างแล้ว

การเปลี่ยนแปลงในเรื่องของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นโครงการใหญ่ ๆ อาจจะยังไม่มากนัก แต่ก็มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชยกรรมบ้างโดยเฉพาะในพื้นที่แถวประตูน้ำ ก่อนหน้านี้ก็มีการปรับปรุงแบบยกเครื่องใหม่ของพันธ์ทิพย์ ประตูน้ำ ซึ่งเปลี่ยนชื่อใหม่เป็นฟีนิกซ์ ศูนย์รวมค้าส่ง-ค้าปลีกอาหารครบวงจรของบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน)

อีก 1 โครงการใกล้ ๆ กัน คือ ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ขนาด 7 ไร่ที่ได้บริษัท แพลทินัม สแควร์ จำกัดเข้ามาเป็นผู้พัฒนาที่ดินภายใต้สัญญาเช่า 30 ปี โดยจะพัฒนาเป็นโครงการเดอะ แพลทินัม สแควร์ ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสความสูง 49 ชั้น พื้นที่อาคารรวม 92,726 ตารางเมตร โดยภายในอาคารประกอบด้วยส่วนของโรงแรม 630 ห้อง พื้นที่พาณิชยกรรม 8,409 ตร.ม.

ส่วนอีก 1 โครงการมิกซ์-ยูสที่กำลังจะเปิดบริการปีนี้ คือ โครงการเจอาร์เค ทาวเวอร์ หัวมุมถนนพญาไทและเพชรบุรีติดกับสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี ซึ่งเป็นอาคารสูง 46 ชั้น ประกอบไปด้วยโรงแรม 350 ห้อง ส่วนของพื้นที่สำนักงานให้เช่า 4.7 หมื่นตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกอีก 1,500 ตารางเมตร รวมไปถึงยังมีส่วนของสกายเลาญจ์ และสกายเดสก์ด้วย

ส่วนการเปลี่ยนแปลงอื่น ๆ ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีส้มฝั่งตะวันตกอาจจะยังไม่มีอะไรมาก เพราะมีข้อจำกัดเยอะแบบที่กล่าวไปแล้ว

บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่