COLUMNISTS

ตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ แนวโน้มมาแน่แต่ยังไม่แรง

หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

11 ธันวาคม 2567

จับเทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ แนวโน้มความต้องการเพิ่มตามจำนวนประชากรสูงวัย แนะผู้ประกอบการปรับรูปแบบอสังหาฯ เพื่อผู้สูงวัยรองรับความต้องการตรงจุด ควบคู่จับกลุ่มเป้าหมายต่างชาติวัยเกษียณ

สถานการณ์ของผู้สูงอายุหรือผู้ที่มีอายุมากกว่า 60 ปีขึ้นไปในประเทศไทยจากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติที่มีการสำรวจทุก ๆ 3 ปีมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่า ณ ปี 2567 ประเทศไทยมีผู้สูงวัยอยู่ที่ประมาณ 14.03 ล้านคนหรือสัดส่วนประมาณ 20% โดยในช่วง 10 ปีก่อนหรือปี 2557 ประเทศไทยมีจำนวนผู้สูงอายุเพียง 10.1 ล้านคนหรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 14.9% ของจำนวนประชากรทั้งประเทศไทย

แนวโน้มในอนาคตหลังจากนี้ จำนวนประชากรผู้สูงอายุในประเทศไทยจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และคาดการณ์ว่าจำนวนผู้สูงอายุจะเพิ่มขึ้นถึงสัดส่วนประมาณ 28% ของประชากรประเทศไทยในช่วงประมาณปี 2578 ซึ่งอาจจะมากกว่านี้อัตราการเกิดใหม่ของประชากรไทยยังลดลงต่อเนื่องแบบที่ผ่านมา

การที่สัดส่วนของผู้สูงอายุในประเทศไทยมากขึ้น และจำนวนของประชากรที่มีอายุน้อยหรือในช่วงวัยทำงานลดลงต่อเนื่องมาตลอด 20-30 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ประเทศไทยมีปัญหาในเรื่องของการขาดแคลนแรงงานในทุกภาคส่วน ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการใช้จ่ายในประเทศของคนไทยที่ลดลง

นอกจากนั้น ยังมีผลต่อรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่ลดลงด้วยเช่นกัน รวมไปถึงในระบบการศึกษาที่เด็กวัยเรียนลดลงจนมีผลให้โรงเรียนจำนวนมากต้องปิดตัวลงไป และที่สำคัญ คือ ภาระค่าใช้จ่ายที่รัฐบาลสนับสนุนผู้สูงอายุจะมากขึ้นต่อเนื่อง รวมไปถึงคนที่อายุน้อยกว่าที่ต้องดูแลผู้สูงอายุ หรือครอบครัวที่มีผู้สูงอายุที่ต้องรับการดูแลอย่างใกล้ชิดมีจำนวนมากขึ้น

แม้ว่าประเทศไทย การอยู่ร่วมกันของคนหลายช่วงอายุแบบครอบครัวใหญ่จะเป็นเรื่องปกติที่พบเห็นได้ทั่วไป แต่แนวความคิดนี้ก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตหลังจากนี้ เพราะรูปแบบการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่แตกต่างไปจากเดิม รวมไปถึงความคิดที่เปิดกว้างกว่าในอดีต

นอกจากนี้ จำนวนของผู้สูงอายุที่ไม่มีบุตรจะมีจำนวนมากขึ้นในอนนาคต เพราะอัตราการเกิดที่ลดลงต่อเนื่องจะส่งผลให้ผู้สูงอายุในอีก 10-20 ปีข้างหน้าจะเป็นกลุ่มที่ไม่มีคนดูแลต้องดูแลตัวเอง ดังนั้น กลุ่มของคนที่กำลังเข้าสู่ช่วงอายุที่จัดเป็นกลุ่มผู้สูงอายุจึงเริ่มหาทางออกในเรื่องนี้ให้กับตนเองมากขึ้น การหาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุให้กับตัวเองจึงเป็นทางออกที่น่าสนใจในกลุ่มคนแบบนี้

ผู้สูงอายุในประเทศไทยที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปี ส่งผลต่อเนื่องไปถึงการเพิ่มขึ้นของโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุซึ่งมีมานานแล้ว ทั้งโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการเอกชน และโครงการของรัฐบาลหรือหน่วยงานราชการบางแห่ง รวมไปถึงโครงการที่หน่วยงานของรัฐบาลบางแห่งให้การสนับสนุน แต่ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่มากรองรับจำนวนคนได้ไม่มากนัก บางโครงการมีขนาดเล็กมากรองรับคนได้ไม่ถึง 50 คน และเกือบทั้งหมดอยู่นอกกรุงเทพมหานคร

โครงการประเภทนี้มีหลายแบบ ทั้งแบบที่เป็นโครงการบ้านพักอาศัยรูปแบบต่าง ๆ และที่พักแบบคอนโดมิเนียม และมีหลายระดับราคาขึ้นอยู่กับรูปแบบของโครงการ และกลุ่มเป้าหมายของโครงการ แต่โครงการที่ได้รับความนิยมหรือมีผู้สูงอายุเข้าพักอาศัยเยอะจะเป้นโครงการขนาดเล็กที่มีราคาไม่แพงทั้งแบบที่มีการเช่าอยู่อาศัยเป็นรายเดือน หรือเช่าระยะยาวไปเรื่อย ๆ ค่าใช้จ่ายรายเดือนต้องไม่สูงมาก รวมไปถึงต้องเป็นโครงการที่มีการดูแลโดยผู้เชี่ยวชาญหรือมีความชำนาญจริง ๆ

ถ้าเป็นโครงการที่มีความร่วมมือหรือได้รับการรับรองจากโรงพยาบาล หรือหน่วยงานของรัฐบาล ยิ่งได้รับความสนใจเป็นพิเศษ โครงการรูปแบบนี้รองรับผู้สูงอายุที่ช่วยตัวเองได้ แต่อาจจะมีโรคประจำตัว หรือต้องได้รับการดูแลเป็นพิเศษจากผู้เชี่ยวชาญ และเป็นกลุ่มของผู้สูงอายุที่เต็มใจหรือเลือกที่จะมาอยู่ในโครงการรูปแบบนี้ด้วยตนเอง ไม่ใช่ลูกหลานส่งมาอยู่

การพักอาศัยในโครงการรูปแบบนี้ ส่วนใหญ่ต้องมีค่าใช้จ่ายรายเดือนนอกเหนือจากการซื้อที่อยู่อาศัย หรือเช่าระยะยาวแล้ว ซึ่งระดับราคาขายของโครงการรูปแบบนี้เป็น 1 ในปัจจัยสำคัญในการประสงความสำเร็จของโครงการ รวมไปถึงขนาดหรือว่าจำนวนยูนิตในโครงการด้วย

โครงการที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่จะราคาไม่แพงเป็นราคาเดียวกับที่อยู่อาศัยทั่ว ๆ ไป และมีค่าใช้จ่ายรายเดือนที่สมเหตุสมผล อาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับบางบริการ เช่น รถรับ-ส่ง อาหารพิเศษ หรือบริการนำเที่ยวเป็นหมู่คณะ เพราะในปัจจุบันกลุ่มผู้สูงอายุบางกลุ่มเลือกที่จะพักอาศัยในโครงการรูปแบบนี้ เนื่องจากมีสังคม มีกิจกรรมของคนวัยเดียวกัน และมีการดูแลตลอด 24 ชั่วโมง

กลุ่มลูกค้าของโครงการรูปแบบนี้ในปัจจุบัน ส่วนหนึ่งเป็นผู้สูงอายุที่มีเงินเก็บ มีรายได้สม่ำเสมอในช่วงเกษียณอายุ เช่น กลุ่มข้าราชการ รัฐวิสาหกิจที่เกษียณจากการทำงาน และมีเงินบำเหน็จ บำนาญไว้ใช้จ่ายหลังจากที่ไม่ได้ทำงานแล้ว ซึ่งจะเป็นกลุ่มลูกค้าของโครงการที่มีราคาไม่แพง แต่มีชื่อเสียงและการพูดถึงในทิศทางที่ดีในช่วงที่ผ่านมา กลุ่มนี้ยังไม่ใช่กลุ่มที่ลูกหลานพาไปอยู่ หรือกลุ่มที่ต้องการแยกตัวออกจากลูกหลาน

ค่านิยมหรือความคิดของการพาพ่อแม่ หรือผู้สูงอายุในครอบครัว ไปอยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุเมื่อพวกเขาอายุมากขึ้น อาจจะไม่ได้มีกระแสหรือว่ากว้างมากมายนัก โครงการรูปแบบนี้จึงอาจจะยังมีจำนวนไม่มาก และมีการเพิ่มขึ้นที่ไม่สอดคล้องกับจำนวนผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้นในประเทศไทย

เห็นได้จากจำนวนรวมของที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุในประเทศไทยรวมแล้วประมาณ 760 แห่งรองรับผู้สูงอายุได้ประมาณ 2 หมื่นคนเท่านั้น และยังไม่มีแนวโน้วจะมากกว่านี้แบบก้าวกระโดดเลย

โครงการรูปแบบนี้ของหน่วยงานราชการไม่ว่าจะเป็นกรมธนารักษ์หรือสภากาชาดไทยก็อาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายเมื่อเทียบกับทางเอกชน แม้ว่าโครงการรูปแบบนี้ของหน่วยงานราชการจะได้รับความสนใจมากกว่า เพราะด้วยราคาที่ต่ำกว่าแต่มีบริการเรื่องของการดูแลจากแพทย์ พยาบาล หรือมีสถานพยาบาลในโครงการ

โครงการรูปแบบนี้ ถ้าเป็นโครงการขนาดใหญ่มีจำนวนยูนิตมาก ๆ หรือมีราคาขายที่สูงมาก ก็ไม่ได้ประสบความสำเร็จ หรือได้รับความสนใจไปในทิศทางเดียวกับกระแสของ Aging Society ที่ค่อนข้างตื่นตัวแบบรุนแรงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะคนไทยที่มีกำลังซื้อหรือมีฐานะระดับหนึ่ง เลือกที่จะดูแลพ่อแม่หรือผู้สูงอายุด้วยตนเองมากกว่าที่จะส่งไปใช้ชีวิตในโครงการรูปแบบนี้ แม้ว่าพ่อแม่หรือผู้สูงอายุอาจจะเป็นคนเลือกแบบนั้นเองก็ตาม

แต่ก็มีผู้สูงอายุที่ไม่มีลูกหลานหรือคนดูแล การไปอยู่ในโครงการรูปแบบนี้อาจจะสบายใจกว่า แต่โดยทั่วไปแล้วในสังคมไทยยังคงเลือกที่จะดูแลผู้สูงอายุเองมากกว่า การปรับเปลี่ยนบ้านให้รองรับการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในระยะสั้นมากกว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุโดยตรง

ผู้ประกอบการหลายรายมีการออกแบบบ้านที่รองรับผู้สูงอายุทั้งในกลุ่มที่ยังสามารถช่วยเหลือตัวเองได้ และกลุ่มที่ไม่สามารถช่วยเหลือตัวเองได้ เช่น การมีห้องนอนพร้อมห้องน้ำอยู่ที่ชั้น 1 ของบ้าน และการออกแบบห้องนอน ห้องน้ำในส่วนนี้ก็เตรียมพร้อมสำหรับผู้สูงอายุทั่วไป ไปจนถึงกลุ่มของผู้สูงอายุที่การเดินไม่ปกติแบบเดิม

ขณะเดียวกัน ยังรวมไปถึงการออกลักษณะภายนอกของบ้านรองรับผู้สูงอายุไว้แล้ว กลุ่มผู้สูงอายุที่ไม่สามารถช่วยเหลือตัวเองได้ หรือต้องใช้รถเข็นก็สามารถอยู่อาศัยร่วมกับลูกหลานได้โดยที่ไม่ได้สร้างความลำบากในการใช้ชีวิตให้กับใครมากนัก บ้านที่ออกแบบมาเพื่อรองรับการใช้ชีวิตแบบนี้ได้รับความนิยมและราคาขายก็ไม่ค่อนข้างสูง แต่ประสบความสำเร็จมากมาย เพราะอย่างไรก็ตาม สังคมไทยยังเลือกที่จะดูแลผู้สูงอายุด้วยตนเองมากกว่า

กลุ่มของผู้สูงอายุชาวต่างชาติที่เข้ามาใช้ชีวิตวัยเกษียณในประเทศไทย กลุ่มนี้ก็เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการทั้งไทยและต่างชาติมานานแล้ว เพียงแต่ยังไม่มีโครงการที่ประสบความสำเร็จแบบแท้จริง มีบางโครงการที่ชัดเจนว่ามีกลุ่มเป้าหมายเป้นชาวต่างชาติที่เข้ามาใช้ชีวิตวัยเกษียณในประเทศไทย โดยพวกเขามีการทำการตลาดและประชาสัมพันธ์โดยตรงถึงกลุ่มเป้าหมายในต่างประเทศ ซึ่งโครงการรูปแบบนี้ส่วนใหญ่อยู่ในเมืองท่องเที่ยวชายทะเล เช่น ชะอำ หัวหิน ห้วยยาง ภูเก็ต พัทยา เป็นต้น

นอกจากนี้ โครงการรูปแบบนี้อาจจะดำเนินการโดยผู้ประกอบการต่างชาติที่มีความเชี่ยวชาญ และเป็นที่รู้จักในกลุ่มประเทศเป้าหมาย โดยมีความร่วมมือกับนักลงทุนไทยหรือผู้ประกอบการไทยที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นๆ อยู่แล้ว จากนั้นกลุ่มของผู้ประกอบการหรือนักลงทุนต่างชาติอาจจะมีการบริการมาเสริม โดยอาจจะเป็นบริการในแบบที่คนในประเทศเป้าหมายคุ้นเคย ซึ่งอาจจะมีพนักงานจากประเทศนั้น ๆ หรือมีพนักงานที่สามารถสื่อสารในภาษาต่างประเทศที่ไม่ใช่ภาษาอังกฤษได้ รวมไปถึงการออกแบบบ้านหรือคอนโดมิเนียมในโครงการให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติ

นอกจากนี้ ยังมีการร่วมมือกับโรงพยาบาลที่มีชื่อเสียงในประเทศไทยหรือร่วมมือกับบุคลากรทางการแพทย์เพื่อสร้างความมั่นใจให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติ มีบริการต่าง ๆ ที่ครอบคลุมไปถึงบริการด้านสุขภาพของกลุ่มลูกค้า แม้ว่าโครงการรูปแบบนี้ที่อาจจะมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติแต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะประสบความสำเร็จหรือมีโครงการรูปแบบนี้มากมายนักในประเทศไทย และยังคงอยู่ในทำเลที่กล่าวไปแล้ว

ทิศทางของโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบนี้ในประเทศไทย อาจจะต้องรออีกหลายปีจากนี้จึงจะประสบความสำเร็จหรือมีมากกว่าที่ผ่านมา ทั้งในส่วนของกลุ่มผู้ซื้อหรือผู้ที่ต้องการพักอาศัยในโครงการประเภทนี้ แต่ในส่วนของผู้ประกอบการอาจจะต้องพิจารณาเรื่องของการออกแบบบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ตอบสนองการใช้ชีวิตของคนหลายช่วงอายุในที่อยู่อาศัยเดียวกันมากกว่าจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุเลยโดยตรง เพราะตอบสนองความต้องการของคนไทยได้มากกว่าชัดเจน

หลายโครงการปิดการขาย หรือมียอดจองที่สูงมากทันทีที่เปิดขาย ซึ่งรวมไปถึงโครงการที่การออกแบบบ้านก็ปกติทั่วไป แต่เพิ่มเติมส่วนที่คำนึงถึงการใช้ชีวิตของคนหลายช่วงอายุโดยไม่จำเป็นต้องระบุหรือชัดเจนในสื่อประชาสัมพันธ์ว่าเป้นบ้านเพื่อผู้สูงอายุมากกว่าบ้านในรูปแบบเดิม ๆ ซึ่งกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาดูบ้านตัวอย่างจะรับทราบได้ทันทีเมื่อเห็นบ้านตัวอย่าง

แนวโน้มในอนาคตของโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุโดยตรงอาจจะดีกว่าที่ผ่านมา เพียงแต่ยังไม่ใช่ช่วงเวลานี้ อีกทั้งอาจจะต้องมองหากลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติด้วย โครงการที่มีราคาขายไม่สูงมาก รวมไปถึงค่าส่วนกลาง ค่าบริการ (ถ้ามี) ก็ไม่ควรสูงมากจะได้รับความนิยมมากกว่าโครงการราคาแพง แม้ว่าการบริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกจะดีกว่าก็ตาม

บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่