COLUMNISTS

ส่องบิ๊กโปรเจค ดันราคาที่ดินถนนพระราม 4 พุ่งแตะตารางวาละ 2 ล้าน

Avatar photo
สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)

ส่องทำเลถนนพระราม 4 ยักษ์อสังหาฯ ดาหน้าผุดบิ๊กโปรเจค ปักหมุดยึดครองพื้นที่ตลอดแนวถนน ดันราคาที่ดินขยับขึ้นต่อเนื่อง แพงสุดแตะ 2 ล้านบาทต่อตารางวา 

การเปลี่ยนแปลงของย่าน หรือทำเลใดทำเลหนึ่งมีปัจจัยที่มีผลกระทบโดยตรงหลายอย่าง โดยหนึ่งปัจจัยที่สำคัญ คือ การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ทั้งของรัฐบาล และเอกชน แต่ถ้าเป็นโครงการของเอกชนจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนกว่า

ถนนพระราม 4

หนึ่งในทำเลหรือย่านที่มีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศไทย คือ พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ซึ่งถ้าพิจารณาเรื่องของการเปลี่ยนแปลงโดยไม่ต้องคำนึงถึงเรื่องของไทม์ไลน์นั้น ยิ่งเห็นได้ชัดเจนเลยว่าตั้งแต่เยาวราชหรือถนนเจริญกรุง ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของถนนพระราม 4 ไล่ไปจนถึงจุดสิ้นสุดของถนนพระราม 4 ที่บรรจบกับถนนสุขุมวิทจะเห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ 2 ฝั่งถนนตลอดทั้งเส้นทาง

พื้นที่ตามแนวถนนเยาวราช เจริญกรุงก็มีโครงการขนาดใหญ่ของแอสเสทเวิรด์ รอการพัฒนาอยู่ สถานีหัวลำโพงก็เป็นไปได้ที่จะมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ซึ่งอาจจะกลายเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่อีกแห่งบนถนนพระราม 4 ก็ได้ โครงการสามย่านมิตรทาวน์ที่เพิ่งเปิดให้บริการไม่นานมานี้ ตรงหัวมุมถนนพญาไทกับพระราม 4 ก็สร้างการเปลี่ยนแปลงในทำเลสามย่านมากมาย มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหลายโครงการรอบๆ สี่แยกนี้

อาคารจามจุรีสแควร์ซึ่งอาจจะเปิดให้บริการมานาน แต่ก็ยังเป็น 1 ในส่วนเติมเต็มของแยกสามย่าน โรงแรมแมนดารินที่เปิดมาแล้วมากกว่า 20 ปีกลายเป็นจุดหมายที่นักท่องเที่ยวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเลือกพักไปแล้วตอนนี้ ราคาที่ดินในพื้นที่หรือย่านนี้ก็ไม่ต่ำกว่า 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแน่นอน ซึ่งอาจจะบอกขายกันมากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว

พื้นที่รอบ ๆ แยกถนนสีลมกับถนนพระราม 4 กลายเป็น 1 จุดหมายสำคัญของการท่องเที่ยว พักผ่อน และพาณิชยกรรมแน่นอนในอนาคต เพราะมีโครงการขนาดใหญ่อย่าง ดุสิตเซ็นทรัลพาร์ค ที่กำลังจะเปิดให้บริการแบบ 100% ในอีกไม่นานจากนี้ อาคารสำนักงานอีกหลายอาคาร และสวนสาธารณะขนาดใหญ่รวมไปถึงโรงพยาบาล และจุดเชื่อมต่อการเดินทางของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว และรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงิน

ดุสิต

แน่นอนว่า ทำเลที่ดินของเอกชนเพื่อการพัฒนาหาได้ยาก เพราะที่ดินส่วนใหญ่เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สภากาชาดไทย และสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ราคาที่ดินในพื้นที่โดยรอบนี้ก็คงไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาแน่นอน

พื้นที่รอบ ๆ สี่แยกที่เป็นจุดบรรจบของถนนสาทร วิทยุ และพระราม 4 เป็นอีก 1 พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นแบบพลิกฝ่ามือ เพราะจุดนี้เป็นที่ตั้งของโครงการขนาดใหญ่ที่สุดของประเทศไทยอย่าง วันแบงค็อก ซึ่งสร้างการเปลี่ยนแปลง และแรงกระเพื่อมขนาดใหญ่ในตลาดอาคารสำนักงานตอนนี้ และเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ที่ดินโดยรอบมีศักยภาพเพิ่มขึ้นแบบที่ยังไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าจะไปสิ้นสุดยังไง

เห็นได้จากแม้ว่าตอนนี้โครงการจะมีการเปิดให้บริการแล้วในส่วนของพื้นที่ค้าปลีก และอาคารสำนักงาน แต่ยังมีบางอาคาร และพื้นที่บางส่วนที่ยังไม่แล้วเสร็จ 100% แต่ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ก็มากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาแน่นอน เพราะหาที่ดินเพื่อพัฒนาได้ยากมาก ๆ แล้วในปัจจุบัน ที่ดินหลายแปลงที่ใช้งานมานาน อีกทั้งการใช้งานไม่สอดคล้องกับศักยภาพที่เปลี่ยนแปลงไป ก็มีการรื้อถอนอาคาร และเปลี่ยนหรือรอการเข้ามาลงทุนของโครงการรูปแบบใหม่ ๆ

จุดที่น่าจะเห็นการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากบนถนนพระราม 4 ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คือ พื้นที่รอบสี่แยกของถนนพระราม 4 และถนนรัชดาภิเษก เพราะมีโครงการขนาดใหญ่อย่าง เดอะพาร์ค ที่ยังไม่สมบูรณ์ 100% อาคารสำนักงานที่ปรับปรุงจากอาคารของตลาดหลักทรัพย์ฯ เดิม อาคารเอฟวายไอเซ็นเตอร์ อาคารสำนักงานอีกบางอาคารที่เปิดให้บริการไม่นานมานี้ เช่น อาคารปัญญ์ ทาวเวอร์

shutterstock 87189460

นอกจากนี้ที่ดินท่าเรือคลองเตยอีกกว่า 2,000 กว่าไร่ที่มีการเปลี่ยนแปลงของผังสีในผังเมือง และความเคลื่อนไหวทั้งในฝั่งของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ที่มีทั้งกลุ่มของนักลงทุนทั้งไทย และต่างชาติให้ความสนใจ ซึ่งมีผลให้เกิดการคาดการณ์กันว่าที่ดินของท่าเรือคลองเตยที่อยู่ไม่ไกลจากสี่แยกนี้มีความเป็นไปได้ว่าจะกลายเป็นโครงการขนาดใหญ่ในอนาคต รวมไปถึงอาจจะกลายเป็นสถานบันเทิงครบวงจร

ในย่านเดียวกัน ยังมีพื้นที่ไม่ไกลจากพื้นที่ของสถานีแม่น้ำขนาดประมาณ 260 ไร่ ซึ่งเป็นอีก 1 จุดที่สามารถพัฒนาเป็นสถานบันเทิงครบวงจรได้ ดังนั้น พื้นที่นี้เป็นอีก 1 จุดที่ราคาที่ดินสูงเพราะหาที่ดินของเอกชนยากมาก ราคาที่ดินที่บอกขายกันก่อนหน้านี้ก็ไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว

ในอนาคต ถ้าที่ดินของท่าเรือคลองเตย หรือสถานีแม่น้ำมีการเปลี่ยนแปลงหรือพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ราคาที่ดินของพื้นที่หรือย่านต่างๆ ที่ต่อเนื่องกับพื้นที่นี้คงปรับเพิ่มขึ้นไปอีกไม่น้อย ขึ้นอยู่กับว่าโครงการมีความคืบหน้ามากน้อยแค่ไหน ซึ่งเป็นไปได้ที่อาจจะขึ้นไปอีก 40-50 % ในช่วงแรก ๆ เพราะที่ดินขนาดใหญ่เหล่านั้น เป็นที่ดินที่อยู่ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว แต่ที่ดินที่ซื้อขายกันนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ จึงเป็นไปได้ที่อาจจะมีผู้ประกอบการสนใจเข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาแพงในทำเลที่ไม่ไกลจากโครงการขนาดใหญ่

บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่