COLUMNISTS

จับตา ค่าเงินบาท ผลกระทบอสังหาฯ หลังเฟดลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง

หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

9 ตุลาคม 2567

จับตาค่าเงินบาท หลังเฟดลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง ผู้ประกอบการอสังหาฯ หวัง ธปท.-กนง. ลดลดดอกเบี้ยนโยบาย ส่งอานิสงส์ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับลดลงตาม

เมื่อวันที่ 18 กันยายนที่ผ่านมา ธนาคารกลางสหรัฐ (FED ：เฟด) ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงลง 0.5% ซึ่งเป็นการลดดอกเบี้ยที่สูงมาก เพราะก่อนหน้านี้มีการคาดการณ์กันว่าจะปรับลดแค่ 0.25% เท่านั้น

เหมือนธนาคารของหลาย ๆ ประเทศ เช่น สหภาพยุโรป สิงคโปร์ แคนาดา อังกฤษ นิวซีแลนด์ เป็นต้น ซึ่งลดดอกเบี้ยอ้างอิงหรือดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% มาตั้งแต่ช่วงเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา แต่เมื่อปรับลดลงมากถึง 0.5% ก็ส่งผลให้เกิดแรงกระเพื่อมไปยังหลาย ๆ ภาคส่วน และหลายธุรกิจเช่นกัน

เพียงแต่การลดดอกเบี้ยของสหรัฐครั้งนี้อยู่ในการคาดการณ์ของนักธุรกิจ และตลาดอยู่แล้วแรงกระเพื่อมจึงอาจจะไม่มากนัก เพราะตลาดปรับตัวรอรับอยู่แล้ว สังเกตได้จากค่าเงินของภูมิภาคต่าง ๆ ที่แข็งค่าขึ้น รวมไปถึงค่าเงินบาทไทยด้วยที่แข็งค่ามากขึ้น

แต่ที่น่าสนใจ และต้องจับตามองต่อเนื่อง คือ มีความเป็นไปได้ที่เฟดจะลดดอกเบี้ยลงอีก 0.5% ภายในปีนี้ และปี 2568 อีก 1% จากนั้นในปี 2569 ลดอีก 0.5% โดยอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 2.75% – 3% ในปี 2569

การปรับลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของสหรัฐครั้งนี้ อาจจะมากกว่าที่หลายคนคาดการณ์มาก่อนหน้านี้ แต่ผลกระทบในวงกว้างอาจจะมีไม่มากนัก เพราะจะจำกัดอยู่ในส่วนของตลาดหุ้นที่ผันผวนขึ้นลงแบบรวดเร็วภายในวันเดียว หลังจากที่ประกาศการลดดอกเบี้ยอ้างอิง และทองคำที่ปรับตัวสูงขึ้นแล้วลดลงเช่นกัน

ผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้นกับประเทศไทยในระยะยาวอาจจะยังไม่แน่ชัด เพราะต้องดูเรื่องของการลดดอกเบี้ยลงต่อเนื่องของสหรัฐ และการปรับลดดอกเบี้ยในประเทศไทยด้วย ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย และคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ยังไม่มีท่าทีว่าจะลดดอกเบี้ยนโยบายลง

แต่ก็คงต้องรอดูการประชุมของกนง.เดือนตุลาคมอีกครั้งว่ายังไง แต่ธนาคารแห่งประเทศไทยยืนยันชัดเจนว่าการจะลดหรือขึ้นดอกเบี้ยนโยบายจะพิจารณาจากปัจจัยภายในประเทศเป็นหลัก แม้ว่าที่ผ่านมา การลดหรือขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของประเทศไทยจะเกิดขึ้นตามหลังจากที่สหรัฐลดหรือขึ้นดอกเบี้ย อาจจะล่าช้าหรือไม่ได้ปรับทันทีตามสหรัฐ

ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พยายามกดดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทย และคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ลดดอกเบี้ยลง เพื่อที่จะได้สร้างแรงกดดันที่ลดลงต่อการขอสินเชื่อธนาคารสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะปัจจุบันปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารแล้วโดยธนาคารหรือสถาบันการเงินปฏิเสธนั้นสูงมาก และมีผลต่อเนื่องไปถึงรายได้และงบการเงินของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

พวกเขาคาดหวังว่า เมื่อดอกเบี้ยนโยบายลดลงจะมีผลต่อเนื่องไปยังดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่จะปรับลดลงตาม และสอดคล้องกับมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองที่จะหมดอายุสิ้นปี 2567 จากนั้น จะคลายความกดดันต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคนที่ต้องการสินเชื่อเพื่อนำมาซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย

การปรับลดดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารกลางของหลายประเทศรวมไปถึงสหรัฐ เหมือนเป็นการส่งสัญญาณการลดดอกเบี้ย ซึ่งในส่วนของประเทศไทยนั้น กระทรวงการคลังก็ออกมาส่งสัญญาณให้ธนาคารแห่งประเทศไทยพิจารณาเรื่องของการลดดอกเบี้ยนโยบายด้วยเช่นกัน

เรื่องของค่าบาทที่แข็งค่ามากขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา และยังมีแนวโน้มที่จะแข็งค่าขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะเมื่อสหรัฐมีการปรับลดดอกเบี้ยครั้งนี้ รวมไปถึงทิศทางของดอกเบี้ยอ้างอิงของสหรัฐที่คงลดลงอีกเช่นกันในปีหน้า และหลังจากนี้

ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงอาจจะไม่ใช่ช่วงเวลาที่ดีสำหรับการส่งออก และการท่องเที่ยวซึ่งอาจจะได้รับผลกระทบเล็กน้อย เพราะค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้นซึ่งจากช่วงไตรมาสที่ 1 ถึงปัจจุบันเงินบาทแข็งค่าขึ้นประมาณ 7%

แต่ถ้าพิจารณาถึงอัตราแลกเปลี่ยนของเงินบาทและดอลลาร์ในระยะยาวแล้ว ก็ไม่ได้แตกต่างจากช่วงปี 2564 – 2565 มากนัก เพียงแต่ช่วงเวลานี้อาจจะเป็นช่วงเวลาที่ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมไปก่อนหน้านี้กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งการที่ค่าเงินแข็งค่าเล็กน้อยแบบนี้ก็มีผลต่อการตัดสินใจบ้างเช่นกัน เพราะถ้าโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 31 กรกฎาคม เงิน 1 แสนดอลลาร์ จะแลกเป็นเงินบาทได้ 3,572,300 บาท แต่ถ้าแลก ณ วันที่ 23 กันยายน 2567 เหลือเพียง 3,325,040 บาทเท่านั้น ลดน้อยลงไปกว่า 247,260 บาท

เช่นเดียวกับเงินของสาธารณรัฐประชาชนจีน ซึ่งมีค่าเงินลดลงเมื่อเทียบกับค่าบาทไทย และเป็นไปในทิศทางที่ไม่ต่างกับดอลลาร์เช่นกัน เพราะค่าเงินบาทแข็งขึ้นเพียงแต่มูลค่าที่ลดลงนั้นอาจจะไม่มากนัก เนื่องจากมูลค่าของเงินหยวนต่อเงินบาทไม่ได้สูงเมื่อเทียบกับดอลลาร์

ผู้ประกอบการหรือผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม อาจจะต้องกระตุ้นหรือทำให้ชาวต่างชาติไม่คิดมากในเรื่องของอัตราแลกเปลี่ยน โดยอาจจะมีส่วนลดพิเศษ มีของแถม หรือของสมนาคุณให้ เพื่อที่พวกเขาจะได้รู้สึกว่าราคาคอนโดมิเนียมไม่ได้แตกต่างจากช่วงไม่กี่เดือนก่อนหน้านี้มากนัก แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงของค่าเงินอาจจะไม่ได้สูงมาก แต่การมีของสมนาคุณพิเศษอาจจะช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ให้เร็วมากขึ้น

บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่