COLUMNISTS

ส่องทำเล ‘ตั้งฮั่วเส็ง’ แนวทางการพัฒนาโครงการในอนาคต

Avatar photo
สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)

มองอนาคต “ตั้งฮั่วเส็ง” ภายใต้เจ้าของใหม่ เอ็มพีวี โฮลดิ้ง ระยะสั้นแนะปรับปรุง เปิดบริการต่อ รอโอกาสพัฒนาคอนโดมิเนียม

ตั้วฮั่วเส็ง สาขาธนบุรี บนถนนสิรินธร เป็นโครงการพื้นที่ค้าปลีกในรูปแบบของห้างสรรพสินค้าที่เปิดบริการตั้งแต่ปี 2534 ถึงปัจจุบันก็ประมาณ 33 ปี พื้นที่ของอาคารประมาณ 3 หมื่นตารางเมตร เป็นอาคารสูง 10 ชั้น และมีที่จอดรถมากถึง 800 คัน

ตั้งฮั่วเส็ง

รูปแบบของตั้งฮั่วเส็ง เป็นรูปแบบของโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่ไม่ได้รับความนิยมแล้วในปัจจุบัน ห้างสรรพสินค้าไม่มีโครงการใหม่ ๆ เลยในกรุงเทพมหานครในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อาจจะมีเป็นพื้นที่ห้างสรรพสินค้าที่อยู่ในศูนย์การค้าเท่านั้น ในต่างจังหวัดอาจจะห้างสรรพสินค้าเปิดให้บริการใหม่ ๆ บ้าง แต่ก็ลดน้อยลงมาก

สะท้อนให้เห็นชัดเจนเลยว่า รูปแบบห้างสรรพสินค้า อาจจะลดความนิยมลงไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ยิ่งถ้าอยู่ในทำเลที่ไม่น่าสนใจ หรือการเดินทางไม่สะดวกมาก ก็ยิ่งเป็นไปได้ที่จะลดความนิยมลงไป

ตั้งฮั่วเส็งเองก็ประสบปัญหาขาดทุนสะสมมานาน จนทำให้อาจจะไม่สามารถจ่ายสินเชื่อได้และกลายเป็นทรัพย์ในกรมบังคับคดี และขายทอดตลาดในที่สุด

การที่มีกลุ่มทุนใหม่อย่างบริษัท เอ็มพีวี โฮลดิ้ง จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทตั้งใหม่ช่วงเดือนเมษายนปีนี้เอง ด้วยทุนจดทะเบียน 5 ล้านบาท เข้ามาเป็นเจ้าของใหม่ ทำให้ยังไม่รู้ว่าทิศทางในอนาคตของห้างแห่งนี้จะเป็นอย่างไต่อไป เพราะยังไม่ทราบแนวทางการพัฒนาของเจ้าของใหม่

แต่ที่ชัดเจนที่สุด คือ การดำเนินกิจการแบบเดิมไปก่อน ซึ่งที่สามารถดำเนินการได้ทันที คือ ส่วนของศูนย์อาหาร และซูเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งก่อนหน้านี้มีคนเข้าใช้บริการเยอะที่สุดแล้ว เมื่อเทียบกับพื้นที่ชั้นอื่น ๆ เพราะพื้นที่โดยรอบมีหอพัก อพาร์ตเม้นต์ และสถาบันการศึกษาไม่น้อยเลย

ตั้งฮั่วเส็ง1

พื้นที่โดยรอบ มีศักยภาพที่ไม่น้อย เพียงแต่อาจจะไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญอย่างหนึ่ง สำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุด คือ สถานีสิรินธรของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งไกลออกไปมากกว่า 1 กิโลเมตร ราคาที่ดินในพื้นที่อยู่ในช่วง 4.5-4.7 แสนบาทต่อตารางวา ราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 1.3 แสนบาทต่อตารางวา

ที่ดินปัจจุบันมีขนาดประมาณ 7 ไร่ ซึ่งทั้งขนาดของที่ดิน พื้นที่โดยรอบ และศักยภาพอื่น ๆ ก็สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้หลายประเภท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่ที่เป็นไปได้ที่สุด คือ การเปิดให้บริการในรูปแบบเดิมไปก่อนเพื่อสร้างรายได้ และจัดการปัญหาค้างคาโดยเฉพาะในเรื่องของค่าแรงที่ติดค้างพนักงานอยู่จำนวนไม่น้อย อีกทั้งยังเป็นการระบายสต็อกสินค้าให้หมดก่อนที่จะเริ่มดำเนินการอะไรใหม่ ๆ ต่อไป

รูปแบบของโครงการที่มีความเป็นไปได้ในอนาคตนั้น มีหลากหลายรูปแบบ แต่ถ้าพิจารณาจากกลุ่มทุนที่เข้ามาเป็นเจ้าของใหม่นั้น การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินขนาด 7 ไร่แปลงนี้ก็เป็นไปได้เช่นกัน เพราะมีกรรมการบางคนเคยมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมาแล้ว แม้ว่าจะไม่ใช่ในกรุงเทพมหานครก็ตาม

ถ้าเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ก็ต้องพิจารณาเรื่องของต้นทุนในการพัฒนา ซึ่งรวมทั้งค่ารื้อถอนอาคารปัจจุบันด้วย และความเป็นไปได้อื่น ๆ ก็อาจจะต้องเปิดขายที่ราคาไม่มากกว่าโครงการที่อยู่ใกล้กว่าสถานีรถไฟฟ้า หรือไม่มากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งการจะแข่งขันกับคู่แข่งรายอื่น ๆ ในพื้นที่ใกล้เคียงอาจจะเป็นไปได้ยากในช่วงเวลานี้

ดังนั้น จึงบอกว่าการเปิดบริการพื้นที่บางส่วนไปก่อน แล้วค่อย ๆ ปรับพื้นที่ชั้นอื่น ๆ ต่อไป จากนั้น เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยดีขึ้น ก็อาจจะพิจารณาเรื่องของการรื้อถอนอาคาร เพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรือโครงการประเภทอื่น ๆ ต่อไป

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่