หนึ่งในเรื่องที่มักจะสร้างความน่าสนใจและฮือฮาได้ตลอดคือ เรื่องของราคาซื้อขายที่ดินในกรุงเทพมหานคร เพราะบ่อยครั้งสร้างความตื่นตะลึงให้กับคนทั่วไป ในเรื่องของราคาซื้อขายที่สูงจนน่าตกใจ ล่าสุดพุ่งสูงสุดตารางวาละ 3.9 ล้านบาท
จากนั้นก็จะเกิดคำถามตามมาว่า เมื่อเริ่มต้นด้วยการซื้อที่ดินในราคาสูงขนาดนี้แล้ว หลังจากนี้ไปจะต้องพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใด จึงจะสามารถสร้างผลตอบแทนให้เหมาะสมกับราคาที่ดิน ซึ่งสุดท้ายแล้วที่ดินส่วนใหญ่ที่มีราคาซื้อขายสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา จะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม
ทั้งนี้เพราะโครงการคอนโดมิเนียม สามารถสร้างผลตอบแทนได้เหมาะสมกับราคาที่ดินที่สุดในเวลาไม่นานเกินไป ในกรณีที่สามารถปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามที่วางแผนไว้ อาจจะมีบางแปลงที่มีราคาขายซื้อสูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาแต่นำไปพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบอื่น
พื้นที่ที่ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ล้วนแล้วแต่เป็นพื้นที่ที่อยู่ในใจกลางเมือง อาจจะไม่ใช่ CBD แต่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าและเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูงอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องอยู่ใน CBD เช่น พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท หลังสวน ชิดลม พระราม 1 เพลินจิต เป็นต้น
สมัยก่อนการซื้อขายที่ดินกันในราคาเกิน 1 ล้านบาท ก็สร้างความฮือฮากันไปหลายเดือนแล้ว แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีการซื้อขายที่ดินในราคาสูงขึ้นต่อเนื่องทุกปี หลายปีก่อนหน้านี้มีการซื้อขายที่ดินในราคา 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาในพื้นที่แถว ๆ สี่แยกเพลินจิตถึง 2 แปลงในเวลาห่างกันไม่นาน ซึ่งต่อมาก็กลายเป็นโครงคอนโดมิเนียม
ในตอนนั้น หลายคนบอกว่าราคาที่ดินแพง และราคาคอนโดมิเนียมบนที่ดินทั้ง 2 แปลงนั้นก็สูงเกินไปเช่นกัน แต่ ณ ตอนนี้กลับกลายเป็นว่าราคาคอนโดมิเนียมที่หลายคนเคยบอกว่าแพงไปนั้น มีโครงการที่เปิดขายใหม่ในราคาสูงกว่าอีกหลายโครงการ
ปี 2559 ศุภาลัยชนะการประมูลที่ดินที่เคยเป็นสถานทูตออสเตรเลีย บนถนนสาทรในราคา 1.45 ล้านบาทต่อตารางวา ก่อนที่จะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูส ศุภาลัย ไอคอน สาทร ที่มีทั้งคอนโดมิเนียม พื้นที่สำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก
นอกจากนี้ ปีนี้ยังมีเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซื้อที่ดินติดถนนชิดลมในราคาตารางวาละ 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา และขึ้นแท่นเป็นอันดับที่ 1 ของที่ดินที่มีราคาซื้อขายแพงที่สุดในประวัติศาสตร์ประเทศไทย จากนั้นเอสซี แอสเสท พัฒนาที่ดินแปลงนี้เป็นโครงการคอนโดมิเนียม 28 ชิดลม
ปี 2560 บริษัทรับเหมาก่อสร้างอย่าง ไทย โอบายาชิ ได้ซื้อที่ดินติดกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสนานาในราคาตารางวาละ 2.6 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาซื้อขายที่ดินที่สูงที่สุดในปี 2560 เพื่อนำมาพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน โอ-เนส แม้ว่าอาคารสำนักงานอาจจะไม่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ในเวลาอันสั้น แต่ก็กลายเป็นสินทรัพย์ที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับบริษัท
จากนั้นในปี 2561 กลุ่มแมกโนเลีย และ 1.6 ดีเวล็อปเม้นต์ ร่วมกันซื้อที่ดินปากซอยทองหล่อในราคา 2.8 ล้านบาทต่อตารางวา เพื่อนำมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อขาย และที่ดินหลายแปลงในซอยทองหล่อที่มีการเปลี่ยนมือในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ล้วนแล้วแต่มีราคาซื้อขายกันที่มากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีการพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด
แต่ราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันสูงที่สุดในปี 2561 นั้น เป็นที่ดินขนาดประมาณ 2 ไร่ในซอยหลังสวนที่เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ชนะประมูลได้ไปในราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นราคาที่ดินที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือสูงที่สุดจนถึงตอนนี้ แน่นอนว่าที่ดินแปลงนี้จะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายมากกว่า 4.57 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไปในชื่อ สโคป หลังสวน
ในปี 2562 มีการซื้อขายที่ดินในราคาที่สร้างความฮือฮาได้เหมือนกัน กับการซื้อขายที่ดินในซอยทองหล่อของบริษัท แชงกรี-ลา โฮเต็ล จำกัด(มหาชน) ที่มีการซื้อที่ดินขนาด 658 ตารางวาในราคาตารางวาละ 2.86 ล้านบาทเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโรงแรม
ปี 2565 แสนสิริซื้อที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานบนถนนสารสินในราคาตารางวาละ 3.9 ล้านบาท ขึ้นแท่นเป็นที่ดินที่มีราคาแพงที่สุดในปัจจุบัน ซึ่งที่ดินแปลงนี้คงจะกลายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาซื้อขายที่ดินสูงที่สุดอีก 1 โครงการแน่นอน แต่จะขายที่ราคาเท่าไหร่คงต้องติดตามต่อไป อาจจะมีที่ดินบางแปลงที่บอกขายหรือตั้งราคาขายมากกว่านี้ แต่ยังไม่มีการปิดการขาย
นอกจากนี้ อาจจะมีที่ดินอีกหลายแปลงที่กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจาหรือเตรียมจะปล่อยเข้าสู่ตลาดในราคาที่สูงกว่านี้ เพราะแรงกดดันจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มภาระให้กับเจ้าของที่ดิน แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัวแบบนี้ก็คงยังไม่มีการทำลายสถิติราคาที่ดินในช่วงนี้แน่นอน
แต่สุดท้ายแล้วพื้นที่ที่ราคาที่ดินสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้ต่อเนื่อง และมีโอกาสทำลายสถิติได้นั้น ก็ยังคงเป็นพื้นที่เดิม ๆ เช่น หลังสวน ชิดลม วิทยุ สุขุมวิท ทองหล่อ เป็นต้น โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ที่ว่าราคาสูงในตอนนี้ ก็คงจะเป็นของที่มีราคาขายน่าสนใจขึ้นมาทันทีในอนาคต เมื่อพิจารณาจากทิศทางของราคาที่ดินที่ผ่านมาและแนวโน้มในอนาคต
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- เปิดโผกลุ่มทุนจีน กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทย
- ส่องโครงการอสังหาฯ ต่างชาติร่วมลงทุนไทย 10 ปีเกิน 2 แสนล้าน ญี่ปุ่นแชมป์ลงทุนสูงสุดและต่อเนื่อง
- ‘แสนสิริ’ แชมป์รายได้สูงสุดบริษัทมหาชน กลุ่มอสังหาฯ ครึ่งปีเฉียด 2 หมื่นล้าน
ติดตามเราได้ที่
- เว็บไซต์: https://www.thebangkokinsight.com/
- Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokInsight
- X (Twitter): https://twitter.com/BangkokInsight
- Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokinsight/
- Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCYmFfMznVRzgh5ntwCz2Yxg
