COLUMNISTS

คอนโดมิเนียม แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ภายใต้ข้อจำกัดในการพัฒนา

Avatar photo
สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) แม้ว่าจะมีเส้นทางที่มีระยะทางรวมกว่า 23.6 กิโลเมตร จำนวนสถานีของแนวเส้นทางนี้ก็มีอยู่ 17 สถานี โดยที่ 7 สถานีเป็นสถานีใต้ดิน อีกทั้งยังผ่านพื้นที่ที่มีข้อจำกัดในการพัฒนามาก รวมไปถึงเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านพื้นที่ และเขตชุมชนดั้งเดิมของกรุงเทพมหานครมากอีก 1 เส้นทาง

คอนโดฯเปิดขายใหม่และสะสม แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ 

ความก้าวหน้าของการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) ณ สิ้นเดือน พฤษภาคม 2567 อยู่ที่ประมาณ 33.82% โดยการก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นการก่อสร้างโครงสร้างใต้ดิน และเกือบทั้งหมดเป็นการก่อสร้างในพื้นที่ที่อยู่ในฝั่งพระนคร ฝั่งธนบุรีอาจจะมีการก่อสร้างไปแล้วบ้าง แต่ที่มีความคืบหน้ามากกว่า 15% ขึ้นไปเพียงไม่กี่สถานีเท่านั้น ซึ่งกำหนดการแล้วเสร็จนั้นอยู่ในปี 2571

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ อาจจะไม่ค่อยเห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวเส้นทางมากนัก เพราพื้นที่ส่วนหนึ่งของแนวเสนทางอยู่ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ หรือพื้นที่อนุรักษ์ รวมไปถึงพื้นที่บางส่วนมีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างมาก

นอกจากนี้พื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามานานแล้ว อาจจะหาที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ทำได้ยากแล้วในปัจจุบัน การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวเส้นทางอาจจะเห็นได้ชัดเจนในพื้นที่ฝั่งธนบุรี ตั้งแต่บริเวณรอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวไปตามแนวถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน ต่อเนื่องไปถึงถนนสุขสวัสดิ์ รวมไปถึงถนนใกล้เคียง เช่น ถนนราษฎร์บูรณะ เป็นต้น และพื้นที่ตามแนวถนนบางช่วง เช่น พื้นที่ตามแนวถนนสามเสนซึ่งมีการเปิดขายโครงการขนาดใหญ่ตอนปลายปี 2566 นอกนั้นไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เกิดขึ้นเลย

การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าโดยทั่วไปที่อาจจะเห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม แต่ด้วยพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้บางส่วนมีข้อจำกัดในการพัฒนา เพราะรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ตลอดแนวเส้นทางผ่านพื้นที่ที่มีการพัฒนามายาวนานของกรุงเทพมหานคร และมีเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่น ๆ เปิดให้บริการไปก่อนหน้านี้แล้ว ซึ่งมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่บางพื้นที่ แม้ว่าจะไม่ตลอดแนวเส้นทาง แต่ก็มีผลให้พื้นที่บางส่วนเกิดการพัฒนามาก่อนหน้านี้หลายปีมากแล้ว

การเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินก็มีมาก่อนหน้านี้หลายปีมากแล้วเช่นกัน ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจึงอาจจะสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ได้ มีเพียงการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในการลงทุนและเหมาะสมกับราคาที่ดิน เพราะราคาที่ดินที่สูงอยู่แล้วปรับเพิ่มขึ้นมากว่าเท่าตัวจากก่อนหน้านี้

ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ขั้นต่ำก็เสนอขายกันที่ไม่ต่ำกว่า 1- 1.5 แสนบาทต่อตารางวา ถ้าเป็นพื้นที่รอบสถานีที่เป็นจุดตัดสำคัญของเส้นทาง 2 เส้นทาง เช่น พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ ซึ่งในอนาคตจะเป็นสถานีร่วมของแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และสายสีเขียวราคาที่ดินก็ไม่ต่ำกว่า 6-7 แสนบาทต่อตารางวา ถ้าไกลออกไปตามแนวนถนนสุขสวัสดิ์ก็ไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางวา และมีความเป็นไปได้ที่จะปรับเพิ่มมากขึ้นไปอีกในอนาคต ตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง

รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่เป็นระบบรถไฟฟ้าขนาดใหญ่หรือเป็นอีก 1 เส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมจังหวัดนนทบุรี และกรุงเทพมหานครในแนวเหนือ-ใต้เข้าด้วยกัน

ดังนั้น แนวถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้จะมีสถานีร่วมหรือจุดที่ตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ ซึ่งอาจจะไม่ได้เชื่อมต่อกันเป็นสถานีเดียว แต่ก็อยู่ในระยะที่เดินถึงกันได้หลายสถานีในแนวเส้นทาง เช่น สถานีเตาปูนเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสถานีสามยอดเป็นสถานีร่วมกับสายสีน้ำเงิน สถานีวงเวียนใหญ่เป็นสถานีร่วมกับสายสีเขียว เป็นต้น นอกจากนี้ในอนาคตอาจจะมีสายสีส้มตะวันตกที่สถานีผ่านฟ้า และสายสีทองที่สถานีสะพานพุทธเพิ่มเติมอีกหลังจากนี้ ถ้าเส้นทางเหล่านี้ดำเนินการก่อสร้าง

shutterstock 1422986741

คอนโดมิเนียมแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ 14,183 ยูนิต 

คอนโดมิเนียมรวมในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 14,183 ยูนิต โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้อาจจะเปิดขายมาก่อนหน้านี้หลายปี ก่อนที่จะเริ่มการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ด้วยซ้ำ

ทั้งนี้เพราะได้รับอิทธิพลจากเส้นทางรถไฟฟ้าอื่น ๆ ที่ตัดผ่านแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ก่อนหน้านี้ ทั้งสายสีน้ำเงิน ละสายสีม่วง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสายสีเขียวที่สถานีวงเวียนใหญ่ ซึ่งมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่มามากกว่า 10 ปีแล้ว โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่หลังจากที่การก่อสร้างสายสีม่วงเริ่มเป็นรูปธรรมมีเพียงไม่กี่โครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2565 เป็นต้นมาเท่านั้น

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวสายสีม่วงใต้จึงมีอัตราการขายที่สูงมาก เพราะโครงการส่วนใหย๋เปิดขายมามากกว่า 5 ปีแล้ว แทบไม่มียูนิตเหลือขายแล้ว โครงการที่เหลือขายอยู่ คือ โครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2565 เป็นต้นมา อัตราการขายเฉลี่ยตลอดแนวเส้นทางจึงอยู่ที่ประมาณ 80% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายแล้วทั้งหมด

นอกจากนี้ช่วงปี 2550 – 2560 เป็นช่วงเวลาที่มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนในพื้นที่นี้ เพราะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงเวลานั้นคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 53% ของคอนโดมิเนียมสะสมทั้งหมดในพื้นที่นี้

ราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ในปี 2565 เป็นต้นมา อยู่ในช่วงระหว่าง 6 หทิ้น-8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 1.6 แสนบาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่า 7.5 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ยังมีราคาขายที่ไม่สูงมาก และยังเป็นทางเลือกของคนที่มีกำลังซื้อไม่สูงแต่ต้องการอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ยังสามารถรอคอยโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการได้ เพราะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายส่วนใหญ่สร้างเสร็จก่อนรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแน่นอน ราคาขายคอนโดมิเนียมมีทิศทางในการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขึ้นอยู่กับว่ามีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องมากน้อยแค่ไหน และราคาขายอาจจะยังแตกต่างกันไปในแต่ละทำเลของนวเส้นทางรวมไปถึงระดับของโครงการตามแนวทางของผู้ประกอบการด้วย

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่