COLUMNISTS

จับตามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โอกาสผู้ประกอบการแห่ระบายสต็อก

หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย

8 พฤษภาคม 2567

ผลที่ได้จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของรัฐบาล ผู้ประกอบการแห่อัดโปรโมชั่น โอกาสเร่งระบายสต็อก สร้างเงินหมุนเวียนการใช้จ่ายในตลาดที่อยู่อาศัย

มาตรการรัฐบาลที่ออกมาเพื่อหวังจะกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งการขยายเพดานของราคาที่อยู่อาศัยที่จะได้รับการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองขึ้นไปถึง 7 ล้านบาทเป็นการขยายฐานออกไปให้กว้างกว่าเดิม และครอบคลุมถึงคนจำนวนมากขึ้น อีกทั้งยังเป็นการช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสต็อกสินค้าที่สร้างเสร็จพร้อมขายได้มากขึ้น

มาตรการนี้ หลายฝ่ายอาจจะมองว่า เป็นการช่วยกลุ่มผู้ประกอบการในการระบายสต็อกคงค้างที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการ ซึ่งผู้ประกอบการมีเวลาในการระบายสต็อกถึงสิ้นปีนี้ เพราะมาตรการนี้ที่มีกำหนดถึงเพียงสิ้นปี 2567

นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยยังมีเรื่องของการสร้างบ้านเองสามารถลดหย่อนภาษีได้ โครงการสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษ และโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยที่เกี่ยวข้องกับ BOI

คนที่ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้โดยตรง แน่นอนว่า คือ ประชาชนทั่วไปที่ได้ลดค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ลงแบบชัดเจน ซึ่งรวมไปถึงผู้ประกอบการที่ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงด้วยเช่นกัน

ส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยพิเศษ อาจจะต้องขึ้นอยู่กับการพิจารณาจากทางธนาคารอาคารสงเคราะห์ และการเงินของผู้ที่ขอสินเชื่อธนาคาร ดังนั้น การจะได้รับประโยชน์จากมาตรการสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษนี้ อาจจะไม่ครอบคลุมทุกคนที่ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปีนี้

กลุ่มของคนที่สร้างบ้านเอง ก็ได้รับการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วยเช่นกัน ซึ่งอาจจะมีผลให้เกิดการสร้างบ้านเองมากขึ้นในปี 2567

มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยจากรัฐบาลนี้ นอกจากจะช่วยให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายที่ลดลงแล้ว ยังเป็นการลดภาระให้กับผู้ประกอบการโดยตรงเช่นกัน เพราะนอกจากจะได้ระบายสต็อกที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ยังได้ลดค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ในฝั่งของผู้ประกอบการ

นอกจากนี้ ถ้าขายได้ก็ได้เงินเข้ามาหมุนเวียนในบริษัท และยังเป็นการลดภาระในการขาย ลดต้นทุนในการขาย รวมไปถึงภาระในการถือครอง ในกรณีที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยูนิตเหลือขายที่เกินกว่า 3 ปีอีกด้วย ผู้ประกอบการเองก็ได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ ไม่ใช่แค่ผู้ซื้อเท่านั้นที่ได้รับประโยชน์

มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ โดยการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองนั้น โดยทั่วไปจะกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก ในแต่ละครั้งที่มีการประกาศใช้มาตรการ แม้ว่าสุดท้ายแล้วการจะวัดผลว่ามาตรการนี้กระตุ้นกำลังซื้อได้จริงหรือไม่นั้น ต้องอยู่ที่การโอนกรรมสิทธิ์ด้วยว่าเกิดขึ้นมากน้อยแค่ไหน

ผู้ซื้อทั่วไปเกือบ 100% ในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทย ต้องอาศัยเงินสินเชื่อจากธนาคารในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย เพราะคนไทยส่วนใหญ่ไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสด

ดังนั้น สถาบันการเงินต่าง ๆ เป็นผู้กำหนดเกม ผู้ประกอบการที่ต้องการรระบายสต็อกได้มาก ๆ ในช่วงมาตรการนี้ อาจจะต้องมีการพูดคุย หรือมีความร่วมมือกับสถาบันการเงินในการเข้ามาให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อ ในการขอสินเชื่อธนาคาร โดยอาจจะมีการขอให้มีความผ่อนผัน หรือลดความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อลงบ้าง แม้ว่าสุดท้ายแล้วจะต้องขึ้นอยู่กับการพิจารณาของสถาบันการเงินก็ตาม

เพราะสุดท้ายแล้วสถาบันการเงินต่าง ๆ ก็ต้องพิจารณาแบบรอบคอบ เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาเรื่องของ NPA ในอนาคต ซึ่งจะกลายเป็นภาระที่สถาบันการเงินต้องตั้งวงเงินสำรอง และต้องขายทรัพย์ที่เป็นหนี้เสียเหล่านี้ ออกไปในราคาที่ต่ำกว่าวงเงินสินเชื่อที่ปล่อยไป

ดังนั้น จึงไม่ต้องแปลกใจที่ธนาคารต่าง ๆ จะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย การที่ผู้ประกอบการอาจจะเร่งจับมือเป็นพันธมิตร เพื่อให้ธนาคารใดธนาคารหนึ่งได้รับประโยชน์จากการโอนกรรมสิทธิ์ของพวกเขาไปแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย แลกกับการลดความเข้มงวดลง ซึ่งแน่นอนการที่สถาบันการเงินหรือธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นธนาคารของรัฐบาล หรือเอกชนก็ตาม ล้วนเป็นการได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้อีกเช่นกัน

ผู้ประกอบการต้องการเข้าถึงกำลังซื้อให้ได้มากที่สุดในช่วงนี้ การลดราคาหรือฟรีค่าใช้จ่ายทุกอย่างวันโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นเรื่องที่พบเห็นได้ต่อเนื่องในช่วงนี้จนถึงสิ้นปี 2567 โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ต้องการเร่งระบายสต็อกออกไปให้ได้มากที่สุด ก็ต้องมีการมาตรการที่กระตุ้นความน่าสนใจออกมาให้แตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่คงมีมาตรการทางการตลาดออกมาเช่นกัน

ดังนั้น ช่วงนี้ต่อเนื่องไปถึงสิ้นปี 2567 การลดราคาขายในบางโครงการ การจัดงานมหกรรมของผู้ประกอบการต่าง ๆ หรือการจัดแคมเปญเพื่อขายโครงการใดโครงการหนึ่งหรือหลาย ๆ โครงการพร้อมกัน ย่อมเป็นเรื่องปกติที่จะเกิดขึ้น และอาจจะครอบคลุมไปถึงระดับราคาที่มากกว่า 7 ล้านบาทต่อยูนิตด้วยเช่นกัน

แต่ที่อาจจะเห็นการระบายสต็อกกันมากแบบชัดเจน น่าจะเป้นโครงการคอนโดมิเนียมที่เหลือขายในตลาดค่อนข้างมาก และเป็นภาระหรือปัญหาของผู้ประกอบการมาสักระยะแล้ว

คอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทในตลาดนั้น แทบจะครอบคลุมสัดส่วนเกือบ 100% ในตลาดคอนโดมิเนียมทั้งประเทศไทยแล้ว การเร่งระบายสต็อกในส่วนนี้เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการคงเร่งทำกันก่อนสิ้นปีนี้ การลดราคาหรือมีกิจกรรมเพื่อส่งเสริมการขายออกมาคงได้เห็นกันทุกอาทิตย์ต่อเนื่องไปเรื่อย ๆ ถึงสิ้นปีแน่นอน และผู้ประกอบการคงแข่งขันกันเองต่อเนื่องถึงสิ้นปีเช่นกัน

การหมุนเวียนของการใช้จ่ายในตลาดที่อยู่อาศัย ตั้งแต่การซื้อที่ดิน ก่อสร้าง ขาย โอนกรรมสิทธิ์ล้วนเกี่ยวข้องกับคนจำนวนมาก และเกี่ยวพันกับธุรกิจอีกหลากหลาย ถ้าเงินในส่วนนี้หมุนเวียนในระบบได้มากขึ้น ย่อมส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย และมีผลต่อเนื่องให้การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศดีขึ้นแน่นอน

การกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นเรื่องที่ทุกรัฐบาลทำกันมาต่อเนื่องตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 เป็นต้นมา ปี 2567 นอกจากเรื่องของการท่องเที่ยวแล้ว การใช้จ่ายของคนในประเทศ ประกอบกับการลทุนจากภาครัฐบาล น่าจะเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญ

บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่