COLUMNISTS

จับตา!บริษัทขนาดเล็ก-กลาง-รายใหม่ เจาะตลาดคอนโดกรุงเทพฯ

Avatar photo
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)
54

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเปิดกว้างและเป็นตลาดที่มีนักลงทุนหรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายขนาด

ทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และ “รายเล็ก รายกลาง หรือหน้าใหม่” ที่มีเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง รวมไปถึงนักลงทุนจากต่างชาติ ที่เข้ามาร่วมทุนหรือว่าลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เอง

ดังนั้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเราจึงเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้นมีความเคลื่อนไหวของบริษัท ผู้ประกอบการค่อนข้างหลากหลายและต่อเนื่องทุกปี โดยเฉพาะตลาดกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นตลาดของนักลงทุนหรือผู้ประกอบการรายใหญ่ กลุ่มคอนโดมิเนียมยิ่งเห็นได้ชัด เพราะว่าผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นผู้ขับเคลื่อนหลักเปิดขายโครงการใหม่ๆ ต่อเนื่อง

แต่ก็มีผู้ประกอบการหรือว่าบริษัทหน้าใหม่เข้ามาเปิดขายโครงการใหม่ๆ ต่อเนื่องเช่นกันมากหรือน้อยนั้น ก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ โดยเฉพาะเรื่องของภาวะเศรษฐกิจเพราะว่าผู้ประกอบการหรือว่าบริษัทขนาดเล็กนั้นจำเป็นต้องอาศัยช่วงเวลาที่ภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาขึ้น เนื่องจากพวกเขาไม่มีเงินทุนหรืองบประมาณในการใช้จ่ายด้านการตลาดหรือว่าเพื่อประชาสัมพันธ์โครงการตัวเองมากนักเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายใหญ่

ช่วงเวลาที่มีบริษัทหน้าใหม่ รายเล็กหรือว่ารายกลางเปิดขายโครงการใหม่มากๆ จะเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการรายใหญ่หรือว่าบริษัทขนาดกลางยังเดินหน้าไม่เต็มตัว เช่น เดือนมกราคม และกุมภาพันธ์เป็นต้น

ดังนั้น ช่วงไตรมาสแรก ของแต่ละปี จะเป็นช่วงที่มีโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการายเล็ก รายกลางและหน้าใหม่เปิดขายโครงการใหม่กันคึกคัก

โดยช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 ที่ผ่านมามี 12 โครงการจาก 12 ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง และหน้าใหม่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมรวมแล้วประมาณ 5,103 ยูนิตหรือคิดเป็น 35% ของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายในกรุงเทพฯ

แต่ถ้าเป็นตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดก็อาจจะกลับกันเพราะตลาดต่างจังหวัดนั้นมีผู้ประกอบการท้องถิ่นที่เป็นรายเล็ก รายกลางครองส่วนแบ่งมากกว่ารายใหญ่อยู่แล้ว ซึ่งสัดส่วนของบริษัทรายเล็กและบริษัทหน้าใหม่มีสัดส่วนไม่ได้มากมายเท่าใดนัก ในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพราะตลาดได้รับการผลักดันจากผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก

แต่จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 1โดยบริษัทหน้าใหม่รายเล็กหรือว่ารายกลางในปีนี้นั้นมากกว่าช่วง 1– 2 ปีที่ผ่านมาในช่วงเวลาเดียวกันค่อนข้างมาก

อาจจะเป็นเพราะด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงขาขึ้นตามสัญญานบวกทางเศรษฐกิจต่างๆ ที่อยู่ในช่วงขาขึ้น เพียงแต่ยังไม่ได้มีสัญญานการขยายตัวแบบชัดเจนเท่านั้น

แต่ก็เพียงพอให้ผู้ประกอบการหน้าใหม่ รายเล็กหรือว่ารายกลางเร่งเปิดขายโครงการใหม่กันก่อนเพื่อที่จะเข้ามาชิงกำลังซื้อก่อนที่รายใหญ่จะเดินหน้าแบบเต็มตัว อีกทั้งผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง และหน้าใหม่อาจต้องใช้เวลาในการขายโครงการของพวกเขานานกว่ารายใหญ่แม้ว่าขนาดโครงการจะเท่ากันหรือว่าอยู่ในทำเลเดียวกันก็ตาม

คอนโด สุรเชษฐ กองชีพ

จำนวนคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยบริษัทหน้าใหม่หรือว่ารายเล็กในปี 2560 มีทั้งหมด 3,981 ยูนิตและทั้งหมดเปิดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 เนื่องจากเป็นช่วงที่บริษัทรายใหญ่ยังไม่ได้ทำการตลาดจริงจังเท่าใดนัก และจำนวนคอนโดมิเนียมของบริษัทรายเล็กและบริษัทหน้าใหม่ที่เปิดขายในปี 2559 มีทั้งหมด 3,777 ยูนิต แต่เมื่อพิจารณาในปี 2558 กลับมีคอนโดมิเนียมจำนวนประมาณ 8,416 ยูนิตที่เปิดขายโดยบริษัทรายเล็กและบริษัทหน้าใหม่

อาจจะเป็นเพราะว่าเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่

จะเห็นได้ว่าตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมาคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยบริษัทรายเล็กและบริษัทหน้าใหม่มีจำนวนลดลง เพราะข้อจำกัดเรื่องของเงินทุนและการขอสินเชื่อธนาคารที่อาจจะมีข้อจำกัดมากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่รวมไปถึงผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังสามารถระดมเงินทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์โดยการออกหุ้นกู้เพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่ได้รวดเร็วกว่า นอกจากนี้ชื่อเสียง การเป็นที่รู้จัก หรือว่าความน่าเชื่อถือในตลาดที่อาจจะไม่สามารถดึงดูดกำลังซื้อได้เทียบเท่ากัผู้ประกอบการรายใหญ่แม้ว่าโครงการจะอยู่ในทำเลเดียวกันก็ตาม

แต่ก็มีผู้ประกอบการหน้าใหม่หรือว่ารายเล็กบางรายที่สามารถสร้างความโดดเด่นและสามารถปิดการขายโครงการของตนเองได้ในเวลารวดเร็วไม่แพ้รายใหญ่หรือว่าทำได้ดีกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ด้วยซ้ำ เพราะว่าพวกเขาอาจจะไม่ได้ตั้งผลตอบแทนหรือผลกำไรมากเหมือนกับผู้ประกอบการรายใหญ่

อีกทั้งผู้ประกอบการหน้าใหม่หลายรายมีต้นทุนที่ดินต่ำมากเพราะเป็นที่ดินที่พวกเขามีมานานแล้วส่งผลให้สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่าโครงการของผู้ประกอบการรายอื่นหรือสามารถเพิ่มเติมสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ได้น่าสนใจกว่านั่นเอง