โครงการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) สร้างความตื่นตัวให้กับที่ดินในจังหวัดฉะเชิงเทรา ทำให้ทุนจากต่างถิ่นรุกเข้าไปซื้อที่ดินในพื้นที่มาอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กลับไม่ตื่นตัวในการลงทุนมากนัก เพราะตลอดเวลาที่รัฐบาลกล่าวถึงโครงการอีอีซี ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่ปรับตัวขึ้นไปสูงมากจนไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ เพราะราคาต้นทุนสูงเกินไป
ปัญหาดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของเหตุผลที่ทำให้ ผู้ประกอบการอสังหาฯในจังหวัดฉะเชิงเทรา มารวมตัวกันก่อตั้งสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทราขึ้น และเปิดตัวอย่างเป็นทางการ โดยมีนายวัชระ ปิ่นเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วัชราดล จำกัด เป็นนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทราคนแรก ถือเป็นตัวแทนผู้ประกอบการท้องที่ในฉะเชิงเทรากว่า 30 ราย
นายวัชระ กล่าวว่า สมาคมฯจดทะเบียนจัดตั้งเมื่อ 19 กันยายนที่ผ่านมา เพื่อผลักดันการพัฒนาโครงการต่างๆ ในจังหวัดฉะเชิงเทรา ร่วมสร้างจังหวัดฯให้เป็นเมืองที่อยู่อาศัยแห่งอนาคต สามารถรองรับประชากรที่เลือกจะเดินทางไปกลับที่ทำงานในกรุงเทพฯ และคนที่ย้ายเข้ามาทำงานในพื้นที่อีอีซี ที่มีจำนวนเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ สมาคมฯยังต้องการทำงานร่วมกับสมาคมอสังหาฯของจังหวัดชลบุรีและระยอง เพื่อเชื่อมโยง การพัฒนาพื้นที่ธุรกิจและโซนที่อยู่อาศัย ใน 3 จังหวัดอีอีซี
“ฉะเชิงเทรา เป็นเมืองที่ไม่ห่างจากกรุงเทพฯ มีชัยภูมิที่ดี น้ำไม่ท่วม อากาศดี และยังมีพื้นที่สีเขียวอยู่มาก จึงเป็นจังหวัดที่ถูกวางให้เป็นเมืองน่าอยู่แห่งอนาคตตามแผนพัฒนาอีอีซี และกำลังได้รับความสนใจจากทั้งภาครัฐและเอกชนในการเข้ามาพัฒนา” นายวัชระ กล่าวและว่า
ด้วยความพร้อมดังกล่าว จะมีเม็ดเงินหลักแสนล้านถูกนำเข้ามาใช้กับโครงการต่างๆ ในพื้นที่ทั่วจังหวัด เพื่อรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ และเมืองฉะเชิงเทรา รวมถึงการขยาย ตัวของอุตสาหกรรมในจังหวัดชลบุรี ระยอง และของจังหวัดฉะเชิงเทราเอง
โอกาสใหม่ ‘สมาร์ทซิติี้’
ปัจจุบันฉะเชิงเทรา มีนิคมอุตสาหกรรมรวม 6 แห่ง นอกจากนี้ภายใต้แผนพัฒนา สมาร์ทซิตี้ ในโครงการอีอีซี ฉะเชิงเทราจะถูกพัฒนาอย่าง รวดเร็ว มีการวางระบบสาธารณูปโภคอย่างครบถ้วนได้มาตรฐานสากล มีการสร้างเพิ่มโรงพยาบาล โรงเรียน มหาวิทยาลัย ศูนย์การค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ไว้อยู่ในพื้นที่เดียวกัน มีการนำเทคโนโลยีนวัตกรรม ทั้งด้านการสื่อสารโทรคมนาคม และการรักษาความปลอดภัยเข้ามาใช้งาน รวมถึงระบบขนส่งคมนาคมใหม่ ที่จะทำให้ฉะเชิงเทราอยู่ห่างจากกรุงเทพฯ เพียงแค่ 20 นาที โดยผ่านโครงการรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา
“กระแสดังกล่าวทำให้ราคาที่ดินในตัวเมืองฉะเชิงเทรา ปรับตัวสูงขึ้นเป็นเท่าตัวในแต่ละปี โดยล่าสุด เดือน พฤศจิกายน ราคาที่ดินขยับขึ้นมาอยู่ที่ 30,000 บาทต่อตารางวา ทุกวันนี้ ฉะเชิงเทรากลายเป็นเมืองที่ดึงดูด ดีเวลอปเปอร์ขนาดใหญ่หลายแบรนด์เข้ามาเปิดโครงการเพิ่มขึ้น” นายวัชระ กล่าวและว่าราคาปรับตัวสูงจนไม่สามารนำมาพัฒนาโครงการอสังหาฯเพื่อขายได้
ในปีนี้มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในฉะเชิงเทรา 12 โครงการ รวม 2,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมราว 5,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ เพราะได้รับความนิยมจากลูกค้าในพื้นที่มากกว่า สำหรับผู้ซื้อเกือบ 100% เป็นเรียลดีมานด์ ที่ต้องการที่อยู่อาศัยหรือที่เปิดร้านทำธุรกิจ ส่วนพื้นที่ที่มีโครงการใหม่ๆ เปิดขายมากที่สุดจะอยู่ที่อำเภอเมือง รองลงมาได้แก่ อำเภอบางปะกง และอำเภอ แปลงยาว
นายวัชระ กล่าวว่า กลุ่มอสังหาฯฉะเชิงเทราจะไม่ลงทุนเป็นดักความต้องการล่วงหน้า แต่จะลงทุนหลังจากมีความต้องการเข้ามาค่อยพัฒนา เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการลงทุน เพราะโครงการนี้เป็นการพัฒนาระยะยาวต้องดูที่ความต้องการตลาดที่ชัดเจน ไม่ควรลงทุนดักกำลังซื้อล่วงหน้า
สิ่งที่จำเป็นต้องลงมือทำอย่างเร่งด่วน เพื่อพัฒนาฉะเชิงเทราให้เป็นเมืองน่าอยู่ได้ตามเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนด คือ การตัดถนนเพิ่มขึ้น เพื่อเปิดหน้าดินสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ และสร้างเส้นทางคมนาคม สัญจรภายในจังหวัดและเชื่อมต่อไปยังจังหวัดข้างเคียงมากขึ้น อีกทั้งยังต้องเร่งเดินหน้าสร้างนิคมอุตสาหกรรม เพราะภาคอุตสาหกรรมจะเป็นตัวนำภาคอสังหาฯ ให้เติบโต และจะดึงคนเข้ามาอาศัยและทำงานในจังหวัดฯเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในขั้นแรกทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา จะเสนอผ่านบอร์ดอีอีซี หรือคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(กพอ.) ในการริเริ่มโครงการนิคมอุตสาหกรรมกำจัดขยะ อิเล็กทรอนิกส์ และเร่งหาความชัดเจนของการจัดวางผังเมืองอีอีซี ซึ่งมีส่วนสำคัญต่อการตัดสิน ใจของผู้ประกอบการที่ต้องการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือโรงงานอุตสาหกรรมในพื้นที่
ทุนใหญ่รุกซื้อที่ดินดันราคาพุ่ง
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่าสมาคมอสังหาฯฉะเชิงเทราที่ตั้งขึ้นใหม่ ถือเป็นหนึ่งเครือข่ายสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเชื่อมโยงผู้ประกอบการอสังหาฯในจังหวัดฉะเชิงเทราและส่วนกลาง ซึ่งฉะเชิงเทราถือว่ามีความจำเป็นที่จะต้องมีสมาคมผู้ประกอบการอสังหาฯ เพราะความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯในอีอีซี โดยเฉพาะจังหวัดฉะเชิงเทรามีความเปลี่ยนแปลงสูงมาก
3 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินในฉะเชิงเทราปรับตัวสูงขึ้น 5 เท่า หลังมีการพูดถึงโครงการอีอีซีอย่างต่อเนื่อง
ปัจจุบัน ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นไปสูงจนไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการเพื่อขายได้แล้ว เช่นที่ดินริมถนนสายหลักของฉะเชิงเทราจากเดิมที่เคยมีราคาไร่ละ 4-6 ล้านบบาทเมื่อสามปีก่อน ล่าสุดราคาปรับขึ้นมาที่ 12-25 ล้านบาท/ไร่ ราคาที่ปรับขึ้นไปสูงทำให้ปัจจุบันแทบไม่มีการโอนซื้อขายที่ดินในพื้นที่เลย เพราะราคาสูงเกินไป
เหตุผลที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นมาก เนื่องจากที่ผ่านมามีกลุ่มทุนใหญ่หลายราย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มซีพี กลุ่มทุนจากฮ่องกง (บริษัทคิงไว กรุ๊ป) เข้ามาซื้อที่ดินในฉะเชิงเทราไปจำนวนมาก หลายพันไร่ ทำให้ราคาที่ดินวิ่งขึ้นไปสูงกลายเป็นกับดักราคา ที่ไม่สามารถพัฒนาได้
อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการก่อสร้างเมืองใหม่ พื้นที่ 700 ไร่ ที่ศรีราชา มูลค่าโครงการเป็นแสนล้านบาท จะเสนอขอรับส่งเสริมการพัฒนาในเขตอีอีซี เป็นโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ที่จะเกิดในพื้นที่ใกล้เคียง และเชื่อว่าจะเห็นการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่แบบนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
