ตลาดคอนโดฯ ยอดขายกระทบจากโควิด-19 ลูกค้าต่างชาติหาย แต่ยังได้รับความสนใจสูงจากต่างชาติ คนจีนเป็นกลุ่มใหญ่สุด โดยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังได้รับความสนใจสูง
Krungthai Campass มองตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือ คอนโดฯ ของไทยในระยะ 2-3 ปีหลังอยู่ในภาวะที่ไม่สดใสนักเนื่องจากต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันต่าง ๆ ทั้งเกณฑ์ LTV ใหม่ และการแข็งค่าของเงินบาทเมื่อเทียบกับเงินหยวนในปี 2019 ตลอดจนการระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคเริ่มหันมานิยมที่อยู่อาศัยแนวราบที่ตอบโจทย์ WFH ได้ดีกว่าคอนโดฯ สะท้อนจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ประจำ Q3/2021 ที่ระบุว่าบ้านแนวราบยังคงได้รับความนิยมจากผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ผิดกับคอนโดฯ ที่แม้จะมีการจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายแต่กลับไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร
โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ “ข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศ” ที่ส่งผลให้ชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาซื้อคอนโดฯ ในไทยได้อย่างสะดวกนัก มูลค่าโอนคอนโดฯ ไทยของชาวต่างชาติในปี 2020 จึงติดลบถึง 25.5% ภายใต้สภาวะดังกล่าว
แม้ภาครัฐจะมีแนวคิดกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติด้วยการขยาย Foreign Quota จากเดิม 49% เป็น 70-80% แต่กลับเริ่มมีข้อกังวลว่าคอนโดฯ ในไทยยังเป็นที่น่าสนใจของผู้ซื้อต่างชาติอยู่หรือไม่?
ทำความรู้จักตลาดคอนโดฯ ไทยของชาวต่างชาติ มูลค่าตลาดปีละเท่าไหร่? ใครคือผู้ซื้อหลัก?
ตลาดคอนโดฯไทยที่ขายให้กับชาวต่างชาติมีมูลค่าเฉลี่ยในช่วง 3 ปีย้อนหลัง (ปี 2018-2020) ราวปีละ 4.85 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 12.1-16.3% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ทั้งประเทศ (รูปที่ 1) แบ่งเป็นมูลค่าตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่ปีละ 3.4 หมื่นล้านบาท และอีกปีละ 1.45 หมื่นล้านบาท ในตลาดต่างจังหวัด
ทั้งนี้ สังเกตได้ว่าข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบอย่างมากต่อความต้องการซื้อคอนโดฯ ในไทย สะท้อนจากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ลดลง 25.5% ในปี 2020 และสัดส่วนมูลค่าโอนคอนโดฯ ของชาวต่างชาติต่อมูลค่าโอนคอนโดฯ ในไทยทั้งหมด (Implied Foreign Quota) ที่ลดลงในทุกพื้นที่
“ชาวจีน” คือผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มหลักของคอนโดฯ ไทย โดยมีส่วนแบ่งตลาด ราว 60% จากมูลค่าโอนคอนโดฯ ของชาวต่างชาติทั้งหมด รองลงมาได้แก่ชาวยุโรป (มีส่วนแบ่งตลาด 18%) ชาวสิงคโปร์ (3%) ชาวญี่ปุ่น (2%) และชาวอเมริกัน (2%)
นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาลักษณะการโอนกรรมสิทธิ์ พบว่าชาวต่างชาติมักนิยมคอนโดฯ ในระดับราคาที่สูงกว่า หรือมีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทยสะท้อนจากมูลค่าโอนคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลของชาวต่างชาติที่โอนเฉลี่ย 5.4 ล้านบาท/ยูนิต สูงกว่าคนไทยที่ 2.5 ล้านบาท/ยูนิต ถึง 116% เช่นเดียวกับตลาดต่างจังหวัดที่ชาวต่างชาติมีการโอนเฉลี่ย 2.8 ล้านบาท/ยูนิต สูงกว่าคนไทยที่ 2.3 ล้านบาท/ยูนิต อยู่ 22% (รูปที่ 2)
มูลค่าตลาดที่สูงถึงปีละ 4.85 หมื่นล้านบาท ประกอบกับกำลังซื้อที่มากกว่าคนไทย ชี้ให้เห็นว่าตลาดคอนโดฯ ไทยของชาวต่างชาติจัดเป็นหนึ่งใน Segment ที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อย ในส่วนถัดไป เราจะมาวิเคราะห์กันว่าในระหว่างการระบาดของโควิด-19 ตลอดจนเมื่อสถานการณ์คลี่คลายลงในอนาคต คอนโดฯ ไทยจะยังเป็นที่สนใจของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนอยู่หรือไม่?
วิเคราะห์ 2 สาเหตุ ทำไมคอนโดฯ ไทยถึงจะยังเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะ “ชาวจีน” ?
ประการที่ 1: เพราะ…..คอนโดฯ ในไทยยังมีจำนวนคำสั่งซื้อ และถามรายละเอียด (Enquiry) ที่ติดอันดับ Top 3 ใน Juwai.com โดย ข้อมูลล่าสุด (พ.ค. 2021) จากเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ในต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดของจีน ระบุว่าตลอด 3 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯ ไทยมักได้รับความนิยมจากชาวจีนเป็นอันดับ 1 โดยตลอด และแม้อสังหาฯ ไทยจะเสียอันดับให้สหรัฐฯ ในช่วงการระบาดของโควิด-19 แต่ไทยก็ยังติดอยู่ใน 3 อันดับแรกที่ชาวจีนนิยมซื้ออสังหาฯ อยู่ในปัจจุบัน
สอดคล้องกับ Anjuke.com อีกหนึ่งเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ของจีนที่ระบุว่าอสังหาฯ ในไทยได้รับความนิยมจากชาวจีนเป็นอันดับที่ 2 ของโลก และเป็นอันดับที่ 1 ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (SEA) เนื่องจากหลายประเทศใน SEA ยังมีอุปสรรคสำคัญบางอย่างต่อการซื้ออสังหาฯ ของชาวจีน อาทิ ราคาอสังหาฯ ที่แพงในสิงคโปร์ ตลอดจนการนับถือศาสนาที่ต่างกันในมาเลเซีย เป็นต้น
ประการที่ 2: เพราะ…..จากการที่ Krungthai COMPASS ได้พัฒนาแบบจำลองสำหรับการคำนวณ “คะแนนความน่าสนใจของคอนโดฯ แต่ละประเทศ” จากปัจจัย 4 ด้านที่มีอิทธิพลต่อการซื้ออสังหาฯ ของชาวจีน โดย จากการรวบรวมข้อมูล และสัมภาษณ์ตัวแทนขายอสังหาฯ ไทยให้ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน พบว่าราคาของอสังหาฯ ที่เข้าถึงง่าย (Affordable Price) ความคุ้นชินของคนในประเทศต่อชาวจีน (Proximity to China) คุณภาพของระบบสาธารณสุข (Health Care Quality) และผลตอบแทนจากการลงทุน (Rental Yield) คือ 4 ปัจจัยหลักที่ชาวจีนมักพิจารณาเวลาเลือกใช้อสังหาฯ ในแต่ประเทศ
พบว่าคอนโดฯ ไทยมีคะแนนความน่าสนใจสูงสุดเป็นอันดับ 2 ที่ 3.6 คะแนน จากการมี ราคาที่เข้าถึงง่าย คนไทยคุ้นชินกับชาวจีน และระบบสาธารณสุขที่ดี สูงกว่าคอนโดฯ ใน สหรัฐฯ แคนาดา สหราชอาณาจักร และสิงคโปร์ ที่ได้คะแนนเท่ากับ 2.9, 2.4, 2.0 และ 1.8 ตามลำดับ โดยเป็นรองคอนโดฯ ในออสเตรเลียที่ได้คะแนน 3.6 เพียงเท่านั้น (รายละเอียดเพิ่มเติมใน Box#1: การคำนวณคะแนนความน่าสนใจของคอนโดฯ แต่ละประเทศในมุมมองผู้ซื้อชาวจีน)
เราจึงเชื่อว่า เมื่อไทยสามารถเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้เต็มที่อีกครั้ง ตลาดคอนโดฯ ไทยก็จะได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อต่างชาติไปด้วย ดังนั้น เราส่วนสุดท้ายเราจะมาวิเคราะห์กันว่า คอนโดฯ ในพื้นที่ไหนจะได้ประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ?
คอนโดฯ ในพื้นที่ไหนจะได้รับประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ?
สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ–ปริมณฑล คาดว่าคอนโดฯ ในสุขุมวิท สาทร อโศก รัชดา และพระราม 9 จะได้รับประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีความอุดมสมบูรณ์ในเชิงอสังหาฯ ที่เหมาะกับชาวต่างชาติ ทั้งการมีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่สะดวกต่อการเดินทาง การมีสถานที่และแหล่งชุมชนเฉพาะกลุ่มอยู่ในพื้นที่ คอนโดฯ ในทำเลดังกล่าวจึงมีโอกาสได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากข้อมูล Google Trend ในหมวดอสังหาฯ ที่ระบุว่าอสังหาฯ ในสุขุมวิท สาทร อโศก ถูกค้นหาจากทั่วโลก และได้รับความนิยมอย่างมาก (รูปที่ 5) โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากชาวญี่ปุ่นเนื่องจากทำเลดังกล่าวมีร้านค้า และชุมชนญี่ปุ่นกระจายอยู่ในพื้นที่
ทำเลที่ถูกค้นหารองลงมาคือ รัชดา และพระราม 9 ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยมของชาวจีน เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีชุมชนชาวจีนอย่างไชน่าทาวน์ห้วยขวาง และสถานทูตจีน ส่วนรอบนอกตัวเมืองอย่างทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เช่น รามคำแหง รามอินทรา อุดมสุข-แบริ่ง และบางซื่อพบว่ายังไม่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเท่าใดนัก
ค่าเฉลี่ยของตลาดต่างจังหวัดที่ 10% อยู่มาก ประกอบกับ 2) มูลค่าตลาดที่สูงจากยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของชาวต่างชาติที่ ปีละ 530-9,300 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดต่างจังหวัดที่ปีละ 500 ล้านบาท (พื้นที่สีเขียวในรูปที่ 6)
อย่างไรก็ดี แม้คอนโดฯ ไทยจะยังอยู่ในความสนใจ แต่กำลังซื้อจากต่างชาติจะสามารถกลับมาได้เร็วหรือไม่ยังคงเป็นคำถามสำคัญ เนื่องจากคอนโดฯ จัดเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง ผู้ซื้อจึงต้องอาศัยข้อมูล และใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจที่นานกว่าปกติ (ภาษาทางการตลาดเรียกว่า “High Involvement”) ผู้ซื้อส่วนใหญ่จึงต้องการเดินทางเข้ามาชมทำเล หรือโครงการจริงในไทยก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ค่อนข้างเกิดขึ้นได้ยากในปัจจุบันที่การเดินทางระหว่างประเทศถูกจำกัดจากการระบาดของโควิด-19 เราจึงคาดว่ากว่าที่ตลาดคอนโดฯ ไทยจะทยอยได้รับประโยชน์จากการกลับมาจากกำลังซื้อต่างชาตินั้นอาจต้องรอนานถึงครึ่งหลังของปี 2022 เมื่อไทยสามารถเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้อีกครั้ง
การคำนวณคะแนนความน่าสนใจของคอนโดฯ แต่ละประเทศในมุมมองผู้ซื้อชาวจีน
การคำนวณคะแนนความน่าสนใจของคอนโดฯ ใน 6 ประเทศที่ชาวจีนนิยมซื้อ (ออสเตรเลีย ไทย สหรัฐฯ สหราชอาณาจักร แคนาดา และสิงคโปร์) ประเมินจาก 4 ปัจจัย ได้แก่ 1) ราคาอสังหาฯ เข้าถึงง่าย 2) คนในประเทศคุ้นชินกับชาวจีน 3) คุณภาพของสาธารณสุข และ 4) ผลตอบแทนจากการลงทุน โดย ประเทศที่มีความโดดเด่นที่สุดจะได้รับคะแนนในปัจจัยนั้น ๆ ที่ 5 คะแนน รองลงมาที่ 4, 3 และ 2 คะแนน ขณะที่ 2 ประเทศสุดท้ายจะได้คะแนนเท่ากันที่ 1 คะแนน จากนั้นจึงนำคะแนนมารวมกันโดยให้น้ำหนักในแต่ละปัจจัยที่ 25% เพื่อนำมา เปรียบเทียบว่าคอนโดฯ ในไทยอยู่อันดับที่เท่าไหร่? และยังเป็นที่น่าสนใจของชาวจีนอยู่หรือไม่?
ปัจจัยที่ 1: ราคาอสังหาฯ เข้าถึงได้ง่าย (น้ำหนัก 25%) ประเมินจาก ราคาคอนโดฯ 35 ตร.ม. ในเมืองที่ชาวจีนนิยมซื้อในแต่ละประเทศ ประกอบด้วย เมลเบิร์น และซิดนีย์ (ออสเตรเลีย) กรุงเทพฯ (ไทย) ซีแอตเทิล และลอสแอนเจลิส (สหรัฐฯ) โทรอนโต และแวนคูเวอร์ (แคนาดา) ลอนดอนและแมนเซสเตอร์ (สหราชอาณาจักร) และสิงคโปร์ สำหรับปัจจัยนี้ พบว่าคอนโดฯ ในไทยมีราคาเข้าถึงได้ง่ายสุดที่ 6.1 ล้านบาท (คะแนน 5) รองลงมาคือ สหรัฐฯ ที่ 9 ล้านบาท (คะแนน 4) ออสเตรเลีย 10.2 ล้านบาท (คะแนน 3) แคนาดา 10.5 ล้านบาท (คะแนน 2) และสุดท้ายคือ สหราชอาณาจักร และสิงคโปร์ที่ 12 และ 20 ล้านบาท ตามลำดับ (คะแนนเท่ากันที่ 1)
ปัจจัยที่ 2: คนในประเทศมีความคุ้นชินกับชาวจีน (น้ำหนัก 25%) โดยเราพบว่าไทย และสิงคโปร์ เป็นประเทศที่มีความโดดเด่นในปัจจัยด้านนี้มากที่สุด สะท้อนจาก 1) สัดส่วนของคนเชื้อสายจีนต่อประชากร และ 2) สัดส่วนของนักท่องเที่ยวจีนต่อนักท่องเที่ยวทั้งหมดที่เคยรับในปี 2019 ทั้งของไทยที่สูงถึง 10% และ 27.9% (คะแนน 4.5) และของสิงคโปร์ที่ 50% และ 19% (คะแนน 4) รองลงมาได้แก่ออสเตรเลียที่มีสัดส่วนของ 2 ตัวชี้วัดดังกล่าวในระดับกลางที่ 5.5% และ 24.6% (คะแนน 3.5) ขณะที่ สหรัฐฯ แคนาดา และสหราชอาณาจักรเป็น 3 ประเทศมีสัดส่วนของทั้ง 2 ตัวชี้วัดอยู่ในระดับต่ำจึงมีแนวโน้มว่าประชากรในประเทศอาจมีความคุ้นชินกับชาวจีนไม่สูงนัก (คะแนน 1.5, 1.5 และ 1 ตามลำดับ)
ปัจจัยที่ 3: คุณภาพของ Health Care (น้ำหนัก 25%) วัดจากอันดับ Health Care Index ที่จัดโดย CEOWORLD magazine ซึ่งประเมินจากปัจจัยย่อยหลายด้าน อาทิ ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน ค่าใช้จ่ายทางการแพทย์ และคุณภาพของบุคลากรเป็นต้น โดยสำหรับปัจจัยนี้ พบว่าจากทั้งหมด 6 ประเทศ ออสเตรเลียเป็นประเทศที่มี Health Care Index อยู่ในอันดับสูงที่สุดที่อันดับ 6 (คะแนน 5) รองลงมา ได้แก่ สหราชอาณาจักร ไทย และแคนาดา โดยมีสิงคโปร์ และสหรัฐฯ เป็น 2 ประเทศ
ที่มีอันดับต่ำสุดที่ 24 และ 30 ตามลำดับ (คะแนน 1) เนื่องจากทั้ง 2 ประเทศมีค่าใช้จ่ายทางการแพทย์ที่สูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ
ปัจจัยที่ 4: ผลตอบแทนจากการลงทุน (น้ำหนัก 25%) ประเมินจาก ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดฯ (Rental Yield) ของเมืองที่ชาวจีนนิยมในแต่ละประเทศ พบว่าคอนโดฯ ในสหรัฐฯ มี Rental Yield สูงสุดที่ 8% (คะแนน 5) รองลงมาได้แก่ แคนาดา 4.7% (คะแนน 4) ออสเตรเลีย 4.3% (คะแนน 3) และสหราชอาณาจักร 3.7% (คะแนน 2) โดยมี ไทย และสิงคโปร์ เป็น 2 ประเทศที่มี Rental Yield ต่ำสุดที่ 3.2% และ 2.4% (คะแนน 1)
สรุปคะแนนรวม: เมื่อ คิดคะแนนเฉลี่ยจากทั้ง 4 ปัจจัย เราพบว่าประเทศที่มีคะแนนสูงคือออสเตรเลียที่ 3.6 คะแนน รองลงมาได้แก่ไทยที่ 3.4 คะแนน และสหรัฐฯ แคนาดา สหราชอาณาจักร ที่ 2.9 2.4 และ 2.0 คะแนน โดยมี สิงคโปร์เป็นประเทศที่มีคะแนนอยู่ในอันดับต่ำสุดที่ 1.8 คะแนน สะท้อนให้เห็นว่าในมุมมองผู้ซื้อชาวจีนแล้ว คอนโดฯ ในไทยน่าจะมีความน่าสนใจเป็นอันดับที่ 2 โดยเป็นรองเพียงคอนโดฯ ในออสเตรเลียเท่านั้น
อ่านข่าวเพิ่มเติม:
- ยอดขายคอนโดไตรมาส 2 ร่วงต่ำสุดในรอบ 10 ปี ‘ผลพวงโควิด-19’
- เพอร์เฟค ทำยอดขายคอนโด ‘ยู คิโรโระ’ กว่า 1,800 ล้านบาท
- อสังหาฯ วิกฤติรอบใหม่ โควิดระลอก 3 พ่นพิษ ซัพพลายล้น ตลาดซึมยาว 2-3 ปี
