ตลาดนักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ คือกลุ่มปัญหาที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กำลังจับตามอง และเป็นหนึ่งในต้นเหตุสำคัญที่ทำให้ธปท. ต้องออกมาประกาศแนวทางกำดับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างเข้มข้น แต่ในขณะเดียวกัน ตลาดนักเก็งกำไรก็เป็นสัดส่วนที่สำคัญของกลุ่มผู้ซื้อในปัจจุบัน
ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ถ้าไม่มีนักเก็งกำไรและต่างชาติ ตลาดบ้านจะหดตัวลงเหลือ 65% หรือสองในสามของตลาดในขณะนี้เท่านั้น!!
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ประเมินว่าในปี 2561 ทั้งปี จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล น่าจะมี 394 แห่ง รวม 102,692 ยูนิต รวมมูลค่า 445,421 ล้านบาท หรือเมื่อเทียบกับปี 2560 จำนวนโครงการลดลง 4% จำนวนยูนิตลดลง 10% มูลค่าเพิ่มขึ้นเพียง 1% แต่ราคากลับจะเพิ่มขึ้น 12% เลยทีเดียว
เมื่อไม่นานมานี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยเผยว่า ดีมานด์หรือความต้องการซื้อชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปี 2560 เร่งตัวขึ้นมาก โดยประเมินจากมูลค่าการซื้อเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อชำระค่าอาคารชุด และการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อซื้ออาคารชุด ซึ่งพบว่าในปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท ขยายตัวที่ 33%
สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติปี 2560 คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ จากปี 2559 อยู่ที่ 21%
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายในปี 2560 มีมูลค่าการขายโดยรวม 576,396 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 113,280 ล้านบาท ถูกซื้อโดยชาวต่างชาติ หรือราว 20% และส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ดังนั้น จึงอาจกล่าวได้ว่า ต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งส่วนมากนิยมห้องชุดพักอาศัยถึงราว 20%
นอกจากนักลงทุนต่างชาติแล้ว ยังมีนักเก็งกำไร ซึ่งหมายรวมถึงนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า หรือรอขายต่อ ซึ่งคนกลุ่มนี้ไม่ได้เป็นผู้ที่จะอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่ Real Demand ที่แท้จริงในตลาดที่อยู่อาศัย โดยมากมักเก็งกำไรในอาคารชุดพักอาศัย โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง และตามแนวรถไฟฟ้าต่างๆ ดร.โสภณ ประมาณการว่าคนกลุ่มนี้มีสัดส่วนอีกประมาณ 15%-20%
เมื่อนับรวมชาวต่างชาติและนักเก็งกำไร คาดว่าสัดส่วนจะรวมกันถึง 35% หรือหนึ่งในสามของทั้งตลาด แสดงว่า สินค้าที่นำเสนอขายในปี 2561 จำนวน 102,692 ยูนิต รวมมูลค่า 445,421 ล้านบาท คาดว่าจะซื้อโดยคนต่างชาติและนักเก็งกำไรถึง 35,942 ยูนิต หรือ 155,897 ล้านบาท
ที่เหลืออีกสองในสามหรือราว 66,750 ยูนิต รวมมูลค่า 289,524 ล้านบาท จะซื้อโดยกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงเป็นสำคัญ
การปล่อยให้ต่างชาติมาเที่ยวเก็งกำไร เป็นสิ่งที่นานาอารยประเทศห้ามไว้ ดังต่อไปนี้
- มาเลเซี ยห้ามพัฒนาในบางส่วน บางพื้นที่ๆ มีอุปทานเหลือขายมากๆ
- สิงคโปร์ เรียกเก็บภาษีผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่เป็นชาวสิงคโปร์แท้ๆ 12% ของราคาที่ซื้อ ใครซื้อหลังที่ 3 ขึ้นไป เก็บ 15% รัฐบาลสิงคโปร์ไม่นิยมให้เก็งกำไร ให้ไปหากินสร้างสรรค์ชาติมากกว่า
- ออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ กีดกันไม่ให้ต่างชาติซื้อบ้าน
ส่วนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีมรดกแบบอารยประเทศ ดร.โสภณ กล่าวว่า ไม่ใช่แบบกำมะลอที่เสนอเก็บภาษีที่ดินฯ ตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป เช่นที่ไทยกำลังร่างอยู่ หรือภาษีมรดกที่เก็บตั้งแต่ 100 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งการซื้อบ้านในต่างประเทศไทยต้องเสียภาษีเหล่านี้ แต่ในไทยไม่มี
นี่คือฟองสบู่ภาคพิสดารที่เกิดจาก นักเก็งกำไรและต่างชาติที่รัฐบาลพึงระวัง
