จากราคาที่ดินที่ถีบตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเหลือที่ดินผืนงามย่านใจกลางเมืองและแนวรถไฟฟ้าน้อยเต็มที ส่งผลให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเหล่านี้ ต้องพัฒนาเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส กลับมามีบทบาทอีกครั้ง หลังจากก่อนหน้านี้ซบเซาไประยะหนึ่งจากภาวะเศรษฐกิจ
ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ได้สำรวจการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ใจกลางเมืองโดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) พบว่า การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส เป็นที่นิยมในเป็นอย่างมากในกลุ่มผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง บางแปลงมีการซื้อขายกันสูงกว่า ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อก่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุดประเภทผสมผสานจึงเริ่มเข้ามามีบทบาทในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นแนวคิดในการรวมพื้นที่ที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำหรับการพาณิชย์เข้าอยู่ในสถานที่เดียวกัน
โครงการ มิกซ์ยูส (Mixed-use) ในพื้นที่โครงการหนึ่งจะมีการแบ่งโซนที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น ที่อยู่อาศัยพบว่าเกือบทั้งหมดเป็นไฺฮไรส์ คอนโด หรือคอนโดมิเนียมแนวสูง นอกจากนี่ยังประกอบด้วยโรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติ รวมไปถึงศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ที่ร้านค้าต่างๆ และอาคารสำนักงานให้เช่า เป็นต้น
ทั้งนี้ จากอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ณ ช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ที่ผ่านมาพบว่า อุปทานสะสมของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ในกรุงเทพมหานคร ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมประมาณ 12,645 ยูนิต โรงแรม 7,400 ยูนิต พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 1,373,760 ตารางเมตร เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ประมาณ 1,988 ยูนิต และอาคารสำนักงานอีกกว่า 1,066,726 ตารางเมตร
นอกจากนี้ยังพบว่า มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ในกรุงเทพมหานคร ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมประมาณ 16,457 ยูนิต โรงแรม 7,429 ยูนิต พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 1,193,055 ตารางเมตร เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ประมาณ 2,941 ยูนิต และอาคารสำนักงานอีกกว่า 1,229,623 ตารางเมตร
เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดของอุปทานที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ในกรุงเทพมหานคร ในส่วนของพื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงานให้เช่าประเภทละกว่า 1 ล้าน ตารางเมตร สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เล็งเห็นว่าการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสจะสามารถตอบโจทย์ได้ดีกว่าการแค่พัฒนาที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว และยิ่งเป็นการเพิ่มความสนใจให้กลุ่มผู้ซื้อมากขึ้น รวมทั้งยังสามารถใช้พื้นที่ได้เกิดประโยชน์มากที่สุด อีกทั้งยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการ ทำให้การลงทุนไม่ว่าจะเป็นการปล่อยขายหรือเช่าอาจจะได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นในอนาคต
ปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มูลค่าการพัฒนาแต่ละโครงการสูงกว่า 10,0000 ล้านบาท มากกว่า 10 โครงการในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ถึงแม้ว่าบางโครงการจะเป็นโครงการพัฒนาที่ตั้งอยู่บนพื้นที่เช่ากว่า 100 ไร่ พื้นที่อาคารรวม (GFA) 1,830,000 ตารางเมตร ด้วยมูลค่าการลงทุนมากกว่า 120,000 ล้านบาท แต่ผู้ประกอบการก็มั่นใจว่าจะได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี เนื่องจากโครงการตอบโจทย์ทั้งในส่วนของการอยู่อาศัย แหล่งงาน รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบถ้วนภายในพื้นที่โครงการซึ่งลูกค้าจะสามารถได้รับความสะดวกสบายอย่างสมบูรณ์แบบ
สำหรับครึ่งปีแรก 2562 ที่ผ่านมาพบว่า ในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส แล้วกว่า 52 โครงการ รวมมูลค่าการพัฒนากว่า 407,690 ล้านบาท และมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคตรวมมูลค่าอีกกว่า 687,890 ล้านบาท รวมมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1,095,580 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นมูลค่าการพัฒนาที่สูงเป็นอย่างมาก
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 หากโครงการขนาดใหญ่ย่านพระราม 4 ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการ จะส่งผลให้ในปีนั้นจะมีมูลมูลค่าโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครสูงกว่า 140,000 ล้านบาท
หากพิจารณารายทำเลของมูลค่าโครงการสะสมและในอนาคตของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครจะพบว่า 34% อยู่ในพื้นที่สุขุมวิทด้วยมูลค่าการพัฒนารวม 370,573 ล้านบาท รองลงมาในพื้นที่ลุมพินีประมาณ 20% ด้วยมูลค่าการพัฒนากว่า 222,105 ล้านบาทและพื้นที่พระราม 4 ประมาณ 15% ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมกว่า 162,300 ล้านบาท
ขณะที่การก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ในปัจจุบันที่กระจายตัวอยู่ในพื้นที่โดยรอบของกรุงเทพมหานคร ส่งผลให้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่และขนาดกลางบางรายเริ่มเห็นโอกาสการลงทุน กระจายความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในการแข่งขัน เข้าไปพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากขึ้น เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะย่านพระราม 9 – รามคำแหง พบว่า เป็นทำเลที่ค่อนข้างคึกคักในช่วงที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดใหญ่อยู่ระหว่างการพัฒนาทั้งโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสหลายโครงการ เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนที่กระจายตัวออกไป โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีน ซึ่งกลายมาเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปัจจุบัน
สะท้อนได้จากตลาดคอนโดมิเนียมที่มีการเติบโตแบบก้าวกระโดด ซึ่งพบว่าในปี 2561 ที่ผ่านมา มีมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวจีนสูงถึง 39,178 ล้านบาท (ขยายตัว 65.9% จากปีก่อน) โดยคิดเป็น 43% ของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติและในปี 2562 อาจจะพุ่งสูงกว่า 45,000 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าชาวจีนเหล่านี่สนใจโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการพัฒนาแบบมิกซ์ยูสเป็นอย่างมาก และจะเป็นตัวเลือกแรกๆสำหรับการเข้ามาลงทุน ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเห็นโอกาสในการลงทุนในส่วนนี่จึงมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส เพื่อรองรับกำลังซื้อในส่วนนี่ที่ยังคงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง
