Properties

คอนโดหัวหินยังคึก แต่ชะอำชะลอตัว ได้ทุนจีนซื้อระบายสต็อก ชี้มาตรการ LTV ตัวปัญหา

ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยถึงภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ที่ผ่านมายังคงถือว่าอยู่ในช่วงภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะอำ ซึ่งพบว่ายังคงมีอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้างคงค้างเหลือขายอีกกว่า 3,000 ยูนิตในพื้นที่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงชะลอตัวในส่วนของการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อระบายสต็อกคงค้างที่ถือว่าเป็นปัญหาที่น่าหนักใจของผู้ประกอบการ

ทั้งนี้พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการบางราย มีการนำยูนิตที่เหลือขายของโครงการให้เอเจนซี่ในพื้นที่และเอเจนซี่จากกรุงเทพฯ ช่วยขายเพื่อเป็นการระบายสต็อกผลปรากฏว่า สามารถระบายสต็อกได้เป็นอย่างดี

1 2 1

นอกจากนี่ยังพบว่ามีบางโครงการนำยูนิตที่เหลือขายทั้งหมดมาลดราคาและขายให้แก่นักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเพื่อนำไปขายต่อแก่กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่สนใจ ซึ่งบางโครงการมีการนำยูนิตที่เหลือขายเกือบ 30% ของโครงการขายให้กับนักลงทุนชาวจีน ในราคาที่ต่ำลงเพื่อเป็นการระบายสต็อกคงค้างออกไป ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะอำเป็นที่สนใจของกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะ ลูกค้าจากจีนเพิ่มขึ้น และบางโครงการสามารถปิดการขายกำลังซื้อต่างชาติไปได้กว่า 10% หลายโครงการสามารถระบายสต็อกคงค้างที่ก่อสร้างแล้วเสร็จออกได้เป็นจำนวนมาก

แต่หากเป็นกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนจากจีนจะต้องเป็นโครงการที่สามารถซื้อและโอนเงินได้ง่ายส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1.8-3.0 ล้านบาท

เมื่อแยกเป็นตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหินในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางยังคงเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง และยังคงได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างดี แต่ก็มีลูกค้าบางส่วนที่ชะลอการซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่ออกไป เนื่องจากผลการตอบแทนจากการลงทุนในช่วงก่อนหน้าไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้

 

นอกจากนี้ปัญหาเรื่องของ LTV ก็ยังคงเป็นปัญญาหลักของตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวอย่าง หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี เช่นเดียวกัน ซึ่งเนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่ 2 ที่ต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น รวมขึ้นการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินในช่วงที่ผ่านมาที่ส่งผลให้ลูกค้าบางส่วนได้รับการปฏิเสธการให้สินเชื่อลูกค้าจากธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

อย่างไรก็ตามในช่วงหลังของปี ยังคงมีผู้ประกอบการรายใหญ่อีกหลายรายที่จะเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหินทั้งผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯ และผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เคยประสบความสำเร็จจากการขายคอนโดมิเนียม ที่ให้ผลตอบแทนจากการลุงทุนสูงถึง 10% เป็นระยะเวลา 10 ปี ก็สนใจจะเข้ามาพัฒนาคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหิน หลังจากที่เคยพัฒนาคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ เช่น พัทยา ภูเก็ต เกาะสมุย ชุมพร และล่าสุดในพื้นที่จังหวัดเพชรบุรี

ด้านอุปทานคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งแรก ปี 2562 ที่ผ่านมา พบว่ามีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่ชะอำ หัวหิน และปราณบุรี เพียงแค่ 1 โครงการ ประมาณ 652 ยูนิต ซึ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพมหานครเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองหัวหินหลังจากที่ทยอยปิดการขายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้าทุกโครงการในพื้นที่หัวหิน ซึ่งยังคงได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี่ยังพบว่าผู้ประกอบการหลายรายอยู่ระหว่างการเตรียมพัฒนาโครงการใหม่อย่างคึกคักในครึ่งปีหลังและในอนาคต

ขณะที่ในพื้นที่ชะอำและปราณบุรีผู้ประกอบการหลายรายเลือกชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ตลาดชะลอตัวและเลือกที่จะขายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วก่อน เนื่องจากยังคงมีอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขายอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งเป็นปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการหลายรายกังวลใจ

2 2 1

สำหรับตลาดบ้านจัดสรรในพื้นที่ชะอำ หัวหิน และปราณบุรีพบว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2562 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 16 โครงการ ประมาณ 532 ยูนิต และส่วนใหญ่พัฒนาโดยผู้ประกอบการขนาดเล็กในพื้นที่ฝั่งภูเขา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากที่สุดในช่วงที่ผ่านและยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่องทั้งจากกลุ่มลูกค้าวัยเกษียณต่างชาติและกลุ่มลูกค้าชาวไทย

แม้ว่ากลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ในชะอำ หัวหิน และปราณบุรีจะเป็นคนไทยที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมและบ้านเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง แต่ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมามีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติจำนวนกว่า 10% ก็เป็นกลุ่มผู้ซื้อในทำเลนี้เช่นกัน แต่ลูกค้าต่างชาติส่วนใหญ่ยังคงเลือกซื้อบ้านเดี่ยวขนาดเล็กในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขาที่มีราคาขาย 5-10 ล้านบาทและบางส่วนเลือกพักอาศัยในคอนโดมิเนียมริมทะเลที่สร้างเสร็จมานานแล้ว เนื่องจากราคาไม่สูงเกินไป

ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่พักอาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี เกษียณจากการทำงานและเลือกที่จะใช้ชีวิตบั้นปลายในประเทศไทยเพราะว่าค่าครองชีพไม่สูง สะดวกในการใช้ชีวิต และปลอดภัย อีกทั้งมีโรงพยาบาลนานาชาติระดับสากลที่ให้บริการชาวต่างชาติ

ตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรียังคงมีการขยายตัวแบบช้าๆ แต่พบว่ามีแนวโน้มที่ดีขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่หัวหินพบว่า กลับมาคึกคักอีกครั้งในปี 2561 ที่ผ่านมา เนื่องจากปัจจุบันอุปทานเหลือขายในส่วนของคอนโดมิเนียมมีค่อนข้างเหลือน้อย และพบว่ามีอัตราการดูดซับรวมที่ค่อนข้างสูง และคาดว่าจะเป็นแบบนี้ต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 2562

พื้นที่ชะอำยังคงเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมมากที่สุดและยังคงเหลือขายมากที่สุด ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่จะชะลอแผนการพัฒนาคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ออกไปเช่นเดียวกับพื้นที่ปราณบุรี แต่สำหรับในพื้นที่ใจกลางเมืองหัวหินพบว่า ยังเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีหลังและในอนาคต

3 2

พื้นที่หัวหินฝั่งภูเขาเป็นพื้นที่หลักในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร แม้ว่าจะไกลจากชายหาด แต่ว่าราคาที่ดินไม่แพงเป็นปัจจัยบวกในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ดังนั้น บ้านจัดสรร 65% อยู่ในพื้นที่นี้ บางรายเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขา แต่พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขาในบางโครงการที่ทำเลที่ตั้งค่อนข้างไกลจากใจกลางเมืองออกไปมีอัตราการขายที่ค่อนข้างช้า ซึ่งแตกต่างโดยสิ้นเชิงกับโครงการคอนโดมิเนียมในหัวหินฝั่งภูเขาในใจกลางเมืองที่ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80,000 -100,000บาท / ตร.ม. ค่อนข้างได้รับความสนใจเป็นจำนวนมากจากกลุ่มผู้ซื้อ

ผู้ซื้อหลักในพื้นที่ชะอำ, หัวหิน และปราณบุรี คือคนไทยที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองหรือว่าบ้านพักในช่วงวันหยุดของครอบครัว รวมไปถึงคนที่เข้ามาทำงานในพื้นที่ และคนในพื้นที่ที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ ซึ่งที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายต่ำกว่า 5 ล้านบาทได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี

ด้านอัตราการขายเฉลี่ยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ครึ่งแรกปี 2562 ปรับลดลงช่วงสิ้นปี 2561 ที่ผ่านมาเล็กน้อย ด้วยอัตราการขายเฉลี่ย 71% สำหรับตลาดบ้านจัดสรร เนื่องจากในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมามีโครงการเปิดขายใหม่กว่า 500 ยูนิต สำหรับคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 81.5% โครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการพบกับความลำบากในการโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากผู้ซื้อบางส่วนไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์และคืนยูนิตที่จองไว้กลับมาให้ผู้ประกอบการ ดังนั้นอัตราการขายเฉลี่ยจึงไม่เปลี่ยนแปลงมากนักจากในช่วงสิ้นปี 2561 ที่ผ่านมา

4 4

สำหรับคอนโดมิเนียมที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในพื้นที่ชะอำ หัวหิน และปราณบุรีคือช่วงราคาขาย 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ที่ขายได้ในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมาก็อยู่ในช่วงราคานี้ บ้านจัดสรรที่ได้รับความสนใจก็อยู่ในช่วงระดับราคาเดียวกัน แต่มากกว่า 80% ของโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมดอยู่ในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขา

ที่สำคัญพบว่า ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมหลายรายในพื้นที่หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี มีการพัฒนารูปแบบการขายในรูปแบบใหม่ๆ เช่น การขายแบบการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า และมีการดึงเชนโรงแรมชื่อดังที่เป็นที่รู้จักเข้ามาบริหารโครงการเพื่อเป็นการดึงดูดใจกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนให้เข้ามาสนใจโครงการมากยิ่งขึ้น และพบว่า รูปแบบการขายโครงการแบบนี้ค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยผู้ประกอบการยังไม่ปรับราคาขายบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมมากมายในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา เนื่องจากตลาดยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวถึงแม้ว่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น และมียูนิตเหลือขายอยู่อีกค่อนข้างมากในตลาด โดยเฉพาะในพื้นที่ชะอำ

Avatar photo