ขายเก่ง!! “การรถไฟฯ” เตรียมเปิดประมูลศูนย์คมนาคมพหลโยธิน “แปลง A” วงเงินลงทุนกว่า 1 หมื่นล้านบาท “ไพรินทร์” โวที่ดินผืนนี้จะเปลี่ยนฮวงจุ้ยกรุงเทพฯในรอบ 200 ปี
นายไพรินทร์ ชูโชติถาวร รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผยหลังเป็นประธานงานรับฟังความเห็นภาคเอกชนในการลงทุน (Market Sounding) โครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน แปลง A วันนี้ (17 ต.ค.) ว่า แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธินขนาด 2,325 ไร่ กำหนดให้แบ่งพื้นที่เชิงพาณิชย์แปลง A ซึ่งอยู่ติดกับสถานีกลางบางซื่อ (Bang Sue Grand Station) ทางทิศใต้ มาพัฒนาเป็นลำดับแรก เพื่อให้สอดรับกับการเปิดให้บริการของสถานีกลางบางซื่อในต้นปี 2564
สำหรับพื้นที่แปลง A ขนาดประมาณ 32 ไร่ จะถูกพัฒนาเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจทันสมัยครบวงจร (Smart Business Complex)” ประกอบด้วยแหล่งรวมอาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่การค้าปลีก ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 10,000 ล้านบาท โดยการรถไฟฯ จะเปิดให้ภาคเอกชนร่วมลงทุน (PPP) ตั้งแต่การออกแบบ ก่อสร้าง หาแหล่งเงินทุน บริหาร และโอนทรัพย์สินคืนให้การรถไฟฯ (Design / Build / Finance / Operate / Transfer: DVFOT) ซึ่งก็ขอเชิญชวนนักลงทุนให้ร่วมยื่นข้อเสนอเข้ามามากๆ และการรถไฟฯ จะนำข้อเสนอของเอกชนในงานรับฟังความเห็นครั้งนี้ ไปปรับปรุงเงื่อนไขการประมูล (TOR) ให้เกิดความเหมาะสมยิ่งขึ้นด้วย
ส่วนการพัฒนาพื้นที่แปลงอื่นๆ ในศูนย์คมนาคมพหลโยธินนั้น จะเปิดประมูลแบบค่อยเป็นค่อยไป เพื่อให้นักลงทุนเกิดความมั่นใจว่า จะไม่เกิดการแข่งขันที่รุนแรงจนสร้างความเสียหาย
นายไพรินทร์ กล่าวอีกว่า พื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธินในภาพรวม ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง เพราะตั้งอยู่รอบสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งเป็นศูนย์กลางของรถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้าในเมือง และรถไฟทางคู่ โดยเมื่อเปิดให้บริการสถานีกลางบางซื่อในปี 2564 ก็คาดว่าจะมีผู้โดยสารใช้บริการ 2 แสนคนต่อวัน, ปี 2570 เพิ่มเป็น 3.2 แสนคนต่อวัน และปี 2575 เพิ่มเป็น 3.96 แสนคนต่อวัน แต่ส่วนตัวคิดว่าตัวเลขดังกล่าวน้อยเกินไป เพราะสถานีสยาม ซึ่งเป็นสถานีเปลี่ยนผ่านก็มีผู้โดยสารถึง 6 แสนคนต่อวันแล้ว
“เป็นครั้งแรกในรอบ 200 ปี ที่ฮวงจุ้ยของกรุงเทพฯ จะขยับเปลี่ยนแปลง จากเดิมอยู่ที่เกาะรัตนโกสินทร์และเยาวราช ในเขตสัมพันธ์วงศ์ แต่พอเราพัฒนาศูนย์คมนาคมพหลโยธินใหม่ ก็จะทำให้เกิดฮวงจุ้ยใหม่ พื้นที่ตรงนี้จะกลายเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ” นายไพรินทร์ กล่าว
การรถไฟฯ ได้ผลประโยชน์ 4,000 ล้านบาท
นายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า การรถไฟฯ ตั้งเป้าหมายจะเปิดประมูลศูนย์คมนาคมพหลโยธินแปลง A ในเดือนมกราคม 2562, เปิดรับข้อเสนอของเอกชนในเดือนพฤษภาคม 2562, ลงนามสัญญาปลายปี 2562, เอกชนจะเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ต้นปี 2563 จากนั้นจะเปิดบริการบางส่วนในต้นปี 2564 พร้อมกับการเปิดให้บริการสถานีกลางบางซื่อ และต้องพัฒนาแปลง A ครบทั้ง 32 ไร่ภายในปี 2566
เบื้องต้นการรถไฟฯ จะให้เวลาเอกชนก่อสร้าง 4 ปี และให้สัมปทานบริหารอีก 30 ปี รวมเป็นระยะเวลา 34 ปี โดยคาดว่าการรถไฟฯ จะได้รับผลตอบแทนจากเอกชนประมาณ 4,000 ล้านบาทตลอดอายุสัมปทานและจะมีการปรับผลประโยชน์ขึ้น 15% ทุก ๆ 5 ปี ซึ่งการรถไฟฯ เชื่อว่าโครงการนี้จะได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมากทั้งไทยและต่างประเทศ เช่น อังกฤษ ญี่ปุ่น จีน เกาหลีใต้ เป็นต้น
นักลงทุนรอเคาะเปิดประมูลจริง
รายงานข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า จากผลการศึกษาพบว่าศูนย์คมนาคมพหลโยธินเป็นพื้นที่ที่ดีที่สุด (Super Prime Area) ในกรุงเทพฯ ขณะนี้ เพราะอยู่ติดกับสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งศูนย์รวมระบบรางทั้งหมดและเป็นพื้นที่ที่สามารถเดินเท้าได้ในรัศมี 500 เมตร ทำให้พื้นที่อื่นๆ เช่น พื้นที่มักกะสันของการรถไฟฯ ก็ไม่สามารถสู้ได้
ทั้งนี้ พื้นที่แปลง A จะกำหนดให้พัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use Real Estate) ซึ่งในประเทศไทยมีนักลงทุนขนาดใหญ่ ที่เชี่ยวชาญการพัฒนาโครงการประเภทนี้ไม่เกิน 10 ราย โดยในงานรับฟังความเห็นของภาคเอกชนครั้งล่าสุดมีข้อสังเกตว่า ผู้เข้าร่วมงานไม่ค่อยสอบถามเพิ่มเติม คาดว่าเกิดจากผู้เข้าร่วมงานเป็นนักลงทุนกลุ่มเดิมที่เคยเข้าร่วมงานรับฟังความคิดเห็นเมื่อ 2 ปีก่อน นักลงทุนจึงมีข้อมูลอยู่แล้ว เพียงแต่ต้องการความชัดเจนจากภาครัฐว่าจะเปิดประมูลได้เมื่อไหร่
