“ศูนย์วิจัยกสิกรไทย” มองมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. กระทบแผนธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาฯ เชื่อช่วยสกัดการเก็งกำไร ลดปัญหาหนี้เสียในระบบ
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยแจ้งว่า จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมที่จะออกมาตรการเชิงคุณภาพมากำกับดูแลความเสี่ยงที่เกิดจากพฤติกรรมแสวงหากำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นที่คาดการณ์ว่า มาตรการดังกล่าวน่าจะเป็นมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป หรือมาตรการกำกับดูแลที่เฉพาะเจาะจงอื่นๆ เพื่อให้มั่นใจว่าผู้บริโภคที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้อย่างแท้จริง
สำหรับมาตรการดังกล่าว คงจะส่งผลกระทบต่อแผนการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแง่ที่การทำการตลาดและการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่คงจะเกิดขึ้นในลักษณะที่รอบคอบระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดยังมีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในระดับสูง อีกทั้งในระยะข้างหน้ายังมีความท้าทายจากภาวะต้นทุนทางการเงินที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามวัฏจักรอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นในประเทศด้วย อย่างไรก็ตาม เนื่องจากจังหวะเวลาของการบังคับใช้มาตรการเชิงคุณภาพของ ธปท. น่าจะเกิดขึ้นในช่วงท้ายปี 2561 หรือต้นปี 2562 ดังนั้น ผลกระทบต่อกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีนี้มีจำกัด
โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจจะจบปีนี้ที่ 190,000 หน่วย ซึ่งเป็นระดับที่สูงใกล้เคียงกับในปี 2560
ขณะเดียวกันประเมินว่า ภาพรวมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของสถาบันการเงินในปีนี้ขยายตัวประมาณ 6.5% (กรอบประมาณการที่ 6.3-6.8%) จากปี 2560 เติบโต 6.1% โดยเป็นการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ 5.7% จากปีก่อนอยู่ที่ 5.5% และสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่รับฝากเงิน 7.6% จากปีก่อนอยู่ที่ 7%
“มาตรการเชิงคุณภาพของ ธปท. จะส่งผลกระทบอย่างชัดเจนมากขึ้นในปี 2562 ขณะที่ แนวโน้มการปรับตัวของกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับเส้นทางการขยายตัวของเศรษฐกิจ และขนาดการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของทางการในช่วงปีหน้าด้วย โดยผลจากมาตรการเชิงคุณภาพดังกล่าว ประกอบกับการคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป จะทำให้ผู้ประกอบการต้องมีการปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง”
ทั้งนี้ส่งผลให้คาดว่าในปีหน้า จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจจะมีโอกาสปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 179,000 หน่วย ขณะที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินอาจจะขยายตัวในกรอบไม่เกิน 6% โดยสถาบันการเงินคงจะยังต้องให้น้ำหนักกับนโยบายเครดิตที่ระมัดระวัง ท่ามกลางสถานการณ์หนี้ด้อยคุณภาพที่อาจยังไม่ปรับลดลงได้ง่ายในปีนี้
อย่างไรก็ตาม หากประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในรอบนี้ เปรียบเทียบกับสถานการณ์เมื่อครั้งวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 พบว่ามีความแตกต่างกันอยู่มาก ที่สำคัญคือ ฐานะทางการเงินของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งครองส่วนแบ่ง 60-70% ของตลาดที่อยู่อาศัยรวม ถือว่ามีความยืดหยุ่นหรือมีความสามารถในการบริหารจัดการธุรกิจได้ในเกณฑ์ที่ดี สะท้อนจากสัดส่วนหนี้สินต่อทุน ณ สิ้นเดือนมิ.ย.ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด (SET และ mai) ขณะที่เกณฑ์การพิจารณาและอนุมัติเงินให้สินเชื่อกับลูกค้า กลไกการบริหารจัดการความเสี่ยงเครดิตของระบบสถาบันการเงินไทยในปัจจุบันก็มีความรัดกุมและมีการยกระดับขึ้นมาอย่างมากเมื่อเทียบกับในอดีต
ดังนั้นเชื่อว่า การส่งสัญญาณเตือนและการออกมาตรการมากำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้ของ ธปท. ในที่สุดแล้วจะทำให้การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของไทยเป็นไปอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น
