จากข้อมูลของ ซีบีอาร์อี ที่ระบุว่า พื้นที่รีเทลในกรุงเทพฯ มีพื้นที่โดยรวม 7.7 ล้าน ตร.ม. เป็นช้อปปิ้งมอลล์จากบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ที่ 3.55 ล้าน ตร.ม. ส่วนที่เหลือเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ที่เป็นผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ประมาณ 4.16 ล้าน ตร.ม.
นอกจากนี้ยังพบว่า ในไตรมาสแรกของปีนี้ คอมมูนิตี้มอลล์ที่มีคุณภาพดี (Prime Assets) Occupancy rate อยู่ที่ 95% และปัจจุบันคอมมูนิตี้มอลล์มีร้านที่มีความเสี่ยงสูงจากผลกระทบอีคอมเมิร์ซ (Online at risk) อยู่ประมาณ 20% เมื่อเปรียบเทียบกับ 40-50% สำหรับ Enclosed Mall ทั่วไป
ตัวเลขดังกล่าว สะท้อนถึงความรุนแรงของการแข่งขันในธุรกิจค้าปลีก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ ในขณะที่คอมมูนิตี้มอลล์ เป็นเซ็กเมนต์ที่มีทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายย่อยจำนวนมาก ดังนั้น กลุ่มบริษัท เค.อี.ในฐานะผู้พัฒนานย์การค้า ซีดีซี คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ และ เดอะคริสตัล จึงมองเห็นโอกาสในการรวมตัวคอมมูนิตี้มอลล์รายอื่นๆ เข้ามาร่วมเป็นพันธมิตร เพื่อผนีกกำลังทั้งด้านการบริหาร การบริการ รวมถึงการนำเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ามาใช้เพื่อความอยู่รอดในระยะยาว
นางศุภานวิต เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท เค.อี. เปิดเผยว่า กลุ่มบริษัท เค.อี. ได้ร่วมมือกับบริษัท หลักทรัพย์จัดการบัวหลวง จำกัด จัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้มอลล์ ภายใต้ชื่อ “รีท บีเคอีอาร์” (BKER REIT) หรือ BKER มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ 11,300 ล้านบาท และขึ้นแท่นใหญ่อันดับสองด้วยขนาดกองรีทประเภทธุรกิจค้าปลีก หรือ รีเทล
กองทุน รีท บีเคอีอาร์ ได้แปลงสภาพจาก Crystal property fund ที่ปัจจุบันมีสินทรัพย์เป็น ซีดีซี บางส่วน และเดอะคริสตัลบางส่วน มูลค่า 4,000 ล้านบาท และนำสินทรัพย์อื่นอีกรวม 10 โครงการ ได้แก่ ซีดีซี คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์, เดอะคริสตัล เอกมัย-รามอินทรา, เดอะคริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์, อมอรินี รามอินทรา, แอมพาร์ค จุฬา, เพลินนารี มอลล์ วัชรพล, สัมมากร รามคำแหง รังสิต ราชพฤกษ์ และเดอะซีน ด้วยพื้นที่โดยรวม 498,365 ตร.ม. และมีพื้นที่ขายประมาณ 170,000 ตร.ม.
ทั้งนี้ได้วางเป้าหมายเติบโตปีละกว่า 30% จากการซื้อสินทรัพย์ประเภทไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้ มอลล์ ปีละไม่น้อยกว่า 3-5 แห่ง และนับเป็นครั้งแรก ของวงการรีทและวงการรีเทล ที่เป็นการจับมือผนึกกำลังของผู้นำวงการรีเทลและวงการการเงิน ด้วยความเป็นมืออาชีพรอบด้าน
จุดเด่นของแนวคิดกองรีท BKER นี้ เกิดจากการคัดเลือกซื้อสินทรัพย์ที่มีคุณภาพทั้งรูปแบบพื้นที่เช่า (Lease hold) โดยใช้แนวคิดสามข้อหลัก คือ 1.มีทำเลที่ตั้งที่ดี ตั้งอยู่ในชุมชนที่มีกำลังซื้อสูง 2. สินทรัพย์มีคุณภาพและมีมาตรฐาน มีการวางผังพื้นที่อาคารที่ดี มีความสะดวกสบายในการจอดรถ และ 3. มีผู้เช่าที่มีศักยภาพ
“ปัจจุบัน ได้มีผู้บริหารคอมมูนิตี้ มอลล์หลายแห่ง ได้แสดงความสนใจและให้ทาง BKER เริ่มศึกษาและวางแผนการเข้าร่วมกองรีท นอกจากนี้ ยังขยายแผนงาน ด้วยการเข้าไปบริหารศูนย์การค้าหรือคอมมูนิตี้ มอลล์อื่น ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดอีกด้วย”นางศุภานวิต กล่าว
ด้านนายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท เค.อี. กล่าวเพิ่มเติมว่า กองรีทรีเทลที่เป็นไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้ และเนเบอร์ฮูด มอลล์ สามารถเติบโตแบบ Organic Growth คือการเพิ่มขึ้นของความถี่ในการใช้บริการ และอัตราค่าเช่า เสริมด้วยการลดต้นทุนจากการมี อีโคโนมี ออฟ สเกล ตลอดจนใช้ทรัพยากรในด้านต่างๆ ร่วมกัน
นอกจากนี้ ยังสามารถเติบโตได้แบบ Acquisition Growth โดยการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีคุณภาพที่อยู่ในกรุงเทพฯ ต่างจังหวัด หรือต่างประเทศ อาทิ ประเทศเพื่อนบ้าน ประกอบกับ อุปทานได้แก่ การเปิดห้างใหม่ของคอมมูนิตี้ มอลล์ลดลง ทำให้การแข่งขันไม่สูง ในภาพรวมเศรษฐกิจปัจจุบัน นักลงทุนให้ความสนใจกับผลตอบแทนประเภทเงินปันผล อาทิ เช่นกองรีท
“การคัดเลือกโครงการเข้ามาในกองรีท BKER นี้ ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง ผลประกอบการ และโอกาสการสร้างรายได้ ซึ่งหากมองทั้งในระยะสั้น กลาง และระยะยาว การปรับผังเมือง การอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ของโครงการที่อยู่ใน กองรีท BKER ย่อมส่งผลดีอย่างต่อเนื่อง”นายกวินทร์กล่าว
สำหรับการบริหารงานไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้มอลล์ ในกองรีท BKER ได้วางแผนพัฒนาในส่วนงานสำคัญ ได้แก่ การวางกลยุทธ์ของมอลล์ การบริหารพื้นที่ขายให้ตรงกลุ่มเป้าหมายในแต่ละทำเล การใช้ระบบ Yardi ที่เป็นระบบซอฟท์แวร์บริหารศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในโลกจากอเมริกา ซึ่งเค.อี. เป็นบริษัทแรกของไทยที่นำระบบนี้เข้ามาใช้ รวมถึงการพัฒนาระบบแอปพลิเคชั่นที่ทันสมัยใยการบริหารจัดการลูกค้า อาทิ การให้ส่วนลดบนแอปฯ การสะสมแต้มที่ทำได้ง่ายที่สุด การชิงรางวัล และอีกมากมาย ซึ่งพร้อมเปิดให้ใช้บริการในปลายปีนี้
