ดูหนังออนไลน์
Business

ส่อง 3 ทำเลศักยภาพ พัฒนาอสังหาฯใหม่ ‘จรัญฯ – แจ้งวัฒนะ – ลาดพร้าว 101’

3 ทำเลศักยภาพ พัฒนาอสังหาฯใหม่ “จรัญฯ แจ้งวัฒนะ ลาดพร้าว 101” ยังมีความต้องการซื้อ ทั้งบ้านพักอาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม ราคาที่ดินพุ่ง 10% ต่อเนื่อง

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด ในเครือบริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) เปิดเผยถึงผลการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัย 3 ทำเลศักยภาพ พัฒนาอสังหาฯใหม่ ประกอบด้วย จรัญสนิทวงศ์ แจ้งวัฒนะ และลาดพร้าว 101 โดยพบว่า เป็น 3 ทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

3 ทำเลศักยภาพ

ทั้งนี้ เป็นผลมาจากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชน ทั้งรถไฟฟ้าและทางด่วน ส่งผลให้ระดับราคาที่ดินใน 3 ทำเล มีการปรับตัวขึ้นเฉลี่ยมากกว่า 10% ต่อปี ในขณะที่ระดับราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น ตามระดับราคาที่ดินที่ขยับสูงขึ้น ทั้งที่อยู่อาศัยเก่า และใหม่

จรัญสนิทวงศ์ ฮิตขึ้นคอนโดมิเนียม โซนติดรถไฟฟ้า

จากผลการสำรวจพบว่า ทำเล จรัญสนิทวงศ์ เป็นพื้นที่มีแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในรูปแบบคอนโดมิเนียมเป็นหลัก โดยเฉพาะโซนติดรถไฟฟ้า โดยในปี 2563 คอนโดฯ ในย่านจรัญฯ มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (capital gain) จากการซื้อมาและขายออกไปเฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี โดยระดับราคาคอนโดมิเนียมในทำเลนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 80,000-120,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่ปรับขึ้น 20% จากปี 2560 และราคามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

การขยับราคาเพิ่มต่อเนื่อง เป็นผลจากการขยายของเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยปัจจุบันมีจำนวนอาคารชุดเหลือขายในทำเลจรัญฯ 965 หน่วย มีอัตราการขายเฉลี่ย 5% ต่อเดือน โดยมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 89,700 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 2.8 ล้านบาทต่อหน่วย

นอกจากนี้ ยังพบว่า ความต้องการเช่าที่พักอาศัยในย่านนี้ ก็มีความต้องการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะเป็นพื้นที่ที่มีแหล่งงานทางการแพทย์ อย่าง โรงพยาบาลศิริราช โรงพยาบาลธนบุรี และโรงพยาบาลยันฮี ทำให้มีกลุ่มผู้เช่าที่เป็นบุคลากรทางการแพทย์ ที่ต้องการที่พักอาศัยใกล้ที่ทำงานเป็นจำนวนมาก

สำหรับราคาเช่าเฉลี่ยในย่านจรัญสนิทวงศ์อยู่ที่ 350 บาท/ตร.ม./เดือน โดยราคาเช่าห้องขนาด 30-35 ตร.ม.เฉลี่ยอยู่ที่ 10,000 บาท/เดือน ห้อง Studio type เฉลี่ยที่ 6,000-8,500 บาท/เดือน และมี Rental Yield ที่ 5% ต่อปี

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ

แจ้งวัฒนะ โครงการใหม่เพิ่ม 100% – 250% ต่อปี

ส่วนทำเล แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด มีอัตราการเติบโตของโครงการใหม่โดยเฉลี่ย 100% – 250% ต่อปี จากผลการสำรวจของทีมวิจัย พบว่า ณ สิ้นปี 2563 ทำเลแจ้งวัฒนะมีอุปทานสะสมอยู่ที่ 10,325 หน่วย โดยคิดเป็นบ้านพักอาศัย 15% และ คอนโดมิเนียม 85% มีอัตราการขายของบ้านพักอาศัยอยู่ที่ 3.1%ต่อเดือน

ขณะที่อัตราการขายคอนโดมิเนียมในทำเลอยู่ที่ 5% ต่อเดือน สูงกว่าอัตราการขายของบ้านพักอาศัยเฉลี่ยในนนทบุรีซึ่งอยู่ที่ 2.8% ต่อเดือน และอัตราการขายคอนโดมิเนียมในทำเลอยู่ที่ 4%ต่อเดือน

การเติบโตของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ ทำให้ระดับราคาที่ดินย่าน แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาประเมินที่ดินสูงขึ้นเฉลี่ย 12.5% ต่อปี ทำให้ระดับราคาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 15-20% ต่อปี โดยเฉพาะราคาบ้านพักอาศัยย่านแจ้งวัฒนะ-เมืองทองธานี ที่เพิ่มขึ้นถึง 20% ต่อปี ส่วนตลาดมือสองมีอัตราผลตอบแทนของการลงทุน อยู่ที่ 7-8% ต่อปี และมีราคาให้เช่าอยู่ที่ 28,000-35,000 บาท

นอกจากนี้ ยังคาดว่า เมื่อรถไฟฟ้าสายสีแดง และสายสีชมพูเปิดใช้งาน จะยิ่งส่งเสริมให้ทำเลแจ้งวัฒนะเป็นทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น และราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ปัจจุบันบ้านพักอาศัยเปิดตัวใหม่ ในทำเลแจ้งวัฒนะมีหลายระดับราคา ตั้งแต่บ้านทาวน์โฮมในราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท จนถึง บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จึงถือว่าเป็นทำเลที่มีบ้านพักอาศัยให้เลือกอย่างหลากหลาย ทำให้บ้านพักอาศัยในทำเล แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด เหมาะสำหรับผู้ที่มองหาบ้านพักอาศัยในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งงาน และสถานศึกษา มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ และมีศักยภาพในการลงทุน

รถไฟฟ้า 4 สาย หนุนทำเล ลาดพร้าว 101-โพธิ์แก้ว

ในขณะที่การพัฒนารถไฟฟ้าทั้งหมด 4 สาย ที่ล้อมรอบพื้นที่ ลาดพร้าว 101-โพธิ์แก้ว ทั้งสายสีเหลือง, สีส้ม, สีเทา และสีน้ำตาล ปัจจุบัน สายสีเหลือง และสายสีส้มกำลังดำเนินการก่อสร้างและมีกำหนดเปิดใช้งานได้ภายในปี 2565 และปี 2567 ตามลำดับ ซึ่งจะช่วยให้การเดินทางเชื่อมต่อไปได้ทั่วทั้งกรุงเทพฯ สะดวกและง่ายยิ่งขึ้น ทำให้ทำเล

ทำเล ลาดพร้าว 101-โพธิ์แก้ว มีบ้านพักอาศัยเปิดขายใหม่อยู่ทั้งหมด 14 โครงการ แบ่งเป็นรูปแบบบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 7 โครงการ ราคาขายต่อหน่วยมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีหน่วยเหลือขายคิดเป็นสัดส่วน 16% ของหน่วยที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2% ต่อเดือน

อีกรูปแบบคือ ทาวน์โฮม อีกจำนวน 7 โครงการ มีหน่วยเหลือขายคิดเป็นสัดส่วน 22% ของหน่วยที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยแบ่งออกเป็น 3 ช่วงราคา ได้แก่ 3-5 ล้านบาท, 5-10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 7% 3% และ 4% ตามลำดับ ในขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายในทำเลนี้มีประมาณ 420 หน่วย ทำให้คาดว่าจะสามารถระบายหน่วยเหลือขายได้ภายใน 3 ปี

ส่วนตลาดบ้านพักอาศัยมือสองในย่าน มีราคาขายเริ่มต้นที่ 8 ล้านบาท สำหรับบ้านเดี่ยว อัตราค่าเช่าเริ่มต้น 35,000-120,000 บาทต่อเดือน ส่วนทาวน์โฮม 2 ชั้น ราคาขายเริ่มต้นที่ 2 ล้านบาท ทาวน์โฮม 3 ชั้น เริ่มต้นต่ำสุดที่ 3.70 ล้านบาท และสูงสุดถึง 6.50 ล้านบาท อัตราค่าเช่าเริ่มต้น 18,000-45,000 บาทต่อเดือน

ขณะเดียวกัน ร่างผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ในเร็วนี้ ได้มีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ ลาดพร้าว 101-โพธิ์แก้ว จากพื้นที่สีเหลือง เป็นพื้นที่สีส้ม คือ ประเภทพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ทำให้สามารถพัฒนาที่ดินได้เพิ่มมากขึ้นจาก FAR 3:1 – OSR 10% เป็น FAR 3.5:1 – OSR 8.5% และสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขนาดน้อยกว่า 10,000 ตารางเมตร หรือพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตรได้

ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในย่านนี้ต่ำสุดอยู่ที่ราคา 50,000 บาท/ตารางวา ซึ่งเป็นที่ดินบริเวณกลางซอยลาดพร้าว 101 และราคาสูงสุดอยู่ที่ 130,000 บาท/ตารางวา ในตำแหน่งที่ดินที่ใกล้ถนนประเสริฐมนูญกิจหรือถนนลาดพร้าว และมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นอีก

อ่านข่าวเพิ่มเติม