ภาษีที่ดิน โควิด ตัวเร่งเจ้าของที่ดินตัดสินใจขายเพิ่ม เพื่อบริหารทรัพย์สิน เพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระค่าใช้จ่าย ซีบีอาร์อี แนะนำวางแผนก่อนตัดสินใจขายที่
นางกุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาษีที่ดิน โควิด -19 ทําให้กระแสเงินสดของโรงแรม เจ้าของที่ดิน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ถือครองที่ดินในมือ ลดลง และมีค่าใช้จ่ายเพิ่มสูงขึ้น
นอกจากนี้ การแข่งขันที่เพิ่มขึ้น ยังสร้างแรงกดดันให้กับเจ้าของสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอาคารเก่าที่ไม่ได้รับการปรับปรุง หรือยกระดับเพื่อแข่งขันกับอาคารรุ่นใหม่ ภาวะเศรษฐกิจตกตํ่าที่ยืดเยื้อ และความไม่แน่นอนในเรื่องการฟื้นตัวของตลาด จะทําให้เจ้าของพื้นที่ และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางราย พิจารณานํา
สินทรัพย์ออกมาขายในตลาด เพื่อถือเงินสด
ทั้งนี้เห็นได้จากการที่ปัจจุบัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย ที่มีที่ดินสะสมไว้จํานวนมาก ได้นําที่ดินบางส่วนออกมาเสนอขาย เนื่องจากที่ดินเหล่านั้น มีศักยภาพในการพัฒนาตํ่ากว่าแปลงอื่น
นอกจากนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะยังคงให้ความสําคัญกับ การลดจํานวนยูนิตเหลือขาย และปลดล็อก
เงินทุนจากที่ดินที่ถือครองอยู่ รวมถึงลดภาระทางภาษี และที่ดินบางแปลง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตัดสินใจที่เก็บไว้ จะได้รับการพัฒนา หรือปล่อยเช่าในระยะสั้นเพื่อสร้างรายได้เช่น ตลาด หรือที่จอดรถ จนกว่าตลาดจะฟื้นตัว
ซีบีอาร์อี มีข้อแนะนำสำหรับผู้ที่จะตัดสินใจขายที่ดิน หรือปล่อยเช่า โดยดำเนินการตามขั้นตอน ดังต่อไปนี้
1. รวบรวมที่ดินที่มีทุกแปลง จัดลำดับทำเลที่ตั้ง ขนาดที่ดิน ทำลิสต์ลำดับที่ดิน
2. ประเมินราคาที่ดินที่มีอยู่ และประมาณความต้องการในแต่ละทำเล
3. ต้องตรวจสอบว่า ผังเมืองฉบับปัจจุบันจะหมดอายุ หรือมีประกาศผังเมืองใหม่ปีหน้า เพื่อดูผังเมืองและกฏระเบียบที่จะออกมา ว่าสามารถพัฒนาอสังหาฯได้มากน้อยแค่ไหน หรือรูปแบบใด ไม่ว่าจะเป็นการตัดสินใจจะเก็บ รอภาษีประกาศใช้ แล้วค่อยปล่อยขาย หรือให้เช่า เพราะการปรับสีโซนผังเมือง จะมีผลกับราคาอย่างมาก
4. นำที่ดินมาจัดลำดับว่า แปลงไหนอยากเก็บไว้ เพื่อพัฒนาในอนาคต หรือต้องการขายออกไป เพื่อแบ่งประเภทว่าจะทำธธุรกิจอะไรในอนาคต
5. ติดตามข่าวสาร ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในแต่ละด้าน
นางกุลวดี กล่าวว่า ปัจจุบัน แนวคิดการบริหารทรัพย์สินอย่างเหมาะสม ยังไม่เป็นที่แพร่หลาย ในกลุ่มผู้ให้เช่าพื้นที่ และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทย เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นตลาดผู้ให้เช่า มานานกว่าทศวรรษ โดยที่ผู้ให้เช่า ไม่จำเป็นต้องประเมินประสิทธิภาพ และศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอด เพื่อให้มูลค่าเพิ่มขึ้น
แต่จากความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป และการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น จากซัพพลายใหม่ ๆ ที่มีความทันสมัยขึ้นในหลายภาคธุรกิจ กําลังผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยโควิด-19 ทําหน้าที่เป็นตัวเร่ง ให้เกิดการเปลี่ยนแปลง
เจ้าของพื้นที่จะต้องเตรียมตัวในเชิงรุก เพื่อรักษาแหล่งรายได้ และบริหารจัดการค่าใช้จ่ายต่างๆ ในขณะที่ดําเนินการปรับปรุงพอร์ตโฟลิโอ เพื่อสร้างมูลค่าสูงสุด โดยเจ้าของพื้นที่ จะต้องใช้แนวทางเชิงรุก ในตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอด เพื่อสร้างผลประกอบการเชิงบวก ให้กับทรัพย์สินของตน การทําความเข้าใจเกี่ยวกับความเสี่ยงจากคู่แข่ง ความต้องการของผู้เช่าพื้นที่ที่กําลังเปลี่ยนไป และพิจารณาว่า ถึงเวลาแล้วหรือไม่ ที่ต้องลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินเก่า ๆ หรือขายออกไป จะมีความสําคัญมากขึ้นกว่าเดิม
เแนวโน้มที่เกิดขึ้น อาจเป็นโอกาสที่ดี สําหรับนักลงทุน ที่กําลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ที่ยอมลดราคา แม้ว่าอาจจะทําให้ตกลงกันเรื่องราคาง่ายขึ้นกว่าปี 2563 แต่ความคาดหวังที่แตกต่างกัน ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ จะยังคงเป็นปัญหาสําคัญ
ขณะเดียวกัน ยังพบอีกแนวโน้มที่สำคัญคือ ราคาที่ดินเริ่มมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น หลังจากราคาที่ดิน ได้ปรับตัวสูงขึ้นค่อนข้างต่อเนื่อง ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ซีบีอาร์อี เชื่อว่า ราคาที่ดินโดยรวม ในทําเลชั้นนํา จะยังคงทรงตัว เนื่องจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวโดยไม่มีการซื้อขายใหม่ ๆ ที่ทําลายสถิติราคาสูงสุด
“การพัฒนาคอนโดมิเนียมหรู กลายเป็นการลงทุนเพียงอย่างเดียว ที่มีความสมเหตุสมผลทางการเงิน สําหรับการพัฒนาที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์เต็ม หรือฟรีโฮลด์ ในย่านใจกลางเมือง ซึ่งไม่ได้มีความยั่งยืนในระยะยาว”นางกุลวดี กล่าว
ขณะที่ราคาที่ดิน ในย่านรอบนอกใจกลางเมือง และชานเมือง จะเพิ่มขึ้นตามการขยายเส้นทางระบบขนส่งมวลชน และการขยายถนนในพื้นที่ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการต่างเริ่มมีความอ่อนไหว ในเรื่องราคาที่ดินที่จะซื้อมากขึ้น การซื้อที่ดินเพื่อเก็งกําไร โดยคาดหวังว่า ราคาจะเพิ่มขึ้น จะเป็นเรื่องที่มีความเสี่ยงสูง
สำหรับการซื้อที่ดินนั้น ในปี 2563 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีความระมัดระวัง ในการซื้อที่ดินแปลงใหม่ และทําการขายที่ดินที่มีอยู่ในมือ ที่ไม่เหมาะสําหรับการพัฒนาในช่วงเวลาเช่นนั้นออกไป
ส่วนในปี 2564 แม้ว่าผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยส่วนใหญ่ จะปรับลดรายได้เป้าหมาย และจํานวนโครงการใหม่ลง แต่ยังคงซื้อที่ดินสําหรับการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง หากราคาที่ดินเหมาะสม และมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การพัฒนาโครงการบ้านและทาวน์เฮาส์ในทําเลรอบนอกใจกลางเมือง และชานเมือง รวมถึงตามแนวระบบขนส่งมวลชนใหม่
ทั้งนี้ ถึงแม้นักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการ จะยังคงสนใจที่จะลงทุน แต่เวลาที่ใช้ในการตัดสินใจจะนานขึ้นกว่าปกติ
ซีบีอาร์อี เชื่อว่า ที่ดินชั้นนําในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นที่ต้องการ ในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการ กําลังหันกลับไปประเมินจํานวนซัพพลาย และความต้องการในตลาดอีกครั้ง และรอรายละเอียดสุดท้าย ของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ที่จะลดข้อจํากัดในการพัฒนาในหลาย ๆ ด้าน โดยเฉพาะในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมือง ตามเส้นทางระบบขนส่งมวลชนในอนาคต
ส่วนที่ดินรอบนอก ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ทางด่วน พบว่า ลูกค้าหันไปพัฒนาแนวราบมากขึ้น นอกเมือง ทำให้ราคาบางทำเลปรับเพิ่มเล็กน้อย หรือบางทำเลปรับลดลงบ้าง
ขณะที่ โครงการที่จะพัฒนา จะมีขนาดเล็กลง เพื่อลดขนาดการลงทุน และใช้เวลาก่อสร้างเร็วขึ้น หรือไม่เกิน 1 ปี โดยซีบีอาร์อีเชื่อว่า การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าตํ่ากว่า 500 ล้านบาท จะมีมากขึ้นในปีนี้
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ‘ซีบีอาร์อี’ ฉายภาพอสังหาปี 64 ชะลอตัว พัฒนาโครงการเล็กลง ค้าปลีกโรงแรม ฟื้นช้า
- รู้เรื่อง! โอนที่ดิน ให้ ลูก ญาติ เสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง พร้อมข้อควรระวังหลังโอน
- หวั่นโควิดระลอกใหม่ยืดเยื้อ ทำเศรษฐกิจเสียหาย 3-4 แสนล้านบาท!
