ซีบีอาร์อี ฉายภาพอสังหาปี 64 ภาพรวมชะลอตัว คอนโดขนาดเล็กลง หันหาบ้านแนวราบ อาคารสำนักงานเลื่อนสร้างเสร็จ หนีแข่งสูง โรงแรมค้าปลีกฟื้นช้า
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ซีบีอาร์อี ฉายภาพอสังหาปี 64 จะมีการฟื้นตัวในระดับที่แตกต่างกัน เนื่องจากเศรษฐกิจของประเทศไทย ยังคงเผชิญกับความท้าทาย จากความผันผวนทางเศรษฐกิจ ที่เกิดจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ในปี 2563
ทั้งนี้ มองว่า ตลาดที่พักอาศัย จะมีการฟื้นตัวที่ไม่เท่ากัน ในตลาดคอนโดมิเนียมและตลาดบ้าน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ จะอยู่ในสภาวะที่แตกต่างกัน โดยตลาดโลจิสติกส์ขึ้นแท่นนำ ตลาดอาคารสำนักงานต้องเตรียมรับมือกับซัพพลายใหม่จำนวนมาก ขณะที่ตลาดโรงแรมและพื้นที่ค้าปลีก จะฟื้นตัวช้ากว่า
ตลาดที่พักอาศัย ปีแห่งการปรับสมดุลราคา
ซีบีอาร์อีเชื่อว่าตลาดที่พักอาศัยโดยรวมในกรุงเทพมหานครจะยังคงชะลอตัวในปี 2564 และมีความเสี่ยงเนื่องจากโควิด-19 รอบใหม่ ได้ทำให้ผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น การเปิดตัวโครงการใหม่จะมีไม่มากนัก โดยจะเป็นโครงการในย่านรอบนอกใจกลางเมือง (มิดทาวน์) และชานเมือง เพราะราคาที่ดินยังอยู่ในระดับราคาที่พัฒนาได้ และทำให้ราคาขาย เริ่มมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น
ในปี 2564 ผู้พัฒนาโครงการจะยังให้ความสำคัญกับยูนิตที่แล้วเสร็จ แต่ยังเหลือขายที่มีอยู่ในมือ แต่ขณะเดียวกัน ก็มองหาโอกาสใหม่ในทำเลใหม่ ๆ และให้ความสำคัญ กับสภาพคล่องทางการเงินด้วย
ขณะที่ตลาดที่พักอาศัยแนวราบ จะเป็นตลาดหลัก สำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการต้องการลดความเสี่ยง ส่วนความต้องการซื้อคอนโดมิเนียม ยังคงมีอยู่ แต่มีงบประมาณที่น้อยลง
นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการ จะเปลี่ยนไปพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อลดขนาดการลงทุน และทำให้ผ่านเกณฑ์การอนุมัติเงินทุนจากธนาคารได้ง่ายขึ้น
ทั้งนี้ จากธุรกรรมซื้อขายที่ผ่านซีบีอาร์อีในปี 2563 พบว่า ตลาดที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ที่เป็นกลุ่มเฉพาะ ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมาก จากทั้งลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และนักลงทุน โดยเฉพาะที่พักอาศัยที่บริหารโดยเครือโรงแรมและบ้านหรู แต่ลูกค้าใช้ระยะเวลาการตัดสินใจนานขึ้น
เป็นที่น่าสังเกตว่า ยูนิตขนาดใหญ่ในตลาดระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ ซึ่งยอดขายชะลอตัวในอดีต กลับมามียอดขายมากขึ้นในปีที่ผ่านมา
ในส่วนของนักลงทุนต่างชาติ ที่สนใจลงทุนในไทย โดยเฉพาะชาวจีน ยังคงให้ความสนใจตลาดในทุกระดับ แต่ยอดขายจากลูกค้ากลุ่มนี้ จะกลับมาก็ต่อเมื่อสามารถเดินทางเข้ามาไทยได้ อีกทั้งโปรโมชั่นและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่มีประสิทธิภาพจากรัฐบาล ยังคงมีความจำเป็น สำหรับการดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติ ซีบีอาร์อีคาดหวังว่าจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ได้ผลออกมาอีก โดยควรจะครอบคลุมมากยิ่งขึ้น เพื่อช่วยตลาดในปีนี้
สถานที่ทำงานปรับเปลี่ยนรับอนาคต
ซีบีอาร์อี มองว่า องค์กรต่าง ๆ กำลังคิดทบทวนเรื่อง การออกแบบสถานที่ทำงาน และวิธีการใช้พื้นที่ เนื่องจากการให้พนักงานเป็นศูนย์กลาง และการทำงานแบบไฮบริด หรือการใช้พื้นที่สำนักงานรูปแบบเดิม ควบคู่ไปกับการผสมผสาน ระหว่างการใช้พื้นที่ ที่มีความยืดหยุ่นกับการทำงานระยะไกล จะเป็นสิ่งที่สำคัญ โดยความสำเร็จ จะขึ้นอยู่กับหน้าที่ และลักษณะเฉพาะของแต่ละบริษัท และแต่ละหน่วยธุรกิจ
นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า อนาคตของตลาดอาคารสำนักงาน ความกังวลที่สำคัญประการหนึ่งของซีบีอาร์อี คือ จำนวนซัพพลายใหม่ ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาด
สำหรับในปี 2564 มีพื้นที่สำนักงานที่คาดว่าจะแล้วเสร็จจำนวน 334,000 ตารางเมตร ซึ่งจะทำให้พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ขยับขึ้นไปอยู่ที่ 9.49 ล้านตารางเมตร
ในสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ซีบีอาร์อีได้เห็นว่า เจ้าของอาคาร มีการเลื่อนกำหนดแล้วเสร็จของอาคารเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขัน นอกจากนี้ยังคาดว่า ค่าเช่าโดยรวมในตลาด จะอยู่ในระดับทรงตัว และตลาดจะเปลี่ยนไปสู่การเป็นตลาดของผู้เช่า โดยเฉพาะผู้เช่ารายใหญ่ที่ใช้พื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่
ค้าปลีกปฏิรูปตามพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน
ธุรกิจค้าปลีกของไทย ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และส่งผลให้ในปี 2563 ยอดผู้ใช้บริการลดลงอย่างมาก และความเชื่อมั่นผู้บริโภคก็ลดลงเช่นกัน
ซีบีอาร์อีเห็นว่า เจ้าของพื้นที่ค้าปลีก ได้มีการทบทวนโครงการที่มีการวางแผนไว้ รวมถึงแผนการลงทุน ซึ่งจะมีการเสนอสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่นมากขึ้นให้กับผู้เช่า และจะมีนวัตกรรมใหม่ ๆ ภายในพื้นที่ศูนย์การค้า
ในทางกลับกัน ผู้ค้าปลีกจะลดขนาด และปรับรูปแบบพื้นที่เช่า เพื่อลดค่าใช้จ่าย และทำให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น แนวโน้มธนาคารต่างกำลังย้ายไปสู่แพลตฟอร์มออนไลน์ และต้องการพื้นที่สาขาน้อยลง ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม จะให้ความสำคัญกับบริการส่งอาหารมากขึ้น และร้านขายสินค้าแฟชั่น จะมีช่องทางการจัดจำหน่ายที่หลากหลายมากขึ้น
นอกจากการเปลี่ยนสถานะการเช่า จากแบบถาวรมาเป็นแบบชั่วคราวแล้ว ผู้เช่าจะพัฒนาให้เป็นร้านค้ารูปแบบที่เล็กลง เช่น ป๊อปอัปสโตร์ เพื่อรักษาผลกำไรในช่วงที่สถานการณ์ไม่แน่นอนเช่นนี้
โรงแรม-เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ฟื้นช้าสุด
ตลาดโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ คือหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยลดลงจาก 40 ล้านคนในปี 2562 ไปเป็นต่ำกว่า 7 ล้านคนในปี 2563
ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทย จะกลับคืนสู่ระดับเดียวกับปี 2562 ได้ในปี 2565 โดยต้องขึ้นอยู่กับความสำเร็จของวัคซีน และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ของประเทศที่เป็นนักท่องเที่ยวหลักของไทย อย่าง จีน รัสเซีย ญี่ปุ่น และอินเดีย
นายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า เจ้าของโรงแรม และผู้บริหารจัดการโรงแรม ถูกบังคับให้มุ่งเน้นไปที่ตลาดท่องเที่ยวในประเทศ โดยอาศัยรายได้จากนักท่องเที่ยวในประเทศแต่เพียงอย่างเดียว เพื่อความให้อยู่รอด
อย่างไรก็ตาม ธุรกิจโรงแรม ได้หาหนทางใหม่ ๆ ในการดำเนินงานและทำการตลาด ตั้งแต่แพ็กเกจการทำงานจากโรงแรม (Work From Hotel) แพ็กเกจการเข้าพักแบบ Staycation (การพักผ่อนในสถานที่ใกล้ๆ) ไปจนถึงข้อเสนอพิเศษสำหรับลูกค้าที่ไม่ได้เข้าพัก
โรงแรมบางแห่ง อาจเลือกที่จะเปิดให้บริการเป็นบางส่วนหรือเปิดเฉพาะร้านอาหารและเครื่องดื่ม โดยอาศัยช่วงเวลาที่มีผู้เข้าใช้บริการน้อยเป็นการทดลองเปิดให้บริการ และพยายามให้มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานน้อยที่สุด
พื้นที่อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ ต้องการซื้อมากกว่าเช่า
นายอาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดโลจิสติกส์ เป็นหนึ่งในตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดจากการแพร่ระบาด เนื่องจากโควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นให้ผู้บริโภคไทยปรับตัวเข้าสู่อี-คอมเมิร์ซและเศรษฐกิจดิจิทัลมากขึ้น
ทั้งนี้ ยังผลักดันให้เกิดความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ (Modern Logistics Property – MLP) ในประเทศไทย พื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่มากกว่า 400,000 ตร.ม. ซึ่งส่วนใหญ่จะเข้าสู่ตลาดภายในปี 2564 ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปแบบสร้างขึ้นตามความต้องการเฉพาะ (Built-to-Suit)
สำหรับด้านซัพพลายเชน ผู้ผลิตในจีนหลายราย พิจารณาย้ายฐานการผลิตมายัง เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่า นักลงทุนเริ่มให้ความสนใจซื้อโรงงานมากกว่าเช่าโรงงานมากขึ้นเรื่อย ๆ เพื่อให้สามารถควบคุมดูแลสถานที่ได้มากขึ้น ในขณะที่ผู้พัฒนาโรงงานหลายรายชะลอการสร้างโรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory – RBF) แบบสร้างเสร็จก่อนขาย
ปีแห่งการทบทวนพอร์ต กลยุทธ์การลงทุน
โควิด-19 ทำหน้าที่เป็นตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนแปลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตลาดของผู้เช่าและผู้ซื้อมากขึ้น โดยผู้เช่าจะมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น โดยอสังหาริมทรัพย์จะถูกนำออกมาขายมากขึ้น เนื่องจากเจ้าของพื้นที่ และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ต้องการถือเงินสด
แนวโน้มที่เกิดขึ้น อาจเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุน ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ยอมลดราคา ราคาที่ดิน จะอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผลมากขึ้น เพราะราคาที่ดินโดยรวมในทำเลชั้นนำ ยังไม่เปลี่ยนแปลง
ย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในย่านรอบนอกใจกลางเมือง และชานเมือง โดยรวมลดลง ยกเว้นบางพื้นที่จะปรับตัวสูงขึ้น ตามการขยายเส้นทางระบบขนส่งมวลชน และการขยายถนนในพื้นที่
ดังนั้น เจ้าของพื้นที่ และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการสินทรัพย์ในเชิงรุก เพื่อรักษารายได้ และบริหารจัดการค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ซึ่งช่วงเวลานี้ เหมาะสมที่จะลงทุนเพิ่มในสินทรัพย์ที่มีอยู่ หรือขายออก
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- วิกฤติโควิด อีคอมเมิร์ซ สร้างนิยามใหม่ ‘ห้างสรรพสินค้าไทย’ ปรับตัวรับอนาคต
- คอนโดมิเนียม ปี 2564 ‘เน็กซัส’ คาดแห่ผุดโครงการขนาดเล็ก ราคาขายต่ำลง
- ส่องอสังหาฯ ปี64 ดีที่สุดโต 5-10% ย่ำแย่สุด ติดลบถึง 10% รายใหญ่ฟื้น รายเล็กซบ
