รู้เท่าทัน “ภาษีที่ดิน” หลังได้รับใบแจ้งการชำระภาษีที่ดิน เจาะลึกกลุ่มที่อยู่อาศัย ต้องเสียภาษี พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 เดือนสิงหาคมนี้
ก่อนหน้านี้หลายคนคงได้รับ “ใบแจ้งการชำระภาษีที่ดิน” กันมาระยะหนึ่งแล้ว และประเด็นเกี่ยวกับ “ภาษีที่ดิน” ก็ถูกนำกลับมาพูดถึงกันอีกครั้งในแวดวงอสังหาฯ ทำเอาเจ้าของที่ดิน บ้านหรือห้องชุด มีเครื่องหมายคำถามในหัวกันอีกครั้ง ว่าจะต้องเตรียมตัวเสียภาษีกันอย่างไร
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แม้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ จะไม่ส่งผลกระทบกับคนทั่วไป ที่มีบ้านหรือคอนโดมิเนียม ที่อยู่อาศัยเองหลังเดียวในราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท
แต่สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดฯ หลังที่สอง หรือมีอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า รวมทั้งผู้ที่ถือครองไว้เปล่า ๆ โดยไม่ได้ทำประโยชน์ คนกลุ่มนี้จะต้องชำระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 ทั้งหมด
การรู้วิธีคิด เพื่อคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายล่วงหน้า จึงเป็นเรื่องที่ควรจะรู้ไว้ เพื่อวางแผนค่าใช้จ่าย เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ได้สรุปรายละเอียดเกี่ยวกับข้อมูลที่ผู้เสียภาษีที่ดินสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ควรรู้ ดังนี้
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีที่ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ต้องเสียให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ไม่ว่าจะเป็น เจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโดฯ หรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ทั้งที่ใช้ และไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดยภาษีที่ได้รับการชำระดังกล่าว จะนำเงินไปใช้พัฒนาท้องถิ่นของตนเอง
ทั้งนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถูกประกาศเมื่อเดือนมีนาคม 2562 ที่ผ่านมา และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2563 เป็นต้นไป เพื่อทดแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ฉบับเก่าที่ใช้มานานหลายสิบปี โดยการชำระภาษีตามประกาศใหม่ครั้งแรกนี้ เลื่อนมาเป็นภายในเดือนสิงหาคม 2563 จากเดิมต้องเสียภาษีภายในเดือนเมษายน 2563
นอกจากนี้ เพื่อช่วยลดภาระของประชาชน จากผลกระทบการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 รัฐบาลยังได้ออกมาตรการลดภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยถึง 90% อีกด้วย
สำหรับประเภทของทรัพย์สิน ที่จะเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แบ่งออกเป็น ประเภทเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย และอื่น ๆ (ซึ่งรวมประเภทพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่ดินรกร้างด้วย) ดังตารางสรุปด้านล่างนี้
ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบภาษีที่ดินสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย
สิ่งที่ต้องพิจารณาอันดับแรกเลยคือ คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่? ถ้าไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะถูกนับเป็นบ้านหลังรอง กรณีนี้ ไม่ว่าราคาประเมินจะเท่าไหร่ก็ต้องเสียภาษี แต่หากมีชื่อในทะเบียนบ้าน (บ้านหลังหลัก) ก็ต้องมาดูต่อว่า เป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว หรือเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ถ้าเป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว เช่น บ้านเราแต่ไปสร้างบนที่ดินคนอื่น กรณีราคาประเมินน้อยกว่า 10 ล้านบาท จะไม่ต้องเสียภาษี ส่วนกรณีมากกว่า 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี และถ้าเป็นที่ดินและบ้านหลังหลัก กรณีราคาประเมินน้อยกว่า 50 ล้านบาท จะไม่ต้องเสียภาษี ส่วนกรณีมากกว่า 50 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี
ส่วนปัญหาที่มักพบในจดหมายแจ้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีหลายรูปแบบ ส่วนใหญ่จะพบว่า ข้อมูลที่ระบุมาไม่ถูกต้องตามความเป็นจริง เช่น ขนาดพื้นที่ไม่ถูกต้อง ประเภทการใช้สอยไม่ถูกต้อง ชื่อของเจ้าของบ้านไม่ถูกต้อง เป็นต้น
สิ่งที่ต้องรู้ก็คือ การยื่นเรื่องแก้ไขข้อมูลเหล่านี้ ต้องทำให้เสร็จสิ้นภายใน 15 วันหลังจากจดหมายแจ้งฯ ส่งถึงผู้รับ ไม่เช่นนั้นจะถือว่าข้อมูลถูกต้องแล้ว จะไปแก้ไขหลังจากนั้น ก็ยังไม่มีรายละเอียดว่าทำได้หรือไม่ และทำได้อย่างไร
ในจดหมายที่ได้รับจะมีคิวอาร์โค้ด (QR Code) สำหรับการแจ้งขอเปลี่ยนแปลงข้อมูลอยู่ ซึ่งหลังจากแก้ไขมาเรียบร้อยแล้ว อย่าลืมตรวจสอบอย่างละเอียดอีกครั้ง หากยังมีจุดผิดก็ต้องยื่นเรื่องแก้ไขกันอีก แต่คาดว่าจะดำเนินการได้รวดเร็วกว่าการแจ้งครั้งแรก เพราะมีข้อมูลพร้อมเอกสารต่าง ๆ อยู่ก่อนแล้ว
หลักการคำนวณภาษีบ้าน
การคำนวณภาษี จะแบ่งเป็น 2 กรณี ได้แก่ กรณีที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กับกรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น และเงื่อนไขของทั้ง 2 กรณีก็คือ ผู้ที่เป็นเจ้าของ จะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วย วิธีการคิดภาษี จะวัดตามการประเมินมูลค่า ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
กรณีที่ 1: บ้าน (สิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดิน)
- บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
- บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03 %
- บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%
- บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%
กรณีที่ 2: บ้าน (เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง)
- มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
- มูลค่า 10-50 ล้านบาท คิดภาษี 0.02%
- มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03%
- มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%
- ลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%
หลักการคำนวณภาษีสำหรับคอนโดฯ
การคิดภาษีของคอนโดฯ จะมีรายละเอียดมากกว่า ต้องใช้ข้อมูล ทั้งการประเมินมูลค่า และขนาดของพื้นที่ แล้วนำมาเข้าสูตร จากนั้นก็หักลบกับเงื่อนไขของแต่ละประเภทคอนโดฯ อีกทีหนึ่งถึงจะได้จำนวนเงินที่ต้องจ่ายจริง
สูตรสำหรับคิดภาษีคอนโดฯ
(ราคาประเมินต่อตารางเมตร x ขนาดพื้นที่ห้องชุด) = (มูลค่าของคอนโดฯ x อัตราภาษีแบบขั้นบันได)
โดยมีการจำแนกประเภทของคอนโดฯ ออกเป็น 3 กลุ่ม ซึ่งมีเงื่อนไขในการคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่างกัน ดังนี้
- คอนโดฯ หลังแรก และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านแรก
- คอนโดฯ หลังที่ 2 เป็นต้นไป ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ให้คิดภาษีทั้งหมดไม่มีส่วนยกเว้น
- คอนโดฯ ปล่อยเช่า จะคิดภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย
ชำระภาษีกับใคร ภายในเมื่อไหร่?
เนื่องจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นหน้าที่ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น/สำนักงานเขต โดยจะออกหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน/บ้าน ให้ผู้เสียภาษีทราบภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และมีกำหนดให้ผู้เสียภาษี จะต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายนของทุกปี
ทั้งนี้ ก่อนเดินทางไปจ่ายภาษี ให้ตรวจสอบว่าพื้นที่ที่ได้รับแจ้งให้จ่ายภาษีขึ้นอยู่กับหน่วยงานใด เช่น สำนักงานเทศบาล, องค์การบริหารส่วนตำบล, สำนักงานเขต กรุงเทพมหานคร, ศาลาว่าการเมืองพัทยา และ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นตามที่มีกฎหมายกำหนด
อีกประเด็นหนึ่งที่หลายคนอาจยังไม่รู้ ว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถผ่อนชำระได้ด้วย โดยกำหนดระยะเวลาใหม่นั้น ยังคงการผ่อนชำระเป็น 3 งวด ได้แก่ สิงหาคม กันยายน และงวดสุดท้ายในเดือน ตุลาคม 2563
สำหรับใครที่ไม่ได้ชำระภาษีภายในเดือนกันยายน ก็จะมีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษี ที่ยังค้างชำระ และ ขั้นตอนสุดท้ายในหน้าที่ของ อปท. คือ การแจ้งรายการภาษีค้างชำระ ให้กับสำนักงานที่ดินและสำนักงานที่ดินสาขา ภายในเดือนตุลาคม 2563
แม้ว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะบังคับใช้แล้ว แต่จะเห็นได้ว่าผู้ที่ได้รับผลกระทบจริง ๆ นั้นไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกคนที่มีบ้าน ในขณะเดียวกัน ก็ยังมีการผ่อนปรนต่าง ๆ เช่น ที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า เสียภาษีเท่ากับที่อยู่อาศัย แทนที่จะเสียเท่ากับประเภทพาณิชยกรรม
นอกจากนี้ในปี 2563 ยังมีการลดอัตราภาษีลงถึง 90% ทำให้เจ้าของอสังหาฯ จ่ายภาษีน้อยลง อย่างไรก็ตามเจ้าของอสังหาฯ ควรต้องตระหนักถึงความสำคัญของภาษีที่ดินฯ และเตรียมตัวให้พร้อมว่าจะต้องมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หากมีอสังหาฯ อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีทั้งในปัจจุบันและอนาคต
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ราชกิจจาฯ แพร่ประกาศพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดิน 90%
- ลดภาษีที่ดิน 90% โบรกฯ ชี้ไม่ช่วยหนุนภาคอสังหาฯ หลังปัจจัยอื่นกดดันเพียบ!
- ครม. อนุมัติ ‘พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ 90% ใช้เฉพาะปี 2563
