Business

‘SCB EIC’ ส่องมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV ช่วยลดการตึงตัวของภาวะการเงิน

โดย WANPEN PUTTANONT 26 มีนาคม 2568

SCB EIC วิเคราะห์มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เหมาะกับภาวะตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา ช่วยลดการตึงตัวของภาวะการเงิน แต่คาดตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 ยังหดตัว

หลังธนาคารแห่งประเทศไทย ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็นร้อยละ 100 สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี 1. มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ 2. มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป สำหรับสัญญาเงินกู้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568-30 มิถุนายน 2569

SCB EIC มองว่า ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะได้รับอานิสงส์มากกว่ากลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จากอุปสงค์กลุ่มนักลงทุน โดยคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา สามารถเดินทางได้สะดวก ยังได้รับความสนใจในการซื้อเพื่อการลงทุน ตอบโจทย์แนวโน้มความนิยมในการเช่าที่อยู่อาศัย ทั้งจากกลุ่มรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่ยังมีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงเทรนด์คนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มนิยมเช่าที่อยู่อำศัยแทนการซื้อ

นอกจากนี้ ยังจะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากอุปสงค์กลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 เฉพาะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และมี
คุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกอยู่แล้ว และต้องกรขยับขยายไปซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มเติม รวมถึงผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกอยู่แล้ว และมีกำลังซื้อมากพอที่จะขยับขยายไปซื้อคอนโดมิเนียม เพื่อตอบโจทย์ด้านความสะดวกในการเดินทางในวันทำงาน หรือรับส่งบุตรหลานไปโรงเรียน

ลดการตึงตัวของภาวะการเงิน

SCB EIC มองว่า มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวที่ออกมาในครั้งนี้ เป็นส่วนหนึ่งของการลดการตึงตัวของภาวะการเงิน ซึ่งถือว่ามีความเหมาะสมกับสภาพตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซา อย่างไรก็ดี ผลบวกต่อการกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยจะมีค่อนข้างจำกัด โดยอาจช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยในระยะสั้น ซึ่งจะช่วยทยอยดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในตลาดได้บางส่วน จากการเร่งตัดสินใจซื้อของกลุ่มนักลงทุน และกลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป เฉพาะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และมีคุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

นับเป็นจังหวะของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายทำการตลาดระบายสต็อกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม

อย่างไรก็ตาม แม้มีการออกมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว แต่คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ยังหดตัว แต่เป็นการหดตัวในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนหน้า โดยคาดว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศในปี 2568 มีแนวโน้มอยู่ที่ 3.38 แสนหน่วย หดตัว 3% และจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ
และปริมณฑลในปี 2568 มีแนวโน้มอยู่ที่ 5.6 หมื่นหน่วย หดตัว 3%

ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในปี 2568 ก็ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเช่นกัน เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการเน้นการระบายสต็อก และระมัดระวังการเปิดโครงการ โดยเน้นเปิดโครงการกลุ่มระดับราคาสูง เพื่อเจำะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ รวมถึงเปิดโครงการเฉพาะทำเลศักยภำพ เช่น แหล่งงาน สถานศึกษา ที่ยังมีอุปสงค์อยู่มาก โดยคาดว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 มีแนวโน้มอยู่ที่ 5.6 หมื่นหน่วย หดตัว 9%

นอกจากนี้ ยังต้องจับตาความเสี่ยงด้านหน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ผู้ประกอบการเปิดโครงการค่อนข้างมากในระยะที่ผ่านมา เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ และหลีกเลี่ยงภาวะหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยราคาปานกลาง-ล่าง ขณะที่แรงกดดันด้านหน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10
ล้านบาทมีแนวโน้มลดลง โดย ณ สิ้นปี 2568 หน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีสัดส่วนอยู่ที่ 91% ของจำนวนหน่วยเหลือขายโดยรวม

ทั้งนี้ แนวโน้มต้นทุนก่อสร้าง โดยเฉพาะราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงต้องรักษาอัตรากำไรจากการพัฒนาโครงการ ด้วยการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยราคาสูง ทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงเป็นเซ็กเมนต์ที่มีบทบาทสำคัญในการเปิดโครงการในปีนี้

อย่างไรก็ดี กำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีจำนวนจำกัด และถูกดูดซับไปแล้วในระยะที่ผ่านมา ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้เริ่มปรับตัวสูงขึ้น อีกทั้งมาตรการผ่อนคลาย LTV ให้กับการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ออกมาในครั้งนี้ อาจจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูงได้มากนัก เมื่อเทียบกับในช่วงที่ยังไม่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มักไม่มีข้อจำกัดในการวางเงินดาวน์

ดังนั้น จึงยังต้องจับตามองความเสี่ยงด้านหน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นทั้งในปีนี้และระยะข้างหน้า

SCB EIC มองว่า การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ยังเผชิญแรงกดดันด้านอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง ที่ยังต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัวของรายได้ และการลดลงของภาระหนี้

ขณะที่การออกมาตรการอื่น ๆ เพิ่มเติม จะมีส่วนช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยในระยะสั้น โดยเฉพาะการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบำท ถึงสิ้นปี 2568 ที่ผู้ประกอบการได้เสนอ และกระทรวงการคลังรับไว้พิจารณาแล้ว เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัย

อีกทั้งภาครัฐอาจพิจารณามาตรการอื่น ๆ ตามที่ผู้ประกอบการเสนอ เพื่อช่วยพยุงตลาดในระยะสั้น เช่น การลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองโดยเฉพาะ ทั้งด้านมาตรการลดหย่อนภาษี และวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงการออกวงเงินสินเชื่อเพื่อสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง จากสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่อาจมีการขยายวงเงิน และขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างสอดคล้องไปกับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น

ขณะเดียวกัน การสนับสนุนให้เกิดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย สำหรัยกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง จะช่วยเร่งให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในตลาดปรับตัวลดลง และสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ซึ่งจะกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น ก่อให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียน และเกิดการจ้างาน อีกทั้งยังจะส่งผลด้านบวกต่อเนื่องไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องใน Supply chain ของตลาดที่อยู่อาศัย เช่น วัสดุก่อสร้าง รับเหมาก่อสร้าง บริการตกแต่งที่อยู่อาศัย เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ซึ่งจะส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจไทยโดยรวมตามมา

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่