Business

ปลดล็อคเกณฑ์ LTV ตัวช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ ไทย ระบายสต็อก 2.34 แสนยูนิต

โดย WANPEN PUTTANONT 25 มีนาคม 2568

Krungthai COMPASS วิเคราะห์มาตรการปลดล็อคเกณฑ์ LTV ตัวช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ ไทย หวังกระตุ้นต่อด้วยมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง

เมื่อ 20 มีนาคมที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แถลงผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) โดยมีสาระสำคัญคือ

1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และกรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

2. การผ่อนคลายให้เป็นการชั่วคราวสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษาคม ถึง วันที่ 30 มิถุนายน 2569

ธปท. ให้เหตุผลในการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ว่า เป็นเพราะภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง และไม่มีสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากการหารือกับทั้งผู้ประกอบการในธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องและสถาบันการเงิน

ทั้งนี้ ธปท. ประเมินว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง โดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง

Krungthai COMPASS ประเมินเป็นการเบื้องต้น (Initial Assessment) ว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของธปท. ในครั้งนี้ จะช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัย โดยสามารถแบ่งเป็น 3 ประเด็น ดังนี้

ประเด็นที่ 1 ช่วยระบายหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย และเสริมสภาพคล่องทางการเงินให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ

ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีหน่วยเหลือขายกว่า 2.34 แสนยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต (ปี 2562-67) ที่ 2.24 แสนยูนิต ราว 4.6%
ส่วนหนึ่งมาจากปัญหาด้านกำลังซื้อที่ได้รับผลกระทบ

ผลของการผ่อนคลาย LTV

จากการขยายตัวที่ไม่ทั่วถึงของเศรษฐกิจ ภาวะหนี้ครัวเรือนตลอดจนหนี้เสียที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เริ่มมีสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัวขึ้น สังเกตได้จาก Current Ratio และ Quick Ratio โดยเฉลี่ยของผู้พัฒนาอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง จาก 2.93 และ 0.80 เท่าในช่วงก่อนโควิด-19 (ปี 2562) ลดลงมาเหลือ 2.28 และ 0.40 เท่าในปี 2566 โดยล่าสุดในปี 2567 ทั้ง 2 อัตราส่วนก็ปรับตัวลงมาเหลือ 2.13 และ 0.30 เท่า

ดังนั้น การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ที่คาดว่าจะช่วยระบายหน่วยเหลือขายได้นั้น ก็น่าจะช่วย
ส่งเสริมสภาพคล่องให้กับผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้บ้าง

ประเด็นที่ 2 ช่วยประคับประคองมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี2568

หากเป็นกรณีที่ ธปท. ไม่มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV แล้วนั้น Krungthai COMPASS ประเมินว่ากิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีมูลค่าที่ราว 5.7 แสนล้านบาทในปี 2568 หดตัว 3.8% ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยมีปัจจัยกดดันหลักจากปัญหาด้านกำลังซื้อของผู้บริโภค

Krungthai COMPASS ประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะสร้าง Upside ให้การโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้ราว 1.38-2.76 แสนล้านบาท ช่วยประคับประคองให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 อยู่ในระดับใกล้เคียงจากปีที่ผ่านมา โดยใน
การคำนวณ Upside เรากำหนดสมมติฐานดังนี้ คือ

1. อยู่อาศัยในทุกระดับราคา ได้อานิสงส์จากการผ่อนคลาย LTV

2. กำหนดให้หน่วยเหลือขายประเภทบ้าน ณ สิ้นปี2567 ทั้งหมดพร้อมโอนในปี 2568 แต่หากเป็นคอนโดฯ กำหนดให้ครึ่งหนึ่งของหน่วยเหลือขายจะพร้อมโอนในปี 2568

3. กำหนดให้ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปในทุกสัญญา มีสัดส่วนรวมกันที่ 25% ของทั้งตลาด

4. กำหนดให้ Upside ของ LTV อยู่ที่ 5% (ในกรณี 1) และ 10% (ในกรณี 2) ของมูลค่า
หน่วยเหลือขายที่พร้อมโอนในปี 2568

ประเด็นที่ 3 Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น

กรณีนี้จะเป็นผลดีที่ช่วยส่งเสริมให้ภาคอสังหาฯ มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการลงทุนเปิดโครงการใหม่ที่จะส่งผลบวกต่อเนื่องแก่ธุรกิจที่อยู่ใน Value-Chain ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจก่อสร้างอาคาร ธุรกิจผลิตและจัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจผลิตเฟอร์นิเจอร์ รวมถึงธุรกิจรับตกแต่งภายใน เป็นต้น

ประเด็นที่ต้องติดตามเพิ่มเติม

ประเด็นที่ต้องติดตามต่อไปของภาคอสังหาฯ คือ การออกมาตรการกระตุ้นอื่น ๆ ออกมาเพิ่มเติมของภาครัฐ โดยเฉพาะ การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ซึ่งในปัจจุบันกำลังอยู่ในระหว่างการพิจารณาลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% เพื่อช่วยลดภาระผู้ซื้อ และกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ชะลอตัวลงในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งความคืบหน้าของมาตรการนี้น่าจะมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วง 1 เดือนต่อจากนี้

บทวิเคราะห์โดย: กณิศ อ่าสกุล นักวิเคราะห์ Krungthai COMPASS

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่