รถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก เปิดโอกาสสำหรับการพัฒนาโครงการบ้าน และคอนโดในพื้นที่ใหม่ ๆ
รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (ส่วนตะวันออก) มีแผนเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2027 หรือไม่เกินต้นปี 2571 ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ตั้งแต่ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แยกลำสาลี ไปจนถึงพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก ประกอบกับการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-หัวหมาก-สำโรง) และสายสีชมพู (ศูนย์ราชการนนทบุรี-วัดพระศรีมหาธาตุ-มีนบุรี)
นับเป็นการเปิดโอกาสสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใหม่ ๆ โดยคาดว่าการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออกในช่วงปลายปี 2570 หรือไม่เกินช่วงต้นปี 2571 จะหนุนตลาดที่อยู่อาศัยให้คึกคักขึ้น
ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024 สะท้อนว่า ทำเลที่ไม่ได้อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก แต่ยังอยู่ใกล้เคียง หรือเชื่อมต่อกับทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออกได้ อย่างกรุงเทพฯ ชั้นนอกฝั่งตะวันออก (ได้แก่ บางกะปิ บึงกุ่ม สะพานสูง ประเวศ ลาดกระบัง) และกรุงเทพฯ ชั้นกลางฝั่งเหนือ (เช่น บางเขน จตุจักร ลาดพร้าว) ยังมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้ที่มีแผนจะซื้อ
ที่อยู่อาศัยแนวราบ มากกว่าทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ (ได้แก่ คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก) ซึ่งเป็นทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออกโดยตรง
ในส่วนของผู้ที่มีแผนจะซื้อคอนโดมิเนียม สนใจทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ
อย่างไรก็ดี SCB EIC มองว่า การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก จะช่วยให้เกิดความสะดวกในการเดินทาง ซึ่งจะหนุนตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกให้มีความคึกคักขึ้น โดยเป็นโอกาสของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงต้นสาย ถึงกลางสาย สำหรับในช่วงปลายสาย ได้แก่ ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ยังเป็นโอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยทำเลนี้เป็นพื้นที่ศักยภาพต่อเนื่องมาจากในแถบบางกะปิ บึงกุ่ม และสะพานสูง
ประกอบกับราคาที่ดินในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าทำเลบางกะปิ บึงกุ่ม และสะพานสูงค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกมาก โดยเฉพาะโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ไม่เกิน 5 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ท่ามกลางแนวโน้มการฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นไปตามราคาที่ดิน ภายหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า หรือกรณีที่ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์หันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-บนในทำเลนี้ ก็ยังจำเป็นต้องพิจารณาการแข่งขันกับโครงการระดับราคาปานกลาง-บนในทำเลอื่น ๆ ซึ่งยังมีตัวเลือกตอบโจทย์ผู้ที่มีกำลังซื้ออยู่มากประกอบกันอีกด้วย
รถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก นัยสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย
การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก จะช่วยเชื่อมต่อการเดินทางไปยังสถานที่สำคัญ รวมถึงยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกตลอดเส้นทาง อีกทั้ง ยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ ทำให้จะมีบทบาทสำคัญในการช่วยขยายความเป็นเมืองออกไปจากพื้นที่สำคัญทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะจากในช่วงต้นสาย แถบพระราม 9 ซึ่งเป็นโซนที่ตั้งของพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ซึ่งประกอบด้วยห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม รวมถึงยังเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก เชื่อมต่อการเดินทางไปยังสถานที่สำคัญ รวมถึงยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกตลอดเส้นทางในช่วงกลางสาย ไปจนถึงปลายสายของเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งเชื่อมต่อกับแหล่งที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก
อีกทั้ง รถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออกยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ ที่เปิดให้บริการแล้ว ได้แก่
1. การเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ซึ่งเป็นทำเลห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน สถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐเกาหลีประจำประเทศไทย สถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐประชาชนจีนประจำประเทศไทย และเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม
2. การเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่สถานีแยกลำสาลี ซึ่งเป็นย่านที่มีความหลากหลาย ประกอบด้วยห้างสรรพสินค้า มหาวิทยาลัย สนามกีฬา แหล่งชุมชน และที่อยู่อาศัย ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม
3. การเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่สถานีมีนบุรี ซึ่งจะสามารถเชื่อมต่อกับแหล่งที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก เช่น รามอินทรา คู้บอน ซึ่งเป็นช่วงปลายสายของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูได้
เปิดพื้นที่ใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
SCB EIC มองว่า จากการที่ทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงครอบคลุมพื้นที่เป็นวงกว้าง ตั้งแต่พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ไปจนถึงพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก จึงมีความหลากหลายของพื้นที่ รวมถึงยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกตลอดเส้นทาง ทั้งในช่วงต้นสาย กลางสาย ไปจนถึงปลายสายของเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งมีนัยสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยเป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ ๆ สำหรับผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม เพื่อรองรับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และการลงทุน
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ
ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นทำเลที่มีที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ขยายตัวอย่างโดดเด่นในปี 2566 โดยมีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 4,108 หน่วย ซึ่งผู้ประกอบการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ส่งผลให้ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สูงกว่าทำเลอื่น ๆ อย่างโดดเด่น คิดเป็น 55% ของหน่วยเปิดขายใหม่โดยรวม
สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 1,836 หน่วย หดตัว 10% จากฐานที่สูงในช่วงเดียวกันของปี 2566
ขณะที่หน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออก ในปี 2566 อยู่ที่ 2,888 หน่วย หดตัว 42% และยังมีแนวโน้มหดตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2567 โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 878 หน่วย ลดลง 34% สะท้อนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอย่างระมัดระวัง สอดคล้องกับอุปสงค์ที่หดตัวมาก และที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมที่ยังอยู่ในระดับสูง
ส่วนทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งเหนือ ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท เนื่องจากปัจจัยด้านต้นทุนที่ดิน ที่ราคาที่ดินในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลางอยู่ในระดับสูง และยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบราคาสูงในทำเลนี้
ในส่วนของกำลังซื้อ พบว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบขายได้ในปี 2566 ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงทุกทำเลหดตัวจากปี 2565 และยังมีแนวโน้มหดตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2567 โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 หน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบขายได้ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงรวมกันอยู่ที่ 3,400 หน่วย หดตัว 28% จากในช่วงเดียวกันของปี 2566 สอดคล้องกับภาพรวมของหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่หดตัวมาก
ทั้งนี้หากพิจารณาเฉพาะกำลังซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ ก็ยังพบว่า อัตราการขายได้ของหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ก็ยังต่ำกว่าในปี 2566 ในทุกทำเล สอดคล้องกับภาพรวมของอัตราการขายได้ของหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่หดตัวเช่นกัน
สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียม
ตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงในปี 2566 ขยายตัวได้ทั้งการพัฒนาโครงการใหม่ และกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม จะมีแนวโน้มหดตัวในปี 2567
SCB EIC มองว่า การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก ได้ปัจจัยหนุนจากการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ ที่เปิดให้บริการแล้ว อย่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ประกอบกับการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และสายสีชมพูเพิ่มเติม รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกที่ก่อสร้างงานโยธาแล้วเสร็จ เป็นการเปิดพื้นที่ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้า
ขณะที่ราคาที่ดินตามเส้นทางดังกล่าวยังไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับเส้นทางรถไฟฟ้าทำเลใจกลางเมือง ส่งผลให้การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมา ไม่เกิน 5 ล้านบาท
ในปี 2566 หน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงขยายตัวจากปี 2565 ในทุกทำเล อย่างไรก็ดี ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 หน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใ และทำเลใกล้เคียงโดยรวมหดตัวถึง 44% มาอยู่ที่ 6,424 หน่วย ในจำนวนนี้ ส่วนใหญ่ 48% เป็นหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทำเลรถไฟฟ้าสายสีชมพู
ในส่วนของกำลังซื้อ พบว่า ในปี 2566 หน่วยคอนโดมิเนียมขายได้ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงขยายตัวจากปี 2565 ในทุกทำเล อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 หน่วยคอนโดมิเนียมขายได้ โดยรวมอยู่ที่ 1,402 หน่วย หดตัวถึง 66%
ทั้งนี้หากพิจารณาเฉพาะกำลังซื้อคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ก็ยังพบว่า อัตราการขายได้ของหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ก็ยังต่ำกว่าในปี 2566 ในทุกทำเล
อย่างไรก็ดี ทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังมีอัตราการขายได้ของหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อยู่ในระดับสูง โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 หดตัวเล็กน้อยจากปี 2566 ท่ามกลางอัตราการขายได้ของหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในภาพรวมที่หดตัวรุนแรง
ความต้องการที่อยู่อาศัย ในระยะข้างหน้า
ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024 พบว่า ผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบภายในช่วง 5 ปีข้างหน้า สนใจซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงคิดเป็นสัดส่วน 23% โดยทำเลที่ได้รับความสนใจเป็นลำดับต้น ๆ ได้แก่ กรุงเทพฯ ชั้นนอกฝั่งตะวันออก และกรุงเทพฯ ชั้นกลางฝั่งเหนือ โดยส่วนใหญ่ 90% สนใจซื้อบ้านเดี่ยว
ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม พบว่า ผู้ที่มีแผนจะซื้อคอนโดมิเนียมภายในช่วง 5 ปีข้างหน้า สนใจซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงคิดเป็นสัดส่วน 19% โดยทำเลที่ได้รับความสนใจเป็นลำดับต้น ๆ ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน รถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง
สำหรับความต้องการเช่า พบว่า ผู้ที่กำลังเช่า หรือมีแผนจะเช่าคอนโดมิเนียม สนใจเช่าคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงคิดเป็นสัดส่วน 30% ในจำนวนนี้ โดยส่วนใหญ่ 80% ระบุว่า อัตราค่าเช่าที่กำลังจ่าย หรือมีแผนจะจ่ายต่อเดือนอยู่ที่ไม่เกิน 1 หมื่นบาท/เดือน โดยทำเลที่ได้รับความสนใจมากที่สุด ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
ผลสำรวจ สะท้อนว่า ในระยะข้างหน้า ทำเลที่ไม่ได้อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก แต่ยังอยู่ใกล้เคียง หรือเชื่อมต่อกับทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออกได้ อย่างกรุงเทพฯ ชั้นนอกฝั่งตะวันออก และทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ยังมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย มากกว่าทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกโดยตรง
สำหรับความสนใจตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งความต้องการซื้อและเช่า ยังกระจุกตัวอยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) เนื่องจากเป็นเส้นทางที่เปิดให้บริการแล้ว และมีความสะดวกในการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายหลัก อย่างสายสีเขียว (สีลม และสุขุมวิท) ที่เป็นเส้นทางผ่านใจกลางเมือง และแหล่งงานสำคัญ ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าสายที่มีผู้ใช้บริการจำนวนมาก โดยคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ยังสามารถตอบโจทย์กำลังซื้อส่วนใหญ่ในตลาดที่มีแผนจะซื้อคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมา
ประกอบกับในปี 2566 หน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทในทำเลนี้ คิดเป็นสัดส่วน 30% ของหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่โดยรวม สะท้อนว่าในทำเลนี้ ยังมีคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมาที่เป็นตัวเลือกตอบโจทย์ผู้ที่มีแผนจะซื้อคอนโดมิเนียมอยู่มาก อีกทั้งคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมาในทำเลนี้ ก็ยังสามารถตอบโจทย์ความต้องการเช่าของผู้ที่กำลังเช่า หรือมีแผนจะเช่าคอนโดมิเนียมที่สามารถจ่ายอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงมากนัก คือไม่เกิน 1 หมื่นบาท/เดือนได้อีกด้วย ส่งผลให้ทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ยังมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้ที่มีแผนจะซื้อ หรือเช่าคอนโดมิเนียม
ปัจจัยที่จะมีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก
SCB EIC มองว่า แนวโน้มการให้ความสำคัญกับทำเลที่อยู่อาศัยที่สะดวกต่อการเดินทาง มากกว่าพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางลงมา หันมาเลือกอยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้า แทนที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ มากขึ้น จึงถือเป็นโอกาสของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงต้นสาย ถึงกลางสายของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก เพื่อตอบโจทย์ผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าอีกด้วย
สำหรับในช่วงปลายสายของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก ได้แก่ ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ยังเป็นโอกาสของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยทำเลนี้เป็นพื้นที่ศักยภาพต่อเนื่องมาจากในแถบบางกะปิ บึงกุ่ม และสะพานสูง ประกอบกับราคาที่ดินในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าทำเลบางกะปิ บึงกุ่ม และสะพานสูงค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกมาก โดยเฉพาะโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ไม่เกิน 5 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายด้านหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในบางทำเลยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง ที่ยังพึ่งพากำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ซึ่งกำลังเผชิญแรงกดดันจากค่าครองชีพ และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ โดยกำลังซื้อต้องใช้ระยะเวลาในการฟื้นตัว และมีความเปราะบางทางการเงินสูง จึงส่งผลให้การพัฒนาโครงการ
ที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง
นอกจากนี้ ราคาที่ดินยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาประเมินที่ดินรายหน่วยที่ดินในหลายพื้นที่ปรับตัวสูงขึ้น และคาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องภายหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ประกอบกับการจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่ยังอยู่ระหว่างการพิจารณา แก้ไข เปลี่ยนแปลง ก็เป็นปัจจัยที่จะส่งผลให้ราคาที่ดินในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงปรับตัวสูงขึ้นด้วยเช่นกัน
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ อย่างรอบด้าน รวมถึงต้องให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์ ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่อาจเปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ที่ยังต้องพิจารณาหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมที่ยังอยู่ในระดับสูง และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นไปตามราคาที่ดิน
ในระยะข้างหน้า ยังต้องจับตาความเป็นไปได้ของปัจจัยหนุนอื่น ๆ ทั้งมาตรการลดค่าโดยสารรถไฟฟ้าเหลือ 20 บาทตลอดสาย ซึ่งครอบคลุมรถไฟฟ้าสายสีส้มด้วย จะช่วยกระตุ้นการใช้บริการ และจูงใจให้ซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ได้ รวมถึงมาตรการขยายเพดานการซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติให้ได้มากกว่า 49% ที่จะหนุนให้การซื้อคอนโดมิเนียมจากชาวต่างชาติในทำเลนี้มีความคึกคัก และเป็นไปอย่างถูกกฎหมายมากขึ้น
ขณะที่ BEM คาดการณ์ว่า ภายหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และส่วนตะวันตกตลอดเส้นทาง จะมีจำนวนผู้โดยสารใช้บริการประมาณ 4 แสนคน-เที่ยว/วัน รวมถึงยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-ทองหล่อ) และสายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) ที่จะมาเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ซึ่งจะยิ่งอำนวยความสะดวกในการเดินทางมากขึ้นในอนาคต
บทความโดย: กัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ นักวิเคราะห์อาวุโส SCB EIC
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- KBank Private Banking ชี้โอกาสสร้างพอร์ตกองทุนอสังหาฯ เจาะธุรกิจโรงแรม รองรับท่องเที่ยว
- อานิสงส์ ‘รถไฟฟ้าสายสีเหลือง’ ดันอสังหาฯ กทม. ฝั่งตะวันออกคึก
- ยกอสังหาริมทรัพย์ อันดับ 1 ‘Safe Haven’ ของนักลงทุน
ติดตามเราได้ที่
- เว็บไซต์: https://www.thebangkokinsight.com/
- Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokInsight
- X (Twitter): https://twitter.com/BangkokInsight
- Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokinsight/
- Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCYmFfMznVRzgh5ntwCz2Yx
