เวทีสัมมนาใหญ่วันนี้ (30 ม.ค.) ที่จัดโดย 3 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ซึ่งปีนี้จัดในหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2019” ระดมนักวิชาการ ผู้ประกอบการ และผู้บริหารหน่วยงานด้านเศรษฐกิจหลายแห่ง มาแลกเปลี่ยนมุมมองต่อภาพรวมเศรษฐกิจ และแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ซึ่งหลายฝ่ายประเมินตรงกันว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะยังคงเติบโต ท่ามกลางปัจจัยลบหลายด้าน ทำให้เติบโตได้ไม่มากเรียกว่า “โตย่อตัว” ไม่คึกคักเหมือนปี 2561
นายสุรชัย ดนัยตั้งตระกูล ประธานกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่าปี 2562 เป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ต้นทุนธนาคารสูงขึ้น อีกทั้งมีสงครามเศรษฐกิจโลกทำให้ไม่มั่นใจ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจน ทำให้เกิดผลกระทบ นักลงทุนที่เข้ามาไทยทุนจีนสูงสุด เมื่อเศรษฐกิจโลกไม่ดีย่อมส่งผลกระทบต่อการลงทุน
นอกจากนี้ มาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะบังคับใช้วันที่ 1 เมษายนนี้ หรือที่เรียกกันว่ามาตรการ LTV : Loan To Value หรืออัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าหลักประกัน จะส่งผลกระทบกับผู้ที่ซื้อบ้าน หลังที่สอง และหลังที่สามอย่างแน่นอน
นายสุรชัย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯจะมีการปรับตัว ถ้าดอกเบี้ยสูงกระทบแน่ โดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์ดอกเบี้ยสูงจะทำให้การลงทุนชะลอตัว แต่ภาคธุรกิจต้องปรับตัวให้ได้ เชื่อว่าจะไม่มีทางเลวร้าย แม้จะเติบโตต่ำอย่างไรก็ไม่เลวร้าย อย่างน้อยเท่ากับปี 2560 เพราะปัจจัยหลายอย่างถูกทลายไปแล้ว ฝ่ายวิชาการชี้ตลาดอสังหาฯจะปรับตัวโดยวิธีย่อตัว เป็นศัพท์ทางเศรษฐศาสตร์ใหม่ คือการเติบโตอย่างระมัดระวัง
มั่นใจเศรษฐกิจขยายตัวต่อเนื่อง
นายวิชญายุทธ บุญชิต รองเลขาธิการ คณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) กล่าวว่า เศรษฐกิจจะขยายตัวตามคาด แรงกดดันอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นก็จริงแต่จะไม่แรงมาก หากทบทวนสิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2561 โดยภาพรวมเศรษฐกิจไทยปรับตัวดีขึ้นมาก การขยายตัวทางเศรษฐกิจสูง อุปสงค์ในประเทศแข็งแกร่งขึ้น การกระจายตัวทางเศรษฐกิจมากขึ้นตามลำดับ และรักษาความแข็งแกร่งศักยภาพเศรษฐกิจได้ต่อเนื่อง การขยายตัวมาจากปัจจัยพื้นฐานอย่างแท้จริง ซึ่งยั่งยืนกว่าเติบโตจากมาตรการกระตุ้นชั่วคราว
ตัวเลขล่าสุดตามคาดการณ์ ส่งออกรับผลกระทบเศรษฐกิจโลก แต่การท่องเที่ยวปรับตัวดีขึ้น อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจคาดว่าปีนี้จะโต 4.2 แม้ภาคส่งออกชะลอตัว แต่การบริโภคในประเทศขยายตัวดี การใช้จ่ายภาคครัวเรือนยังดี การลงทุนเร่งขึ้น อุปสงค์ในประเทศไม่แย่กว่าปีที่ผ่านมา
กล่าวโดยรวมคือพื้นฐานทางเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น รวมกับสิ่งที่รัฐบาลสร้างโครงสร้างพื้นฐานเศรษฐกิจระยะยาว จะทำให้เศรษฐกิจปีนี้ขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง สิ่งที่เห็นคือความแข็งแกร่งกำลังซื้อในประเทศ การใช้จ่ายภาคครัวเรือนเร่งขึ้นเป็น 5%
หลายคนมองการลงทุนเป็นลบ แต่ปีที่ผ่านมาเริ่มมีสัญญาณขยายตัวชัดเจน การลงทุนภาครัฐเริ่มสะท้อนสิ่งที่รัฐบาลทำมาตลอด 2-3 ปี การลงทุนพื้นฐานภาครัฐซึ่งแบ่งเป็นสองส่วน ของรัฐบาลเอง และลงทุนรัฐวิสาหกิจ สะท้อนความคืบหน้าการลงทุนชัดเจนพอสมควร
นายวิชญายุทธ กล่าวว่า สิ่งที่จะทำให้เศรษฐกิจไทยขยายตัวได้ 4% มีปัจจัย 6 ด้าน ประกอบด้วย
- การใช้จ่ายครัวเรือนดี การจ้างงานดี ผลผลิตเกษตรดี
- การเร่งตัวขึ้นของการลงทุนภาครัฐ หลายโครงการมีกำหนดเปิดปี 2563-2564 ทั้งรถไฟฟ้า มอเตอร์เวย์ และยังมีโครงการในไพป์ไลน์อีก
- การลงทุนภาคเอกชนจะปรับตัวดีขึ้น เพราะแม้เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ส่งออกชะลอตัว แต่เชื่อวจะกลับมาขยายตัว การใช้กำลังผลิตอุตสาหกรรมเพิ่มดึงการลงทุนต่อไปได้
- โครงการลงทุนภาครัฐส่งผลเอกชนชัดเจนปลายปีที่ผ่านมา
- การย้านฐานผลิตจากสงครามการค้า
- การท่องเที่ยวปีที่ผ่านมานักท่องเที่ยว 38 ล้านคน ตลาดจีนกลับมาชัดเจน ปีนี้ไม่น่ากังวล
ส่วนตัวแปรทางการเมือง การเปลี่ยนรัฐบาลใหม่ไม่น่ามีปัญหา นายวิชญายุทธ กล่าวว่า โครงการเมกะโปรเจคที่อยู่ในไพป์ไลน์ ภายใต้แอคชั่นแพลนปี’59 ซึ่งมี 20 โครงการสร้างไปแล้ว 14 โครงการเชื่อว่ารัฐบาลใหม่เบรกไม่ได้ และยังมีโครงการประกวดราคาสำคัญ รถไฟเชื่อมสนามบินที่เชื่อว่าจะไม่เปลี่ยนแปลง โครงการระหว่างก่อสร้าง และประมูลราคาไม่มีแรงกระเพื่อม
แต่โครงการที่เตรียมเสนอครม.ใหม่อาจจะเปลี่ยนแปลงได้ อย่างไรก็ตาม ถ้าดูภาพรวมทิศทางนโยบายพรรคการเมือง ไม่มีพรรคไหนปฏิเสธโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเลย ที่ผ่านมาทุกคนเห็นชอบร่วมกันไม่น่ามีปัญหาอะไร
การเติบโตบริษัทจดทะเบียนชะลอตัว
นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการฝ่ายวิจับ บริษัทหลักทรัพย์เอเซีย พลัส จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดหุ้นปีนี้ไม่ปรูดปร๊าด เหมือนปี’61 ปีนี้การเติบโตของบริษัทจดทะเบียนน่าจะชะลอตัว ในปี’62 น่าจะโต 2.3% ปีนีราคาน้ำมันเฉลี่ยดูไบอยู่ที่ 65 ดอลลาร์/บาร์เรล กำไรบริษัทจดทะเบียน่าจะอยู่ที่ 3.4% และเราลดน้ำหนักการลงทุนต่างชาติกว่า 10 ปีแล้ว เหลือกว่า 3 ล้านล้านบาท ยังคงเหลือลงทุนต่างชาติ 22.68% ถือว่าต่ำเป็นประวัติการณ์
เมื่อมาดูกลุ่มอสังหาฯ 16 บริษัทจดทะเบียนในตลาด มีรายได้รวม 6.5 หมื่นล้านบาท เฉลี่ยรายไตรมาสที่ 1.6 หมื่นล้านบาท ค่าเฉลี่ยอัตรากำไรข้้นต้น 35% กำไรสุทธิ 15% ค่าใช้จ่ายการขายบริการ 19-20% ค่ามาตรฐานในอดีตเป็นตัวชีวัดอนาคต
ยอดพรีเซลล์ ที่เซ็นต์สัญญาจะซื้อจะขาย ปี 2561 ไตรมาสสามสูงสุดประวัติการณ์ที่ 1.1 แสนล้านบาท มีทั้งลงทุนเอง และภายใต้การร่วมทุน ยอดพรีเซลล์รายปี 2561 ของ 16 บริษัทอสังหาฯในตลาดเพิ่มขึ้นจาก 3.2 แสนล้านบาท มาเป็น 3.5 แสนล้านบาท
นอกจากนี้พบว่าสัดส่วนการเปิดโครงการแนวราบโตขึ้น เปลี่ยนโครงสร้างการเปิดปี’61 คอนโดมูลค่าไม่เพิ่ม แต่ไปเพิ่มแนวราบแทน ถ้าดูจากยอดแบคล็อกหรือยอดขายรอโอนปีที่ผ่านมาบริษัจดทะเบียนมีแบคล็อก 3.56 แสนล้านบาท แบ่งเป็น บ้านแนวราบ 45,000 ล้านบาท, คอนโดสร้างเอง 1.76 แสนล้านบาท, โครงการ่วมทุนอีก 1.36 แสนล้านบาท
ส่วนโครงการเหลือขายในตลาดมียอดรวม 5.2 แสนล้านบาท เป็นแนวราบ 3 แสนล้านบาท คอนโด 2.3 แสนล้านบาท และตัวเลขพรีเซลล์ปีนี้ 3.5 แสนล้านบาท หากการขายยังทำได้อัตรานี้เชื่อว่าสต็อกจะขายหมดภายใน 1 ปีครึ่ง แต่จะเป็นอย่างไรอยู่ที่ผู้ประกอบการ
เศรษฐกิจฐานรากไม่ดีเกษตร-เอสเอ็มอีหนี้พุ่ง
นายนริศ สถาผลเดชา ผู้บริหารศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี (TMB Analytics) บมจ.ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า การที่เศรษฐกิจจีนโตชะลอตัวจาก 12% เหลือ 6% ส่งผลกระทบมาถึงภาคอสังหาฯ ซึ่งที่ผ่านมาจีนซื้อคอนโดไทยเยอะ แต่จากนี้อาจชะลอตัวลง ค่าเงินหยวนลดเหลือ 4.6 บาท/หยวน อ่อนลง 6% ทำให้ดีมานด์จีนลดลง 27% การโอนมาจากต่างชาติ 1 ใน 3 เป็นจีน มีโอกาสถดถอยเพราะสงครามการค้า ทำให้เงินหยวนอ่อนค่าลง ทำให้ดีมานด์จีนลดลงเป็นเรื่องที่ต้องระวัง ตลาดหุ้นไม่อู้ฟู่เหมือนเดิม
ประเด็นภายนอกอีกอย่าง การขึ้นดอกเบี้ย ในขณะที่เศรษฐกิจภูมิภาคไม่ได้ขยายตัว ขึ้นอยู่กับสินค้าเกษตรถ้าดูธุรกิจภูมิภาคไหนไปได้ดี รายได้เกษตร รายได้เอสเอ็มอี 40 ล้านคนในภาคแรงงานคนทำงานกระจายหลายบริษัทจ้างงานภาคเกษตร 12 ล้านคน ที่เหลืออีก 20 ล้านคนเป็นเอสเอ็มอี ในขณะที่หนี้เสีย 2.2 แสนล้านบาทมาจากเอสเอ็มอี ซึ่งเป็นครึ่งหนึ่งของหนี้เสียทั้งระบบ 4.4 แสนล้านบาท สะท้อนเศรษฐกิจภูมิภาคและเอสเอ็มอียังไม่ดี
