The Bangkok Insight

พัทยาล้น! คอนโดปี’61 เปิดทะลักกว่าหมื่นยูนิต

ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาปี 2561 ผู้ประกอบการโหมเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มกว่า 10,000 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 55,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าถึง 367.1%  สูงที่สุดในรอบ  4 ปีที่ผ่านมา สถานการณ์กลับไปเหมือนในช่วงปี 2554 – 2557 ที่อุปทานเปิดขายใหม่คอนโดมิเนียมในพัทยากว่าปีละ 10,000 ยูนิต ในขณะที่สต็อกเหลือขายยังรอการระบายอีกกว่า 12,000 ยูนิต

ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ในการพัฒนาโครงการใหม่ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาเป็นกลุ่มนักลงทุน หวังผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่งน้อยมากที่จะเน้นซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง ไม่ควรโหมเปิดตัวโครงการใหม่มากเกินไป จนตลาดไม่สามารถดูดซับได้ทัน ซึ่งในขณะนี้ยังพบว่าอุปทานและอุปสงค์ยังคงสวนทางกัน

viewterrace02
ทำเลชายหาดพัทยา

นอกจากนี้ยังพบว่า 82% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในพัทยาปีนี้ เป็นของผู้ประกอบการชาวต่างชาติ ที่เข้ามาลงทุน การเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมจำนวนมากในพัทยาในปีที่ผ่าน แม้ทำให้ภาพรวมตลาดดูคึกคักขึ้น แต่พบว่าในพื้นที่ดังกล่าวยังคงมีอุปทานเหลือขายอีกกว่า 12,000 ยูนิต ที่รอการระบาย

ทั้งนี้พบว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา เป็นกลุ่มนักลงทุน ทั้งชาวต่างชาติและคนไทยที่ซื้อเพื่อการลงทุน หวังผลตอบแทนจากการลงทุน น้อยมากที่จะเน้นซื้อเพื่อการอยู่อาศัย เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง เพราะหากเกิดการทิ้งดาวน์ หรือไม่โอนกรรมสิทธิ์ตามที่กำหนด ของกลุ่มนักลงทุนเหล่านี้ ด้วยปัญหาทางเศรษฐกิจ หรือผลตอบแทนที่ไม่เป็นไปตามที่คาดการ์ไว้ ผู้ประกอบการอาจได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ดังกล่าวอาจก่อให้เกิดความเสียหายได้

การเปิดตัวโครงการใหม่ควรคำนึงถึงกำลังซื้อที่เหมาะสม ไม่ควรโหมเปิดตัวโครงการใหม่มากเกินไป จนตลาดไม่สามารถดูดซับได้ทัน อาจจะส่งผลให้ตลาดเกิดอุปทานคงค้างในตลาดเป็นจำนวนมาก ที่รอการระบายเหมือนในช่วง 4-5 ปีก่อน ผู้ประกอบการควรเน้นระบายสินค้าที่เป็นอุปทานเหลือขาย ให้สต็อคเหล่านั้นระบายออกไปก่อน ค่อยๆ พัฒนาสินค้าใหม่เน้นทำเลที่ดี ราคาที่เหมาะสม รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ให้กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ เชื่อว่าหากเป็นเช่นนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา จะไม่กลับไปเหมือนในช่วง 4-5 ปีก่อนอย่างแน่นอน

อุปทานสะสมจำแนกรายปี ณ สิ้นปี 2561
ที่มา : กรมที่ดิน และฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยา ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และจดทะเบียนอาคารชุด ณ กรมที่ดิน ในปี 2561  มีทั้งสิ้น 33 โครงการ 8,533 ยูนิต ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2561 พัทยามีอุปทานคอนโดมิเนียม ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุด สะสมอยู่ทั้งหมดประมาณ 88,330 ยูนิต

‘นาจอมเทียน’ ผุดคอนโดมากวุด 3.3 หมื่นยูนิต

หากจำแนกตามพื้นที่ พบว่า ในพื้นที่จอมเทียน มีอุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมมากที่สุดราว 33,872 ยูนิต  หรือคิดเป็น 38.3% ของอุปทานคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมากที่สุดในพัทยา รองลงมาคือในเมืองพัทยา มีประมาณ 21,967 ยูนิต หรือคิดเป็น  24.9%

พื้นที่พระตำหนักมีประมาณ  14,048 ยูนิต คิดเป็น 15.9% พื้นที่วงศ์อมาตย์มีประมาณ 11,744 ยูนิต คิดเป็น 13.3% และพื้นที่นาจอมเทียนมีประมาณ 6,699 ยูนิตหรือคิดเป็น 7.6%  เนื่องจากนาจอมเทียน เป็นทำเลใหม่ที่ดีเวลลอปเปอร์ในกลุ่มของคอนโดมิเนียม เพิ่งให้ความสนใจและเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

คอนโดเปิดขายใหม่ในพัทยา ตั้งแต่ครึ้งแรกปี 2554 ครึ้งหลังปี 2561
ที่มา : ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2561 ในพื้นที่พัทยามีมากถึง 6,601 ยูนิต มากกว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 ที่ประมาณ 2,963 หรือราว 81.4%  และหากเปรียบเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า พบว่า อุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในพัทยา ในช่วงครึ่งหลังปี 2561 เพิ่มขึ้นถึง 287.4%

ส่งผลให้ อุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในพัทยาทั้งปี 2561 สูงถึง 10,239 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้นจากในปี 2560 ถึง 8,047 ยูนิต หรือมากกว่า 367.1% และถือว่าสูงที่สุดในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา กลับไปเหมือนในช่วงปี  2554 – 2557 ที่อุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในพัทยา เปิดขายใหม่กว่าปีละ 10,000 ยูนิต แต่ก็ถือว่ายังน้อยกว่าในช่วงปี 2554 – 2557 เพราะยังมีโครงการสร้างเสร็จก่อนหน้านี้ เหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก

การเปิดตัวของโครงการคอนโดมิเนียมในพัทยากว่า 10,000 ยูนิต สะท้อนให้เห็นถึงความร้อนแรงของตลาดคอนมิเนียมในพัทยา ที่มีแนวโน้มกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากที่ชะลอตัวไปกว่า 4 ปี ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการผลักดันแผนพัฒนา ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทย หรือ Eastern Economic Corridor: EEC ของทางรัฐบาลที่ถึงแม้ว่าจะยังไม่มีความคืบหน้าเท่าที่ควร รวมถึง กำลังซื้อของต่างชาติในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะจากกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน กลุ่มเอเชียและรัสเซีย

สำหรับนักท่องเที่ยวชาวรัสเซีย ที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยในปีที่ผ่าน พบว่ามีมากกว่า 1.2 ล้านคน เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 10.33% และพบว่ารายได้จากการท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวรัสเซีย เพิ่มขึ้นกว่า 14.1% เช่นเดียวกัน หลังจากที่กลุ่มนักท่องเที่ยวเหล่านี้ซบเซาลงไป จากวิกฤตค่าเงินรูเบิลในปี 2557

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพัทยา ณ สิ้นปี 2561
ที่มา : ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาชะลอตัวลงตั้งแต่ปี 2558 เพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากกว่าปีละ 15,000 ยูนิติที่เปิดขาย ในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ ส่งผลให้มีคอนโดมิเนียมเหลือขายเป็นจำนวนมาก ยังอยู่ในตลาด และมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวรัสเซีย ที่เคยเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียมพัทยา แต่สำหรับคนไทยที่ส่วนใหญ่ซื้อคอนโดมิเนียมในพัทยาเพื่อเป็นการลงทุน  น้อยมากที่จะซื้อไว้เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองหรือบ้านสำหรับพักผ่อนช่วงวันหยุด ซึ่งไม่ใช่เรื่องจำเป็นที่ต้องรีบซื้อ ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแบบนี้

สต็อกเหลือขายกว่า 1.2 หมื่นยูนิต

สถานการณ์ครึ่งหลังปี 2561  แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยในตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาจะอยู่ที่ 80% แต่ก็ยังมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกมากกว่า 12,000 ยูนิต ในทุกพื้นที่ของตลาดคอนโดมิเนียมเมืองพัทยา  พื้นที่นาจอมเทียนมีจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุด บางโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,500 ยูนิตต่อโครงการ

พื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายน้อยที่สุด คือ วงศ์อมาตย์ เนื่องจากมีที่ดินเหลือน้อยมาก ทำให้มีโครงการเปิดขายในพื้นที่ไม่มากนักในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา

20181018 155150722 1
คอนโดใหม่ในพัทยา

โครงการคอนโดมิเนียม ที่เป็นที่นิยมและสามารถทำยอดขายได้ตามเป้าในพื้นที่พัทยา ในปี 2561 ที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า เนื่องจากคอนโดมิเนียมพัทยา ส่วนใหญ่ผู้ซื้อนิยมซื้อเพื่อใช้เป็นสถานที่พักผ่อน ซึ่งไม่ได้พักอาศัยเป็นประจำ และเมื่อเวลาที่ไม่ได้พักห้องเหล่านั้นก็จะถูกทิ้งว่าง ในขณะที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน

การขายคอนโดแบบการันตีรายได้จึงเป็นวิธีการของเจ้าของโครงการ ในการเพิ่มทางเลือกให้กับลูกค้าที่ไม่ได้อยู่ประจำ สามารถนำคอนโดมิเนียมมาหารายได้ โดยที่เจ้าของโครงการจะทำหน้าที่เป็นคนจัดหาผู้เช่าและดูแลคอนโดให้กลยุทธ์นี้ในต่างประเทศนิยมทำกันมาก และเมื่อพิจารณารูปแบบการขายคอนโดแบบนี้จะเห็นว่า อัตราผลตอบแทนรายได้ก็อยู่ในระดับที่น่าสนใจ เช่น 5% 3 ปี 6% 5 ปี หรือ 7% 3 ปี เป็นต้น

แต่มีผู้ประกอบการบางรายที่พัทยา มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า 10% ถึง 10 ปี ส่งผลให้เป็นที่นิยมเป็นอย่างมากของกลุ่มนักลงทุน และผู้ซื้อชาวต่างชาติ  การการันตีผลตอบแทนจากค่าเช่า ผู้ซื้อจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าผลตอบแทนจากการฝากเงินในธนาคารมาก

Avatar photo