Business

ผังเมืองรวมนนทบุรีปิดตายจัดสรรที่อยู่อาศัยครึ่งจังหวัด  

map nonv3 01

ทำเลที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯ นอกจากพื้นที่ชั้นกลางระหว่างตัวเมืองชั้นในของกรุงเทพฯแล้ว พื้นที่ปริมณฑลในจังหวัดใกล้เคียง อย่างนนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี ก็เป็นทำเลที่อยู่อาศัยรอบนอกกรุงเทพฯ ที่ได้รับการพัฒนาสูงและมีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อเส้นทาง

โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่เชื่อมโยงพื้นที่บางใหญ่และบางซื่อ ทำให้ทำเลนนทบุรีได้รับความสนใจมากขึ้น การเดินทางสะดวกสบายขึ้น แต่ล่าสุดพบว่ากฎหมายผัังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่ ที่อยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็นจากผู้เกี่ยวข้อง ได้กลายเป็นประเด็นปัญหาใหญ่ให้วงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรี เพราะกฎหมายใหม่ฉบับนี้ จะปิดกั้นโอกาสในการพัฒนาธุรกิจจัดสรร ทำให้ตัวแทนผู้ประกอบการรวมตัวกันร้องเรียนเกี่ยวกับเรื่องนี้

 

ประเสิรฐ 2
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เมื่อช่วงต้นเดือนเมษายนที่ผ่านมา ทางสมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ร่วมกันทำหนังสือ “ขอให้พิจารณาทบทวนร่างกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม จังหวัดนนทบุรี พ.ศ….” ส่งถึงผู้บริหารประเทศและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการประกาศใช้ผังเมืองรวม จังหวัดนนทบุรี ประกอบด้วย

นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี, พล.อ.อ.ประจิน จั่นตอง รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรม, พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย, ประธานคณะกรรมการผังเมือง, และอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เนื่องจากกฎหมายผังเมืองรวมฉบับใหม่ จะส่งผลให้พื้นที่จังหวัดนนทบุรีจำนวนกว่าครึ่ง ไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้

เนื่องจากในรายละเอียดของกฎหมายผังเมืองฉบับนี้ กำหนดขนาดถนนในพื้นที่ซึ่งจะนำมาพัฒนาหมู่บ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมได้ต้องมีขนาด 12, และ 14 เมตร จากเดิมที่กฎหมายกำหนดขนาดถนน และซอยไม่ต่ำกว่า 6 เมตร ซึ่งถนนโดยทั่วไปนพื้นที่นนทบุรีส่วนใหญ่มีขนาดไม่ถึง 12 เมตร

D764AC17 5DF1 4623 8171 DA1C3D8D83A1

เราต้องการให้กฎหมายฉบับนี้ ในส่วนที่กำหนดขนาดถนนและซอยในพื้นที่ ใช้มาตรฐานเดียวกับพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร คือกำหนดขนาดถนนที่จะพัฒนาโครงการไว้ไม่ต่ำกว่า 6 เมตร เพราะถนนในจังหวัดนนทบุุรีส่วนใหญ่มีขนาด 6-8 เมตร

นายประเสริฐ กล่าวว่าประเด็นปัญหานี้ 3 สมาคมฯได้มีการหารือและเห็นพ้องร่วมกันว่า หากปล่อยให้กฎหมายผังเมืองรวมนนทบุรี ออกไปตามนี้ จะทำให้พื้นที่โดยรวมกว่าครึ่งหนึ่งของจังหวัดนนทบุรี ไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยได้ หรือหากทำได้ต้นทุนการพัฒนาก็จะสูงขึ้นมาก

จดหมายฉบับดังกล่าว ได้ระบุรายละเอี่ยดของปัญหาว่า พื้นที่บริเวณสีเหลีอง (ย.1-ย.2) ซึ่งจำกัดสิทธิ์การจัดสรรโครงการประเภทบ้านแถว(ทาวน์เฮ้าส์) และบ้านเดี่ยว จะดำเนินการได้ต้องมีพื้นที่ติดถนนสาธารณะประโยชน์ความกว้างไม่น้อยกว่า 12 และ 10 เมตรตามลำดับ

พื่นที่บริเวณสีเขียว (ก.1 และ ก.3) ซึ่งจำกัดสิทธิ์ให้จัดสรรได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ต้องติดถนนสาธารณะประโยชน์ความกว้างไม่น้อยกว่า 14 และ 12 เมตร ตามลำดับ ซึ่งพื้นที่ถนนในเขตจังหวัดนนทบุรีส่วนใหญ่กว่า 80% มีความกว้าง 6-8 เมตรเท่านั้น พื้นที่ส่วนใหญ่จึงไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการจัดสรรได้

ทาวน์เฮ้าส์

ปิดโอกาสพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูก

“ผังเมืองฉบับใหม่ จะส่งผลให้ที่อยู่อาศัยราคาถูกหายไป และการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ทำได้ยากขึ้น” ตามที่นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์    จังหวัดนนทุบรี ซึ่งคัดค้านผังเมืองฉบับใหม่นี้มาตั้งแต่ต้นเคยกล่าวไว้ พร้อมระบุว่าผังเมืองฉบับนี้ จะส่งผลกระทบกับการพัฒนาที่ดินทั้งโครงการแนวราบและแนวสูงดังนี้

  • ผังเมืองฉบับใหม่จะทำให้ ครึ่งหนึ่งของจังหวัดนนทบุรี เป็นพื้นที่สีเขียว (พื่นที่ชนบทและเกษตรกรรม) ซึ่งไม่สามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ได้ พัฒนาได้เพียงบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเท่านั้น แต่การพัฒนาบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดได้นั้น ถนนสาธารณะจะต้องกว้าง 12, 14 เมตร จากเดิมที่กำหนดไว้เพียง 6 เมตร
  • พื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) สามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ได้ แต่ถนนสาธารณะต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไป โครงการทาวน์เฮ้าส์ในอนาคตจึงต้องติดถนนใหญ่เช่นกัน ต้นทุนราคาที่ดินก็สูงขึ้น
  • พื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) และพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สามารถพัฒนาโครงการได้ โดยไม่มีข้อกำหนดความกว้างถนนสาธารณะ แต่ปัจจุบันราคาที่ดินในพื้นที่ทั้ง 3 สีนั้นสูงมาก
Nontburee2
ตัวอย่างขนาดถนนส่วนใหญ่ในจังหวัดนนทบุรี ความกว้างไม่ถึง 10 เมตร

กฎหมายผังเมืองดังกล่าว จะทำให้ต่อไปการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ไม่สามารถพัฒนาในซอยได้แล้ว เนื่องจากซอยในจังหวัดนนทบุรี กว้างประมาณ 5-10 เมตรเท่านั้น โครงการจัดสรรจึงต้องย้ายมาพัฒนาบนที่ดินติดถนนใหญ่ ถ.กาญจนาภิเษก ถ.ราชพฤกษ์ และ ถ.รัตนาธิเบศร์ ซึ่งราคาที่ดินปัจจุบันสูงมาก

  • ราคาที่ดินติดถ.กาญจนาภิเษก และถ.ราชพฤกษ์ อยู่ที่ 1 แสนบาท/ตารางวา
  • ราคาที่ดินติดถ.รัตนาธิเบศร์ ติดรถไฟฟ้า อยู่ที่ 3 แสนบาท/ตารางวา
  • เข้าซอยประมาณ 500 เมตร ราคาอยู่ที่ 1.5 แสนบาท/ตารางวา
  • ใกล้ห้างสรรพสินค้าราคาที่ดินอยู่ที่ 2 – 3 แสนบาท/ตารางวา

ผังเมืองใหม่ พื้นที่สีส้ม กำหนดให้ถนนสาธารณะต้องกว้าง 12 เมตร จึงจะสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม สูงไม่เกิน 8 ชั้นได้

บางใหญ่

พื้นที่สีเขียวขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมไม่ได้

  • โครงการคอนโดมิเนียมพัฒนาในพื้นที่สีเขียว และเหลืองไม่ได้ พัฒนาได้เฉพาะในเขตพื้นที่สีส้ม น้ำตาล และแดงเท่านั้น
  • พื้นที่สีส้ม ข้อกำหนดเดิมที่ใช้อยู่ทั้งในจังหวัดนนทบุรี และกรุงเทพฯ คือหากถนนสาธารณะกว้าง 6 เมตร สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม สูงไม่เกิน 8 ชั้น พื้นที่ไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตรได้ แต่ผังเมืองฉบับใหม่ กำหนดให้ถนนสาธารณะต้องกว้าง 12 เมตร
  • หากพัฒนาโครงการที่มีพื้นที่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร จะต้องไปพัฒนาในพื้นที่สีน้ำตาล และแดง โดยพื้นที่สีน้ำตาล ไม่กำหนดขนาดความกว้างถนนสาธารณะ ซึ่งถนนในจังหวัดนนทบุรี ที่แยกย่อยจาก ถ.รัตนาธิเบศร์ และกรุงเทพฯ-นนทบุรี กว้างเพียง 5-7 เมตรเท่านั้น ซอยที่มีถนนกว้าง 12 เมตรแทบไม่มีเลย

ในอนาคตโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาในซอยจะหมดไป ต้องออกมาติดถนนใหญ่ ซึ่งมีราคาที่ดินอยู่ที่ 3 แสนบาท/ตารางวา ราคาคอนโดมิเนียมย่อมสูงขึ้นกว่านี้ ขณะเดียวกันทาวน์เฮาส์ หากพัฒนาในพื้นที่ติดริมถนน ต้นทุนที่ดินก็จะผลักดันให้ราคาเพิ่มขึ้นอีกมากแน่นอน

Avatar photo