COLUMNISTS

ทำเลฮิต‘คอนโด’ริมแม่น้ำเจ้าพระยา

Avatar photo
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)
268

พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็น หนึ่งในพื้นที่ยอดนิยมและเป็นจุดขายที่สำคัญของกรุงเทพฯ มาตั้งแต่ในอดีต โรงแรมระดับ 4-5 ดาวของกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวแม่น้ำเจ้าพระยา

จำนวนห้องพักของโรงแรมระดับ 4-5 ดาวในพื้นที่นี้อยู่ที่ 3,851 ห้องและเกือบทั้งหมดเปิดให้บริการมาตั้งแต่ก่อนหน้านี้เป็น 10 ปีแล้ว

อีกทั้งพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามานานหลายปีแล้วเพราะว่าเป็นพื้นที่ที่ต่อเนื่องกับพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) ทำให้พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาส่วนที่ต่อเนื่องกับ CBD มีการพัฒนาต่อเนื่องควบคู่กันไปด้วยและมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ  เกิดขึ้นมากมายจนปัจจุบันแทบไม่มีที่ดินว่างเปล่าเหลือให้พัฒนาโครงการใดๆ

อีกทั้งส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในส่วนที่ต่อเนื่องกับพื้นที่ CBD มีราคาขายแพงมากในปัจจุบัน และพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ วัดต่างๆ ทำให้ที่ดินยิ่งเหลือในเอกชนพัฒนาน้อยมากขึ้นไปอีก

กว่า 10 ปีก่อนนั้นผู้ประกอบการหลายรายเลือกพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยเฉพาะช่วงก่อนปี 2540 จากนั้นก็ไม่มีโครงการเปิดขายมาตั้งแต่วิกฤติเศรษฐกิจในช่วงปี 2540 และบางโครงการเพิ่งจะสร้างเสร็จสมบูรณ์หรือว่าเพิ่งจะรื้อถอนออกไปในช่วง 1– 2 ปีที่ผ่านมานี่เองหลังจากที่หยุดการก่อสร้างมาตั้งแต่ช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ

คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา

พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เริ่มได้รับความสนใจหรือว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้น ก็เป็นพื้นที่ที่อยู่ไม่ไกลจากพื้นที่ CBD คือ พื้นที่ตามแนวพระราม 3 เจริญนคร และเจริญกรุง โดยอาจจะมีโครงการเปิดขายในพื้นที่ตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์หรือว่าพื้นที่อื่นๆ มากขึ้นแต่ก็ยังคงมีจำนวนไม่มากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่ใกล้เคียงกับพื้นที่ CBD เพราะพื้นที่นี้มีเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยช่วยเพิ่มความน่าสนใจ

แต่เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้ามีการขยายออกไปด้านนอกมากขึ้น เช่น โครงการรรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน – บางใหญ่) ซึ่งส่งผลให้พื้นที่รอบสถานีสะพานพระนั่งเกล้าตามแนวถนนสนามบินน้ำในจังหวัดนนทบุรี มีผู้ประกอบการเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันมากขึ้น

จำนวนคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งในกรุงเทพฯ และจังหวัดนนทบุรีนั้นมีทั้งหมด 28,604 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 3 คิดเป็น 33.1% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด อาจจะเป็นเพราะพื้นที่นี้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการและอยู่ไม่ไกลจากพื้นที่ CBD แม้ว่าจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านก็ตาม

พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนพระราม 3 เป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อนหน้านี้หลายปีมากแล้ว อีกทั้งหลายโครงการก็เป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิต ส่วนพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนสนามบินน้ำนั้นเป็นพื้นที่ใหม่ที่เพิ่งเริ่มมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงปี 2559 หลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใกล้เปิดให้บริการอีกทั้งเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตหลายโครงการอีกด้วย

คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาตั้งแต่ช่วงถนนพระราม 3 ราษฎร์บูรณะ เจริญนคร เจริญกรุง จรัลสนิทวงศ์ และประชาราษฎร์สาย 2 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายตั้งแต่ในอดีตมาทั้งหมด 19,024 ยูนิตและในช่วงประมาณ 4 – 5 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาเปิดขายหลายโครงการทำให้มีโครงการที่จะสร้างเสร็จในช่วง ปี 2559 และในอนาคตหลายโครงการ

ขณะที่พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญกรุงและเจริญนครอาจจะมีที่ดินเพียงพอต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไม่มากนักอีกทั้งมีขนาดไม่ใหญ่ส่งผลให้โครงการส่วนใหญ่ในพื้นที่นี้มีแต่โครงการขนาดเล็ก

ดังนั้น แม้ว่าพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญกรุงและเจริญนครจะมีจำนวนโครงการไม่น้อยแต่มีจำนวนยูนิตเพียงแค่ 5,667 ยูนิตเท่านั้น คิดเป็น 20% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด

คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา

ราคาขายคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาในพื้นที่ต่างๆ มีความแตกต่างของราคาค่อนข้างมาก โดยพื้นที่ที่คอนโดมิเนียมมีราคาขายสูง คือ พื้นที่ตามแนวถนนเจริญกรุง และเจริญนครไม่ไกลจากพื้นที่ CBD

สอดคล้องกับราคาที่ดินที่มีราคาสูง ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีราคาขายเฉลี่ยที่ 2.2 – 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตร แม้ว่าบางโครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2558 – 2559 อาจจะมีราคาขายมากกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่เนื่องจากยังมีโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ที่มีราคาขายต่ำกว่า 1.5 แสนบาทต่อตารางเมตรทำให้ราคาขายเฉลี่ยไม่สูงมาก

โครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่ที่อยู่ไกลออกไปจากพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญกรุง และเจริญนคร จะมีราคาขายลดลงไปตามลำดับ

พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะเป็นทำเลที่ในอนาคตจะหาที่ดินได้ยากมากขึ้นอีกทั้งข้อจำกัดในการพัฒนาจากเรื่องของกฎหมายส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น

ราคาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยารอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานตากสินมีราคาขายมากกว่า 4-5 แสนบาทต่อตารางวาไปแล้วขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดที่ดิน อีกทั้งมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นไปมากกว่านี้อีกแน่นอนในอนาคต ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

อีกทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองและรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ก็เป็นอีกปัจจัยที่เข้ามาทำให้พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีความน่าสนใจมากขึ้นแน่นอนในอนาคตโดยเฉพาะพื้นที่ฝั่งธนบุรี!!