Properties

ระวัง! ราคาคอนโดกรุงเทพฯสูงเกินกำลังซื้อตลาด

ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย นำเสนอบทวิเคราะห์ ราคาคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2561 ที่ผ่านมา พบว่ามีการปรับราคาขึ้นไปสูงกว่า 8.2% โดยมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวมากถึง 158 โครงการ จำนวน 66,021 ยูนิต มีมูลค่าการลงทุนทั้งหมดกว่า 3.19 แสนล้านบาท เติบโตจากปี 2560 ที่มีเปิดขาย 55,398 ยูนิต ประมาณ 19.2% และถือว่าในปี 2561 ที่ผ่านมา เป็นปีที่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมสูงที่สุดในรอบ 30 ปี

นอกจากนี้ ยังพบว่าราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 1.35 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2560 ประมาณ 8.2% จากราคาขายเฉลี่ยประมาณ 1.25 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งแน่นอนว่า ปัจจัยหลักของการปรับราคาคอนโดมิเนียม เนื่องมาจากราคาต้นทุนที่ดินในกรุงเทพฯในช่วงที่ผ่านมา มีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก เมื่อต้นทุนสูงขึ้น ผู้ประกอบการก็มีความจำเป็นต้องปรับราคาขายขึ้นเช่นเดียวกัน

โดยปี 2561 ที่ผ่านมา หากจำแนกอุปทานที่เปิดขายใหม่ตามระดับราคาพบว่า จากจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 66,021 ยูนิต ช่วงระดับราคา 50,001 – 1 แสนบาทต่อตารางเมตร เป็นช่วงราคาที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดออกมามากที่สุดถึง 30,236 ยูนิต หรือคิดเป็น 46%  จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปี 2561 แต่พบว่าช่วงระดับราคานี้ในปี 2561 มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมออกสู่ตลาดน้อยลงประมาณ 6% เมื่อเทียบกับปี 2560 ที่มาการพัฒนาออกมาถึง 32,219 ยูนิต

รองลงมาคือช่วงระดับราคา 1 – 1.5 แสนบาทต่อตารางเมตรที่ประมาณ  16,972 ยูนิต เติบโตจากปีที่แล้วถึง 26% ที่ประมาณ 13,792 ยูนิต  และระดับราคา 1.5– 2 แสนบาทต่อตารางเมตร มีการพัฒนาออกมา 7,620 ยูนิต หรือประมาณ 11% จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปี 2561 ซึ่งเติบโตจากในปี 2560 ประมาณ 12.9%

โดยจากข้อมูลพบว่า ในช่วงระดับราคา 1–2 แสนบาทต่อตารางเมตร มีการพัฒนาออกสู่ตลาดสูงขึ้นกว่า 20%  เนื่องจากราคาที่ดินที่มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องในกรุงเทพฯ ส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับราคาขายเพิ่มขึ้น

จากข้อมูลจะพบว่า คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯปี 2561 ในช่วงราคา 50,001-1 แสนบาทต่อตารางเมตร มีการพัฒนาออกมามากที่สุดในเกือบทุกไตรมาส แต่ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมนอกเขตใจกลางเมือง และตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งราคาที่ดินยังไม่สูงมาก

รองลงมาคือช่วงระดับราคา 1-1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร และช่วงระดับราคา 1.5–2 แสนบาทต่อตารางเมตร จากข้อมูลพบว่า ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2561 จะอยู่ที่ประมาณ 1.35 แสนบาทต่อตารางเมตร เพิ่มจากราคาที่เปิดในปี 2560 ประมาณ 8.2% จากราคาขายเฉลี่ยประมาณ 1.25 แสนบาทต่อตารางเมตร

แน่นอนว่าปัจจัยหลักของการปรับราคาคอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น แผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นเดี่ยวกับราคาที่ดิน ซึ่งเป็นสิ่งที่น่ากังวลเป็นอย่างมาก

การปรับขึ้นของราคาในช่วงดังกล่าว ไม่สอดคล้องกับรายได้ของผู้บริโภคที่ไม่สามารถปรับตัวได้ทัน ยิ่งราคามีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ยิ่งส่งผลให้กำลังซื้อยากที่จะเข้าถึง การดูดซับอุปทานคอนโดมิเนียมในตลาดก็จะมีแนวโน้นที่ช้าลง

จากตัวเลขหนี้ครัวเรือน ที่คณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ เผยแพร่ ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2561 พบว่า หนี้ครัวเรือนมีมูลค่าสูงถึง 12.34 ล้านล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5.7% เทียบกับ 3.8% และ 4.6% ในปี 2559 และ 2560 ตามลำดับ โดยหนี้ครัวเรือนเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่เป็นภาระของผู้บริโภค ที่จะฉุดความสามารถในการซื้อให้ต่ำลง

ยิ่งราคาขายปรับขึ้นต่อเนื่อง แต่กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ เป็นปัญหาที่ผู้ประกอบการต้องทบทวน

ในช่วงที่ผ่านมาสังเกตพบว่า ในบางโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม รูปแบบโครงการน่าสนใจและราคาขายอยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม ก็ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก

ในปี 2562 นี้ ถือว่าเป็นปีที่ท้าทายเป็นอย่างมาก สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ทุกราย ที่ต้องเตรียมพร้อมรับมือกับปัจจัยลบต่างๆ ที่อาจจะเข้ามากระทบ ซึ่งแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ยังคงเชื่อว่า หากผู้ประกอบการพัฒนาสินค้า ที่ตั้งอยู่บนพื้นฐานของความเข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริง ไม่ปรับราคาขายให้สูงเกินกว่า ที่ผู้บริโภคจะสามารถเข้าถึงได้ สินค้าที่พัฒนาออกมา ก็จะยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง

Add Friend Follow
อรวรรณ หอยจันทร์
อรวรรณ หอยจันทร์ หลายมุมมอง : orawan@thebangkokinsight.com