Properties

จับตาฟองสบู่อสังหาฯ กว่า 5.6 แสนล้าน..รอวันแตก!

ยังคงเป็นข้อถกเถียงในตลาด สำหรับภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2561 ว่าได้เกิดภาวะฟองสบู่ขึ้นแล้วหรือยัง โดยเสียงส่วนใหญ่ยอมรับว่าตลาด มีภาวะฟองสบูเกิดขึ้นจริง แต่เกิดเฉพาะบางทำเลและบางสินค้าเท่านั้น แต่หากดูตัวเลขโดยรวมจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ของดร.โสภณ พรโชคชัย จะมีข้อสรุปชัดเจนว่าอสังหาฯในปี 2561 เกิดภาวะฟองสบู่ขึ้นแล้ว โดยในปี 2561 คาดว่ามีการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยรวม 448 โครงการ จำนวน 1.26 แสนหน่วย รวมมูลค่าถึงกว่า 5.69 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นการตีฟองสบู่ สวนกระแสเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

โครงการอสังหาฯเกิดขึ้นมากมายในกรุงเทพฯ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า จากการสำรวจข้อมูลภาคสนามรายเดือน พบว่า ในรอบ 12 เดือนของปี 2561 ที่ผ่านมา ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการทั้งหมด 427 โครงการ รวมจำนวนกว่า 1.2 แสนหน่วย และรวมูลค่าได้ 5.42 แสนล้านบาท

ขณะเดียวกันมีมีราคาเฉลี่ยสูงถึง 4.516 ล้านบาทต่อหน่วย เป็นข้อมูลสำรวจที่รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยแล้ว

อย่างไรก็ตาม จำนวนโครงการที่เปิดจริง อาจมากกว่านี้ประมาณ 5-10% ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ กำลังจัดเก็บข้อมูลเพิ่มเติมรายไตรมาส เพื่อรวมโครงการตกหล่นอีกครั้งหนึ่ง แต่ในเบื้องต้นคาดการณ์ว่า ในปี 2561 มีโครงการรวม 448 โครงการ จำนวน 1.26 แสนหน่วย รวมมูลค่าถึง 5.69 แสนล้านบาท ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีการเติบโตมากกว่าปี 2560 เป็นอันมาก

โดยมีโครงการเกิดเพิ่มในปี 2561 เมื่อเทียบกับปี 2560 อยู่ 9% จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 10% และที่สำคัญมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 29% ทั้งนี้ราคาขายต่อหน่วยก็เพิ่มขึ้นถึง 17%

การที่โครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดเช่นนี้ แสดงว่าได้เกิดฟองสบู่ขึ้นอย่างไม่ต้องสงสัย แต่ใช่ว่าฟองสบู่จะแตก ฟองสบู่ยังไม่แตกในเวลานี้ และตามปกติน่าจะเติบโตต่อเนื่องและแตกในปี 2-3 ปีข้างหน้า หรือในปี 2564-2565 นั่นเอง

การปฏิเสธว่าไม่มีฟองสบู่เท่ากับเป็นการ ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือ ไม่ยอมรับความจริงที่เกิดขึ้น หรือบางส่วนมาจากความประมาทซึ่งอาจพากันลงเหวได้

ดร.โสภณ กล่าวว่า การปฏิเสธว่าไม่มีฟองสบู่เท่ากับเป็นการ “ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือ” โดยไม่ยอมรับความจริงที่เกิดขึ้น หรือไม่ยอมรับอย่างเปิดเผย กลัวทำให้การขายสะดุด แต่อาจมีบางส่วนเกิดความประมาท ซึ่งอาจนำไปสู่การพากันลงเหวได้

แม้ปกติฟองสบู่จะแตกในอีก 3-4 ปีต่อมา แต่ฟองสบู่ขนาดย่อมๆ ที่เกิดขึ้นในปี 2561 นี้ อาจแตกเร็วกว่ากำหนดก็เป็นไปได้ ที่อาจเป็นเช่นนี้ก็เพราะ อุปสงค์สำคัญของคนซื้อที่อยู่อาศัยทุกวันนี้ คือผู้มีรายได้สูง ข้าราชการ ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีนที่มาเก็งกำไรและซื้อบ้านในประเทศไทยเป็นหลังที่สอง หากเกิดสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน และจีนต้องดึงเงินกลับประเทศ เช่น กรณีวิกฤติของรัสเซียและญี่ปุ่นในอดีต ก็อาจทำให้ฟองสบู่แตกในปี 2562 ได้

สังเกตได้ว่า ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2561 เพิ่มขึ้นจาก 3.858 ล้านบาทในปี 2560 เป็น 4.516 ล้านบาทในปี 2561หรือเพิ่มขึ้น 17% นั้น แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นสู่ระดับบน ทั้งนี้ เพราะในระดับล่าง หรือสำหรับประชาชนทั่วไปนั้น มีความสามารถในการซื้อที่จำกัด แสดงชัดว่าเศรษฐกิจไม่ได้ดีดังที่โฆษณาไว้ ภาวะเศรษฐกิจของคนส่วนใหญ่ไม่ดีเท่าที่ควร เข้าทำนอง “รวยกระจุก จนกระจาย” กลุ่มที่ยังสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ ก็มักเป็นกลุ่มข้าราชการ หรือผู้มีรายได้สูง ทำให้ราคาบ้านที่เสนอขายโดยเฉลี่ยสูงขึ้น

การที่ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยสูงขึ้น หากเป็นโครงการที่ได้รับสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และหากโครงการราคาแพงเกิดปัญหาการโอน ก็อาจส่งผลกระทบต่อสถาบันการเงินได้ จะเห็นได้ว่าในทุกวันนี้ มีการขายที่อยู่อาศัยให้กับชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก ซึ่งทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นตามลำดับ นอกเหนือจากที่สูงขึ้นเพราะกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านระดับบน ด้วยเหตุนี้ หากชาวต่างชาติที่มาซื้อบ้านและส่วนใหญ่เป็นชาวจีนเกิดหยุดหรือชะลอการโอนลง ก็อาจส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจได้เช่นกัน

Add Friend Follow
อรวรรณ หอยจันทร์
อรวรรณ หอยจันทร์ หลายมุมมอง : orawan@thebangkokinsight.com