Properties

เปิดข้อมูลบ้าน-คอนโดเหลือขายกว่า 4.5 แสนหน่วย

ในปี 2562 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่าจะมีที่อยู่อาศัยรอขายในประเทศไทยกว่า 4.5 แสนหน่วย รวมมูลค่ากว่า 1.3 ล้านล้านบาท โดยกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีหน่วยขายถึง 40% ของทั้งตลาด และมีมูลค่ารวมกันถึง 55% ของทั้งตลาด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่ใหญ่และมีฐานข้อมูลมากและยาวนานที่สุดตั้งแต่ปี 2537  เปิดเผยว่า ณ สิ้นปี 2561 มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทุกประเภททั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อาคารชุดและที่ดินจัดสรร ที่จะเข้ามาขายในปี 2562 จำนวนรวมกันถึงกว่า 4.5 แสนหน่วย หรือประมาณ 30% ของหน่วยขายที่มีอยู่ทั้งหมด ทั้งนี้รวมมูลค่ารวมกันถึง 1.3 ล้านล้านบาท หรือประมาณ 45% ของงบประมาณแผ่นดินไทยในปัจจุบัน  หน่วยขายที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งมีราคาราว 2.9 ล้านบาท ในแต่ละเดือนแต่ละโครงการ ควรขายได้ประมาณ 3.2% ของหน่วยขายทั้งหมด

โดยเมืองที่ยังมีหน่วยรอขายอยู่มากที่สุด สำหรับปี 2561 ได้แก่

  • กรุงเทพมหานคร มีอยู่ 91,600 หน่วย เป็นสัดส่วน 20%
  • ชลบุรี มีจำรนวน 34,400 หน่วย เป็นสัดส่วน 8%
  • นนทบุรี 32,700 หน่วย เป็นสัดส่วน 7%
  • สมุทรปราการ มีจำนวน 25,300 หน่วย  เป็นสัดส่วน 6%
  • ปทุมธานี มีจำนวน 22,600 หน่วย  เป็นสัดส่วน 5%

อาจกล่าวได้ว่า เมืองใหญ่ 5 อันดับแรกนี้ ครองส่วนแบ่งตลาดถึง 45% ของตลาดที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการในประเทศไทย  ในขณะที่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็มีขนาดใหญ่เป็น 40% ของทั้งประเทศเช่นกัน

สำหรับมูลค่าหน่วยขายทั้งหมดกว่า 4.5 แสนหน่วย รวมมูลค่าได้กว่า 1.3 ล้านล้านบาทใน 5 อันดับแรก ได้แก่

  • กรุงเทพมหานคร รวมมูลค่า 454,230 ล้านบาท หรือราว 34% ของทั้งตลาดทั่วประเทศ
  • นนทบุรี มีมูลค่า 107,730 ล้านบาทหรือราว 8%
  • ชลบุรี รวม 94,700 ล้านบาท หรือมีสัด่วน 7% ของทั้งหมด
  • สมุทรปราการ มีมูลค่า 82,260 ล้านบาท หรือ 6%
  • ปทุมธานี มีรวมกัน 62,640 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนอยู่ 5%

โดยเฉพาะ 5 มหานครแรกของประเทศไทย (กรุงเทพมหานคร นนทบุรี ชลบุรี สมุทรปราการ และปทุมธานี) มีมูลค่าที่อยู่อาศัยรอการขายในปี 2562 ในสัดส่วน 59% ของทั้งหมดในตลาดทั่วประเทศ  ส่วนกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (กรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม) มีสัดส่วนอยู่รวมกัน 55% ซึ่งถือว่าเป็นอภิมหานคร (Primate City) จะสังเกตได้ว่าขนาดของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเมื่อ 10 ปีก่อน ที่ศูนย์ข้อมูลฯ สำรวจไว้ มีขนาดราว 50% แต่ขณะนี้มีขนาดเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับทั่วปรเเทศ

ยิ่งไปกว่านั้นยังมีข้อสังเกตว่า มหานครที่มีขนาดใหญ่รองจาก กทม.และปริมณฑล เป็นจังหวัดชลบุรี ซึ่งศูนย์ข้อมูลแบ่งย่อยเป็นเมืองย่อย 8 เมือง แต่หลังจากชลบุรี ก็เป็นเชียงใหม่ อย่างไรก็ตาม ประจวบคีรีขันธ์ ระยอง เพชรบุรี ก็เติบโตอย่างรวดเร็วมาก เพราะเป็นทั้งเมืองอุตสาหกรรม และยังเป็นเมืองตากอากาศอีกด้วย

เมืองหลักในจังหวัดภูมิภาคทั้งหลาย ที่ไม่ใช่เป็นเมืองชายแดน ไม่ใช่เมืองตากอากาศ หรือไม่ใช่เมืองอุตสาหกรรม กลับมีขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยไม่ใหญ่มากนัก  แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยภูมิภาคหดตัวลงในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาตามภาวะเศรษฐกิจไทยที่ถดถอยลงกว่าแต่ก่อน

ด้านราคาที่อยู่อาศัยที่พัฒนาโดยนักพัฒนาที่ดินภาคเอกชน ขายหน่วยละ 2.956 ล้านบาท  โดยราคาเฉลี่ยตามฐานจังหวัดต่างๆ มีดังนี้

  • กรุงเทพมหานคร มีราคาสูงสุดโดยเฉลี่ยหน่วยละ 4.959 ล้านบาท
  • ภูเก็ต มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.615 ล้านบาท
  • เชียงใหม่ มีราคา 4.434 ล้านบาท
  • ประจวบคีรีขันธ์ ราคา 3.902 ล้านบาทต่อหน่วย
  • เพชรบุรี ราคาเฉลี่ย 3.351 ล้านบาท

ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าเมืองตากอากาศที่มีนักท่องเที่ยวมากที่สุด มักจะมีราคาที่อยู่อาศัยที่สูงกว่า ส่วนเมืองหลักในภูมิภาคมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และหลายเมือง  เส้นมัธยฐานอยู่ที่ 2.7 ล้านบาทเท่านั้น

โดยจังหวัดที่มีสัดส่วนการขายสูงสุดไม่ใช่กรุงเทพมหานคร แต่เป็นภูเก็ต ซึ่งในแต่ละเดือนขายได้ประมาณ  6.9% ของหน่วยขายทั้งหมด แสดงว่าโครงการหนึ่งๆ เฉลี่ยจะขายได้หมดภายในเวลา 15 เดือน  ส่วนกรุงเทพมหานครเป็นอันดับที่สองด้วยสัดส่วน 5.2% ต่อเดือน  สำหรับอันดับที่ 3 ร่วมมี 3 จังหวัดคือ ประจวบคีรีขันธ์ ปทุมธานี และระยอง ขายได้เดือนละ 4.5% โดยคาดว่าโครงการหนึ่งๆ จะขายหมดในเวลา 22 เดือนนับแต่การเปิดตัว

จังหวัดที่น่าห่วงใยในกรณีการขายที่อยู่อาศัยที่พึงสังวรเป็นพิเศษ มี 5 จังหวัด ได้แก่

  • ตาก แม้มีหน่วยขายเหลือเพียง 480 หน่วย ซึ่งเหลืออยู่ถึง 40% ของทั้งหมดและมีอัตราการขายต่อเพียง 2.1%
  • นครศรีธรรมราช เหลือขายอยู่ 2,100 หน่วย ซึ่งเหลืออยู่ถึง 38% ของทั้งหมดและมีอัตราการขายต่อเพียง 2.3%
  • ปราจีนบุรี เหลือขายอยู่ 2,700 หน่วย ซึ่งเหลืออยู่ถึง 55% ของทั้งหมดและมีอัตราการขายต่อเพียง 2.7%
  • สุราษฎร์ธานี เหลือขายอยู่ 3,100 หน่วย ซึ่งเหลืออยู่ถึง 36% ของทั้งหมดและมีอัตราการขายต่อเพียง 2.6%
  • อุบลราชธานี เหลือขายอยู่ 2,200 หน่วย ซึ่งเหลืออยู่ถึง 34% ของทั้งหมดและมีอัตราการขายต่อเพียง 2.9%

นอกจากที่อยู่อาศัยใน 30 จังหวัดที่สำรวจประจำแล้ว ดร.โสภณ ยังประมาณการอีก 47 จังหวัดที่มีขนาดเล็ก คาดว่าจะมีหน่วยขายเหลือเข้ามาขายในปี 2562 จำนวนกว่า 1.1 แสนหน่วย ซึ่งถือเป็นประมาณ 30% ของหน่วยขายที่เคยเปิดตัวทั้งหมด มีมูลค่าหน่วยเหลือขายหรือที่รอผู้ซื้ออยู่รวมกันเป็นเงิน 2.1 แสนล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยในจังหวัดเล็ก มีค่าเพียง 1.9 ล้านบาทต่อหน่วย และมีอัตราการขายได้ราว 3.0% ต่อเดือน

อาจกล่าวได้ว่าใน 47 จังหวัดนี้ เฉลี่ยแล้วจังหวัดหนึ่งๆ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 2,433 หน่วย เป็นเงิน 4,622 ล้านบาท นับว่าเป็นเพียงจังหวัดที่มีขนาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก ทั้ง 47 จังหวัดนี้รวมกัน มีจำนวนหน่วยรอขายมากกว่ากรุงเทพมหานครเล็กน้อย แต่มูลค่าน้อยกว่ามาก เพราะราคาเแลี่ยถูกมาก

ราคาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่ค่าเฉลี่ยที่ 2.956 ล้านบาทนี้ นับว่าถูกมากเมื่อเทียบกับในกรุงกัวลาลัมเปอร์ กรุงพนมเปญ สิงคโปร์ กรุงฮานอย นครโฮจิมินห์ซิตี้  ซึ่งแต่ละแห่งมีราคาเฉลี่ยเกินกว่าประมาณ 4.5 ล้านบาทขึ้นไป  ราคาที่อยู่อาศัยที่ถูกกว่าประเทศไทยได้แก่ กรุงจาการ์ตา และกรุงมะนิลา ที่ขายราคาเฉลี่ยไม่เกิน 3 ล้านบาท  ทั้งนี้ เพราะตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของไทย มีขนาดใหญ่กว่าประเทศทั่วอาเซียน

ประเทศไทยไม่เคยมีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ไม่มีประชาชนออกมาเรียกร้องว่าบ้านแพง ไม่สามารถซื้อบ้านได้  จำนวนประชากรข้างถนน (Street Dwellers) ก็มีเพียงไม่เกิน 5,000 คน ทั้งนี้เป็นผลการสำรวจของมูลนิธิอิสรชนซึ่ง ดร.โสภณ เป็นประธานมูลนิธินี้เช่นกัน

Add Friend Follow
อรวรรณ หอยจันทร์
อรวรรณ หอยจันทร์ หลายมุมมอง : orawan@thebangkokinsight.com