กูรูอสังหาฯแนะทำธุรกิจปี 2562 ต้องระมัดระวัง “การเงิน” ชี้จะเกิดภาวะเงินตึงจากเศรษฐกิจชะลอตัว การปรับขึ้นดอกเบี้ยจะดึงเงินออกไปจากตลาดทุน ระบุผู้ประกอบการต้องวางแผนการเงินรัดกุม หากพบสัญญาณไม่ดีต้องรีบเจรจาเจ้าหนี้ มั่นใจตลาดอสังหาฯยังไปได้ แบงก์สภาพคล่องดี แต่เข้มงวดสินเชื่อธุรกิจรายเล็ก อาจปล่อยกู้ต่ำกว่าที่ผ่านมา
วันนี้ (8 ม.ค.) มหาวิทยาลัยชินวัตร จัดงานเสวนาเปิดหลักสูตร The NEXT Real (เดอะเน็กซ์ เรียล) ในหัวข้อ “กลยุทธ์การรับมืออสังหาฯชะลอตัวปี 2562” โดยมีนายอนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตรและตัวแทนผู้เรียนหลักสูตร เดอะเน็กซ์ เรียล ร่วมเสวนาเกี่ยวกับกลยุทธ์การปรับตัวเพื่อรับมือ ตลาดอสังหาฯปี 2562 ซึ่งเข้าสู่วัฏจักรการชะลอตัว
นายอนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตรเดอะเน็กซ์ เรียล อดีตประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทุกๆ 8 – 10 ปี ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะก้าวเข้าสู่สภาวะชะลอตัว ในปี 2562 ถือเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะก้าวเข้าสู่สภาวะชะลอตัวจากหลายปัจจัย เช่น สถาบันการเงินคุมเข้ม การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติชะลอตัวลง กำลังซื้อภายในประเทศไม่เติบโต ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล และมีอัตราการดูดซับช้าลงจากช่วงที่ผ่านมา
“นี่คือเรื่องที่เราต้องตระหนัก แต่ไม่ต้องตระหนก เพราะสถานการณ์เหล่านี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่คือเรื่องที่เกิดขึ้นอยู่เป็น วัฏจักร สิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ คือ ต้องรู้ว่าจะปรับตัวอย่างไร จะพลิกเกมอย่างไร และต้องหันมาพัฒนาและขายสินค้าที่ตรงกับความต้องการของตลาดจริงๆ ที่สำคัญที่สุด คือ ต้องไม่หยุดเรียนรู้ เพราะยิ่งธุรกิจ มีปัญหา ยิ่งต้องหาความรู้” นายอนันต์ กล่าว
แบงก์เข้มงวดการเงินรายย่อยกู้ยาก
นายอนันต์ กล่าวว่า ปัจจัยที่น่ากังวลคือเรื่องของการเงิน เรื่องสินเชื่อโครงการซึ่งปีนี้คาดว่า ธนาคารต่างๆ จะเข้มงวดเรื่องสินเชื่อมากขึ้นกว่าเดิม มาตรการกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ประกาศออกมาก็จะเป็นสัญญาณที่ทำให้ธนาคารต่างๆ ต้องเข้มงวดเรื่องสินเชื่อมากขึ้น อาจปล่อยกู้ยากขึ้นหรือหากปล่อยก็จะให้วงเงินที่น้อยลงกว่าเดิม เช่นในอดีตเคยปล่อยสินเชื่อ 100 ล้านบาท แต่ปีนี้ธนาคารอาจปล่อยให้เพียง 50-60 ล้านบาทเท่านั้น เพราะธนาคารต้องระวังเรื่องความเสี่ยง
เนื่องจากสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯขณะนี้ แม้จะยังเติบโตได้แต่ก็มีสัญญาณที่ไม่สู้ดี ถ้าดูจากผลประกอบการที่ผ่านมา จะเห็นว่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่หลายราย มีสินทรัพย์เพิ่มมาก หนี้สินก็เพิ่ม แต่กำไรไม่เพิ่มบางรายอาจลดลง นั่นสะท้อนว่าการพัฒนาอสังหาฯมีสินค้าที่คงค้างสต็อกเป็นจำนวนมาก สะท้อนออกมาในยอดสินทรัพย์และหนี้สินที่เพิ่มขึ้น เพราะพัฒนาโครงการแล้วยังขายไม่หมด
มาถึงจุดที่ต้องระวังมากๆ โดยเฉพาะเรื่องการเงิน บริษัทอสังหาฯมีปัญหาการเงินจะเริ่มเห็นภาพในปีนี้
นายอนันต์ กล่าวว่า หากบริษัทอสังหาฯรายได้เริ่มมีสัญญาณไม่ดี ขอให้รีบติดต่อกับธนาคารเจ้าหนี้เพื่อร่วมกันหาทางแก้ไข อย่าปล่อยให้เกิดปัญหาใหญ่จะแก้ไขไม่ทัน เพราะปัจจัยหลายอย่างไม่สู้ดีนัก เริ่มจากธนาคารเข้มงวดเรื่องสินเชื่อ อัตรการเติบโตทางเศรษฐกิจหรือจีดีพี ปีนี้เชื่อว่าปรับลดลวง ส่งออกก็ลดลง การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศเงียบมาก แม้จะมีการขออนุญาตจำนวนมากแต่การลงทุนจริงแทบไม่มี
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงที่ดอกเบี้ยอยู่ในภาวะขาขึ้น จะทำให้เกิดภาวะเงินตึงตัว เงินไหลออกจากตลาดทุน (ตลาดลักทรัพย์) ไปซื้อพันธบัตรแทน ค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น ภาวะเงินตึงตัวจะเกิดขึ้นในปี 2562 นี้อย่างแน่นอน อย่างไรก็ตาม สำหรับการก่อสร้าง ยังได้อานิสงก์จากโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ของภาครัฐ เข้ามาทำให้มีงานต่อเนื่อง แต่สำหรับภาคเอกชนเชื่อว่าจะชะลอตัว
หนี้ครัวเรือนสูงสินเชื่อบ้านหนี้เสียเพิ่ม
นายอนันต์ ยังกล่าวอีกว่าปัจจัยที่น่าห่วงอีกอย่างคือ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังค่อนข้างสูง และยังพบสัญญาณหนี้เสีย ในสินเชื่อบ้านแบบที่ไม่เคยเป็นมาก่อน คือผ่อนบ้านมาได้ 5-6 ปี แต่กลายเป็นหนี้เสียซึ่งในอดีตไม่เคยมีปัญหานี้หากผ่อนบ้านเกิน 3 ปีส่วนมากจะไปได้ตลอดสัญญา แต่ทุกวันนี้ที่พบบหนี้เสียในสินเชื่อบ้าน เชื่อว่ามาจากการปล่อยสินเชื่อที่สูงเกินจริง การซื้อบ้านโดยไม่มีเงินดาวน์ ขาดวินัยการเงินขาาดการวางแผนทางการเงิน ทำให้เกิดหนี้เสียตามมาในภายหลัง ยังคงเป็นปัญหาที่ต้องติดตาม และทำให้ธนาคารต้องเข้มงวดสินเชื่อมากขึ้น
อย่างไรก็ดี แม้จะมีปัจจัยลบหลายอย่าง แต่ก็เชื่อว่าภาวะตลาดอสังหาฯน่าจะเพียงแค่ชะลอตัว ไม่ถึงกับล้มเหมือนในอดีต เพราะสถานการณ์ขณะนี้ธนาคารยังมีสภาพคล่องที่ดี แต่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวปรับธุรกิจรองรับให้ดี
“ภาวะที่เกิดขึ้นนี้น่าจะเรียกว่าเป็นการ Soft Landing เท่านั้น และถ้ามีการเลือกตั้งเกิดขึ้นสถานการณ์ทางเศรษฐกิจก็น่าจะดีขึ้น” นายอนันต์ กล่าว
ผู้ประกอบการต้องปรับตัวปรับแผนรับมือ
ด้านนายวิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด ตัวแทนเดอะ เน็กซ์เรียล รุ่น 5 กล่าวว่า สิ่งที่ผู้ประกอบการควรทำในปีนี้คือ ทำแผนด้านการเงินให้มีความ Sexy Booking ทำเรื่องการเงินให้ง่ายสำหรับลูกค้าและนักลงทุนเพื่อดึงดูดกำลังซื้อ และที่สำคัญไม่ควรเล่นเกมราคา ซึ่งไม่จำเป็น แต่ควรหันมาปรับฟังก์ชั่น ปรับสินค้า หรือปรับรายละเอียดการชำระเงินให้ตรงความต้องการลูกค้า มากกว่าจะมาเน้นลดราคา เป็นการทำตลาดแบบตกใจก็ลดราคา เป็นสิ่งที่ไม่ควรทำให้ภาวะชะลอตัวปีนี้
ขณะที่ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์นสตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด(มหาชน) ตัวแทนเดอะ เน็กซ์เรียลรุ่นที่ 6 กล่าวว่า ในส่วนของบริษัทปีนี้ยังคงขยายการลงทุน ซึ่งวางแผนไว้มากกว่าปีที่แล้ว โดยดูจากดีมานด์ที่แท้จริงในแต่ละทำเล เพราะเชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัย ยังคงมีต่อเนื่องแม้ภาวะตลาดจะชะลอตัวก็อาจเป็นบางทำเล ในขณะที่อีกหลายทำเลยังมีความต้องการ เพียงแต่เราต้องพัฒนาสินค้าให้ตรงความต้องการและกำลังซื้อของตลาด
ด้านนางสาวกฤศธนฎา สื่อไพศาล เจ้าของ ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจองค์กร บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ตัวแทน เดอะ เน็กซ์เรียล รุ่นที่ 6 กล่าวว่าภาวะชะลอตัวอสังหาฯในปีนี้ เชื่อว่าต่อเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯมีดีมานด์เทียมเยอะ ราคาที่ดินที่สูงเกินไป ทำให้เรียลดีมานด์ซื้อไม่ไหว ทำให้เกิดภาวะชะลอตัว ประกอบกับผู้บริโภคเปลี่ยนพฤติกรรมในการซื้ออสังหาฯ บางตลาด แต่เชื่อว่าหากผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่ดี สินค้าดี และมีแพคเกจราคาขายที่ดีเชื่อว่า ยังเติบโตได้ แต่ความยากของผู้ประกอบการ คือการคุมต้นทุนให้ต่ำ อาจต้องปรับตัวกันมากขึ้น
เดอะเน็กซ์เรียลเปิดรับนักอสังหาฯรุ่น 7-8
สำหรับหลักสูตรเดอะเน็กซ์ เรียล ล่าสุดเปิดรับสมัครผู้เรียนหลักสูตรนักอสังหาฯ รุ่นที่ 7 และ 8 ชูจุดแข็ง “Experience Sharing” โดยดึงกูรูชั้นนำแวดวงอสังหาฯ ร่วมแบ่งปันประสบการณ์ เพื่อรับมือธุรกิจอสังหาฯปี 62 ที่เข้าสู่วัฏจักรชะลอตัว โดยในปี 2562 นี้ เปิดรับสมัครผู้เรียนรุ่นที่ 7 และ 8 โดยรุ่น 7 เปิดรับสมัครถึงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2562 ส่วนรุ่น 8 เปิดรับสมัครถึงวันที่ 26 กรกฎาคม 2562
โดยเปิดรับผู้เรียนจากทั้งสิ้น 4 กลุ่ม ได้แก่
- 1.กลุ่มนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 60%
- 2.กลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ 20%
- 3.กลุ่มผู้มีที่ดินที่ต้องการพัฒนา หรือ Pre-developer 10%
- 4.กลุ่มผู้สนใจทั่วไป อีก 10%
โดยรุ่นที่ 7 จะเรียนทุกวันศุกร์ตลอดเดือนมีนาคม – มิถุนายน 2562 ขณะที่รุ่นที่ 8 จะเรียนทุกวันศุกร์ ตลอดเดือนสิงหาคม – พฤศจิกายน 2562 ทั้ง 2 รุ่นจะมีโอกาสดูงานบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำของไทย และได้ร่วมกิจกรรมมากมายกับเครือข่ายนักเรียนเดอะ เน็กซ์เรียล จากทั่วประเทศ
