Properties

ส่อง 5 ทำเลอสังหาฯ ‘ดาวรุ่ง–ดาวร่วง’

ปี 2561 ที่ผ่านไปถือเป็นปีที่ร้อนแรงที่สุด สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งข้อมูลจากฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอรเนชันแนล ประเทศไทย เผยการเก็บตัวเลขในช่วง 11 เดือนที่ผ่านมาพบว่า ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่ไปกว่า  65,700 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 3.35 แสนล้านบาท

โดยมีหลายทำเล ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ เข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ๆ และมีความโดดเด่น แต่บางย่านก็เป็นทำเลปราบเซียน ทำยอดขายไม่ได้ตามที่คาดหวัง มาดูกันว่าทำเลไหนรุ่ง ทำเลไหนร่วงในปี 2561 ซึ่งคาดว่าจะต่อเนื่องในปี 2562 ด้วยเช่นกัน

คอนโดทำเลสุขุมวิทตอนต้น

ทำเลเด่น ‘สุขุมวิท-พญาไท-รามคำแหง’

ทำเลทองหรือทำเลโดดเด่นในการพัฒนาและประสบความสำเร็จ ประกอบด้วย

1.สุขุมวิท 55 (ทองหล่อ ) ในปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต่างเปิดตัวโครงการใหม่บนทำเลนี้กว่า 7 โครงการ ประมาณ 2,358 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 22,900 ล้านบาท มีทั้ง บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (แชปเตอร์ ทองหล่อ 25 ) บมจ.ชีวาทัย (ชีวาทัย เรสซิเดนซ์ ทองหล่อ) บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ)

บมจ.แกรนด์ เอสเสท (ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ) ต่างเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคักและที่สำคัญ แต่ละโครงการสามารถสร้างยอดขาย ทั้งจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติได้เป็นอย่างดี

บางโครงการมีการปรับราคาขายขึ้นไปสูงกว่า 3.5 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งคาดการณ์ว่า ในปี 2562 ทำเลทองหล่อ จะยังคงเป็นทำเลทองที่ผู้ประกอบการต่างพากันแย่งชิงที่ดิน เพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่ๆ กันอีกเป็นจำนวนมาก ทั้ง บมจ.โนเบิล ดีเวลอปเมนท์, บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งทั้งคู่ต่างเตรียมที่ดินไว้ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่ในปีหน้าอีกไม่น้อยกว่า 3 โครงการ

โครงการพาร์คออริจิ้น พญาไท

2.พญาไท-ราชเทวี ถูกจัดให้เป็นพื้นที่กรุงเทพชั้นกลาง ที่น่าอยู่ที่สุดอีกแห่ง เพราะทำเลนี้มีสิ่งอำนวยความสะดวกทุกอย่างครบ สะดวกในการเดินทาง โดยเฉพาะรอบสถานีรถไฟฟ้า BTS ทั้งสองสถานีคือ พญาไท และราชเทวี ตอบโจทย์การใช้ชีวิต และการอยู่อาศัยมากที่สุดในทุกๆ เรื่อง เพราะไม่ไกลจากย่านการค้าสำคัญ อย่างประตูน้ำ สยาม อีกทั้งยังมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ที่ไม่ว่าจะมองในมุมการซื้อเพื่อการอยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุนก็น่าสนใจ

ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2561 ที่ผ่านมา พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่บนทำเลนี้ 5 โครงการ รวม 2,716 ยูนิต มูลค่าการลงทุนกว่า 22,700 ล้านบาท ประกอบด้วย

  • บจ.เดอะ ครีเอเตอร์ส เอชคิว จำกัด ร่วมทุนกับ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด พัฒนาโครงการ “คอนเนอร์ ราชเทวี”  คอนโดมิเนียมสุดหรูระดับลักชัวรี่ใจกลางกรุงจำนวน 294 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท
  • บมจ. แสนสิริ เปิดตัวโครงการ XT Phayathai (XT พญาไท) เป็นคอนโด High Ries 2 อาคาร สูง 41 และ 37 ชั้น 2 อาคาร 1,435 ยูนิต มูลค่าโครงการสูงสุด 10,800 ล้านบาท
  • บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พัฒนาโครงการ “เดอะ รูม พญาไท” บนเนื้อที่ 2.6 ไร่เป็นอาคารสูง 38 ชั้น1 อาคาร จำนวน 437 ยูนิต ราคาขายเริ่มตั้งแต่ 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. รวมมูลค่า 3,900 ล้านบาท
  • บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เตรียมเปิดขายโครงการ พาร์ค ออริจิ้น พญาไท บนที่ดินขนาด 2 ไร่ 1 งาน เป็นอาคารสูง 35 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 550 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 4,800 ล้านบาท และโครงการวัน พญาไท เป็นโครงการมิกซ์ยูส ติดกับพาร์ค ออริจิ้น พญาไท รวมมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งแม้จะยังไม่เปิดขายเป็นทางการ แต่มียอดขายไปแล้วกว่า 60% และ ในส่วนของโควต้าต่างชาติ 49% เต็มเรียบร้อยแล้ว

ในปี 2562 ทำเลนี้ก็จะยังคงเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการต่างมองหาที่ดิน เพื่อการพัฒนากันอย่างต่อเนื่อง ทั้ง บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ.ไรมอนด์ แลนด์, รวมถึง บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งต่างกักตุนที่ดินไว้เพื่อนำมาพัฒนาโครงการในปี 2562 ไว้เป็นที่เรียบร้อย

3.รามคำแหง เป็นอีกย่านที่น่าจับตามองเป็นอย่างมาก หลังจากที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) เริ่มการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม–มีนบุรี (สุวินทวงศ์) รวมระยะทาง 22.57 กม. ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2560 ล่าสุดมีผลงานคืบหน้าแล้ว 5.57% มีกำหนดเปิดบริการในปี 2566

รวมถึงการลงทุนรีโนเวท “เดอะ มอลล์ รามคำแหง 2” (ฝั่งมุ่งหน้ามาแยกพระราม 9-รามคำแหง) ของบริษัท เดอะ มอลล์ กรุ๊ป จำกัด ที่เตรียมปรับโฉมใหม่ ให้กลายเป็น “มิกซ์ยูส คอมเพล็กซ์” รับรถไฟฟ้าสายสีส้ม หนุนย่านการค้าบางกะปิ-รามคำแหง ให้คึกคัก บนที่ดินกว่า 30 ไร่ โดยเริ่มดำเนินการในปลายปี 2560 ที่ผ่านมา และคาดว่าจะใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 2-3 ปี ยิ่งเป็นตัวผลักดันให้รามคำแหงเป็นทำเลที่ร้อนแรงเป็นอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลย่านรามคำแหงอีกกว่า 4,793 ยูนิต จากผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้ง บมจ.ศุภาลัย ที่เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่อย่างโครงการ ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง เป็นโครงการคอนโดมิเนียม ติด MRT สถานีราชมังคลา มีทั้งหมด 3 อาคาร สูง 34, 34 และ 26 ชั้น จำนวนยูนิตทั้งโครงการ 2,073 ยูนิต บนที่ดินโครงการ 15 ไร่เศษ โดยตัวที่ดินของโครงการ เป็นแบบแนวลึกติดริมถนนรามคำแหง ทะลุถึงถนนหัวหมาก

ส่วนบมจ.พฤกษาเรียล เอสเตท เปิดคอนโดไฮไรส์ “เดอะ ทรี หัวหมาก”  จำนวน 590 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท บนแปลงที่ดินขนาด 5 ไร่ ติดถ.รามคำแหง ช่วงระหว่างซอย 85/2 และ 87 ซึ่งด้านหลังติดคลองแสนแสบ อยู่ใกล้กับแยกลำสาลีประมาณ 350 เมตร จะเป็นที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าอินเตอร์เชนจ์ ลำสาลี (สายสีส้ม-สายสีเหลือง) อีกทั้งยังอยู่ใกล้เดอะ มอลล์ บางกะปิ ท่าเรือคลองแสนแสบ ท่าเดอะ มอลล์ บางกะปิ

ล่าสุด บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ คว้าที่ดินแปลงใหญ่ ติด MRT สถานีหัวหมาก พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแบบ High Rise  ภายใต้แบรนด์ “NICHE mono รามคำแหง” บนที่ดิน 15 ไร่ จำนวน 1,700 ยูนิต สร้างเป็น 2 อาคาร ยิ่งส่งผลให้ทำเลย่านรามคำแหงเป็นทำเลที่ร้อนแรง และน่าจับตามองเป็นอย่างมาก

เส้นทางเอกมัยรามอินทรา

เอกมัย-พระราม9 ดาวรุ่งมาแรง

4.เอกมัย เป็นอีกสมรภูมิที่มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือด ของผู้ประกอบการรายใหญ่ รวมถึงผู้ประกอบการน้องใหม่ ที่สนใจเข้าพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดยในปี 2561 เปิดตัวกว่า 1,636 ยูนิต ซึ่งบมจ.แสนสิริ พัฒนาโครงการ  XT EKKAMAI (เอ็กซ์ที เอกมัย ) เป็นคอนโดมิเนียม สูง 38 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 537 ยูนิต บนที่ดินที่ดินประมาณ 2 ไร่เศษ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทั้งโครงการ 1.85 แสนบาท/ตร.ม.

บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ และกลุ่ม ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์เปอร์เรชั่น เปิดตัวโครงการ “ปีติ เอกมัย” ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนที่ 3 ภายใต้การร่วมทุนใน บริษัท เสนา ฮันคิว จำกัด มูลค่ารวมกว่า 5,000 ล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียม บนพื้นที่กว่า 4 ไร่ ทำเลซอยเอกมัย 26 สร้างเป็นอาคารสูง 37 ชั้น 1 อาคาร รวม 897 ยูนิต และร้านค้า 3 ยูนิต ราคาเริ่มที่ 4.45 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.7 แสนบาท/ตร.ม.

นอกจากนี้ยังมีโครงการ The FINE Bangkok ทองหล่อ-เอกมัย คอนโดมิเนียมเนียม 31 ชั้น จาก Sankyo Home (Thailand) และ Keihan Realestate อยู่บนทำเลทองหล่อ-เอกมัย ซึ่งเป็นคอนโด 31 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 220 ยูนิต ราคาห้องเริ่มต้น 5.5 ล้านบาท

นอกจากในปี 2562 ทำเลดังกล่าว คาดว่าจะยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง ทั้ง บมจ.ริชชี่เพลซ 2002 ที่เตรียมพัฒนาโครงการ เดอะริช เอกมัย ทำเลติดห้างบิ๊กซี เอกมัย บนที่ดิน 2 ไร่ สูง 39 ชั้น มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท กำหนดแล้วเสร็จปี 2564 ราคาตลาดอยู่ที่ตารางเมตรละ 2 แสนบาทขึ้นไป

ด้าน บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คว้าที่ดินแปลงงามต้นซอยเอกมัย เตรียมพัฒนา โครงการ Rhythm Ekamai 2 ในปี 2562 หลังจากประสบความสำเร็จจาก Rhythm ekamai ตัวแรก ที่สามารถปิดการขายได้ภายใน 1 วัน นอกจากนี้ยังมี บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่น 2 รายคือ บริษัท เจอาร์ คิวชู และ บริษัท ฮูซิเออร์ส โฮลดิ้งส์ จำกัด ภายใต้ บริษัท เอเอชเจ เอกมัย จำกัด มีสัดส่วนการถือหุ้นที่ 51:20:29 ตามลำดับ เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในย่านเอกมัยบนพื้นที่ 3 ไร่ และจะเปิดขายโครงการในปี 2562

ทำเลพระราม 9 รัชดา

5.พระราม 9 – รัชดาฯ ทำเลร้อนแรงที่หลายคนพูดถึงกันมาก ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา คือพื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9–รัชดาภิเษก เพราะเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่องทุกปี และที่สำคัญโครงการที่เปิดขายใหม่ในทำเลนี้ จะมีราคาขายแพงขึ้นทุกปี เนื่องจากราคาที่ดินย่านพระราม 9 – รัชดาภิเษก ในปัจจุบัน มีราคาขายมากกว่า 1 ล้านบาท/ตร.วา

คอนโดมิเนียมย่านพระราม 9 – รัชดาภิเษก เป็นย่านที่กลุ่มนักลงทุนชาวจีนและประเทศในกลุ่มเอเชีย ให้ความสนใจเป็นอย่างมาก เนื่องจากใกล้กับสถานทูตจีนบนถนนรัชดาภิเษก ซึ่งมีกลุ่มผู้ซื้อและกลุ่มลูกค้าเช่าจากประเทศจีนและชาติอื่นๆ ในเอเชียลงทุนและอาศัยกันเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวจีน ที่สนใจลงทุนคอนโดมิเนียมย่านนี้มากเป็นพิเศษ ทั้งกลุ่มนักลงทุนระยะสั้นและระยะยาว

นักลงทุนเหล่านี้จะรวมตัวกันซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบิ๊กล็อต เพื่อได้ราคาที่ถูกลง และบ้างก็ซื้อผ่านเอเจนซี่คนจีนที่มาดีลกับโครงการ ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา ย่านพระราม 9 – รัชดาภิเษก มีดีเวลลอปเปอร์จีน สนใจเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการแล้ว 3 ราย รวมมูลค่าการลงทุนประมาณ 20,000 ล้านบาท คือ กลุ่ม TC Development กลุ่มอสังหาฯทุนจีน เทียนเฉิน กรุ๊ป ซึ่งพัฒนาโครงการแล้ว ถึง 2 โครงการ มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 13,000 ล้านบาท

บริษัท ไรส์แลนด์ ประเทศไทย จำกัด (คันทรี่ การ์เด้น โฮลดิ้ง)จากฮ่องกง ผู้พัฒนาโครงการ Artisan Ratchada (อาร์ติซาน รัชดา) มูลค่าการลงทุนกว่า 6,800 ล้านบาท และยังมี โครงการ JRY Condominium จากบริษัท JRY DEVELOPMENT GROUP CO.,LTD. เป็นกลุ่มนักลงทุนจากประเทศจีน ที่เข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในย่านพระราม 9–รัชดาภิเษก

ทำเลนี้ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่ อย่างบมจ. แสนสิริ กำลังรอเวลาเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ โครงการใหญ่อีก 1 โครงการในอนาคตอันใกล้ ซึ่งในปี 2561 ที่ผ่านมาในทำเลพระราม 9 -รัชดาฯ ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคักกว่า 5 โครงการ จำนวน 4,870 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 15,320 ล้านบาท โดยแต่ละโครงการสามารถสร้างยอดขายได้เป็นอย่างดี ซึ่งคาดว่าทำเลพระราม 9-รัชดาฯ จะยังคงเป็นทำเลทองที่ร้อนร้องอย่างต่อเนื่องในปี 2562

5 ทำเลดาวร่วงรายรอบกทม.

สำหรับทำเลดาวร่วง หรืออาจเรียกว่าเป็นลำเลปราบเซียนในปี 2561 ที่ผ่านมา ในมุมของของแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย  5 ทำเล ดังต่อไปนี้

1.แยกเกษตร–หลักสี่ ถือว่าเป็นทำเลปราบเซียน ซึ่งปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่ ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต – คูคต) เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมากขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงปี 2558 เป็นต้นมา ตั้งแต่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต – คูคต) เป็นรูปธรรมมากขึ้น จะเห็นว่าในช่วงปี 2558-2560 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 14,700 ยูนิต

ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการมากที่สุดของย่านนี้ คือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือแล้วกว่า 9 โครงการ ประมาณ 3,810 หน่วย และในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2561 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลดังกล่าวแล้วกว่า 4,601 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 13,800 ล้านบาท

โดยผู้ประกอบการขนาดใหญ่หลายราย ให้ความสนใจและพัฒนาโครงการใหม่เป็นครังแรกในย่านนื้ เช่น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่พัฒนาโครงการ พลัม คอนโด สะพานใหม่ 681 ยูนิติ และ บมจ.แสนสิริ พัฒนาโครงการ เดอะ เบส สะพานใหม่ คอนโด 14 ชั้น ติดถนนพหลโยธิน และสถานีสายหยุด บนที่ดินประมาณ 4 ไร่ ประมาณ 820 ยูนิต ซึ่งหลังจากการเปิดขาย ปรากฏว่ายอดขายไม่เป็นไปตามที่คาดไว้ อาจจะเนื่องมาจาก ราคาขายที่สูงไปกว่ากำลังซื้อจะดูดซับได้ และมีราคาขายที่ใกล้คียงกับทาวน์โฮมส์มากเกินไป

2.จรัญสนิทวงศ์ ทำเลยย่านจรัญสนิทวงศ์ ถือว่าเป็นทำเลที่ร้อนแรงเป็นอย่างมากในปี 2561 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคัก  ถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดเส้นทาง ตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยงานการก่อสร้างงานโยธาเสร็จไปแล้ว 99.26% ภายในปี 2562 คาดว่าจะเปิดให้บริการช่วงหัวลำโพง-บางแคได้ก่อน

จากนั้นในปี 2563 จะเริ่มเปิดให้บริการช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ซึ่งในช่วงระยะของการก่อสร้างของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ผ่านมา ส่งผลให้นักพัฒนาที่ดินหลายราย เห็นโอกาสในการเพิ่มการลงทุนและพัฒนาโครงการบนทำเลนี้

โดยพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลอดเส้นทางของถนนจรัญสนิทวงศ์ มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 20,000 ยูนิต และเป็นอีกทำเลที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 100% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งล่าสุดพบว่า บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) คว้าที่ดินแปลงงาม ใกล้สถานี MRT จรัญฯ 13 ไม่ถึง 100 เมตร พัฒนาเป็นโครงการ โฮมโปร จรัญสนิทวงศ์ เตรียมเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2562 และนอกจากนี้ยังมีกลุ่ม MBK Real Estate ตุนที่ดินบริเวณปากซอยจรัญฯ 7 ไว้เตรียมพัฒนาโครงการ

ล่าสุดบมจ. ชีวาทัย คว้าที่ดินในซอยจรัญสนิทวงศ์ 13 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจรัญฯ 13 พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม โลว์ไรส์ 8 ชั้น 1 อาคาร ประมาณ 190 ยูนิต และบจ.นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3 อาคาร มูลค่าการลงทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท เปิดการขาย อาคาร A ของโครงการ เดอะ พาร์คแลนด์ จรัญฯ-ปิ่นเกล้า ในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมาจำนวน 542 ยูนิต

รวมถึง โครงการ วัน ริเวอร์เบนด์ ปิ่นเกล้า-จรัญ  ของบริษัท คอนคอร์ด พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด กลุ่มนักลงทุนจากฮ่องกง ก็กลับมาเปิดตัวโครงการ “วัน ริเวอร์เบนด์ ปิ่นเกล้า-จรัญฯ” เปิดการขายอีกครั้ง หลังจากที่หยุดการขายไปพักใหญ่ แต่ก็ยังคงไม่ได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าตามที่คาดหวัง ส่วนใหญ่ยอดขายค่อนข้างอืด ถือเป็นอีก 1 ทำเลปราบเซียน

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง

แนวรถไฟสายสีม่วง ‘โอเวอร์ ซัพพลาย’

3.แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงสะพานพระนั่งเกล้า-บางไผ่ เป็นทำเลที่ถือได้ว่าเกิดภาวะ “โอเวอร์ ซัพพลาย” เนื่องจากยอดขายที่ค่อนข้างอืด แม้ว่าแทบไม่มีโครงการใหม่เปิดขายในช่วงที่ผ่านมา อีกทั้ง อุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ที่ยังคงมีหน่วยที่เหลือขายแต่ยอดขายก็ไม่ค่อยกระเตื้อง

ผู้ประกอบการ พากันอัดแคมเปนส่งเสริมการขายเต็มรูปแบบ มีการนำห้องเหลือขายมาลดราคา แต่ก็ยังคงไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้า เนื่องจากราคาขายของคอนโดมิเนียม ใกล้กับราคาทาวน์โฮมมากเกินไป ทำให้ผู้ซื้อเปรียบเทียบ ซึ่งหากเสียเงินเพิ่มอีกนิดเดียว ก็ได้ทาวน์โฮมที่ขนาดใหญ่กว่า จึงทำให้ทำเลนี้ ยังคงมีซัพพลายคงค้างเพื่อรอการระบายอีกเป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการรายใหญ่บางราย ได้ซื้อที่ดินไว้ และมีแผนจะนำมาพัฒนาโครงการใหม่ ทั้งบมจ. แสนสิริ, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แต่คาดว่าก็ยังคงไม่ใช่เร็วๆ นี้

บีทีเอสแบริ่ง สมุทรปราการ

4.สายสีเขียวใต้ ช่วงสุขุมวิทปลาย-สถานีช้างสามเศียร เป็นอีกทำเลที่แม้ว่า หลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายสายใต้ ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ได้เปิดเดินรถ 1 สถานีจากสถานีแบริ่ง ถึงสถานีสำโรง ไปเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา ล่าสุดรถไฟฟ้าสายนี้ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จ และได้เปิดเดินรถตลอดสาย โดยทดลองเดินรถมาตั้งแต่วันที่ 6 ธันวาคม 2561 แต่ภาพรวมคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวก็ยังชะลอตัว

ทั้งนี้ เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการ พากันเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100% ยังคงมีสต๊อคคงค้างอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก

นอกจากนี้ การปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างรวดเร็ว ในตลอดระยะของการก่อสร้างรถไฟฟ้า ส่งผลให้ราคาที่ดินย่านนี้ ปัจจุบันมีการเสนอขายกันสูงกว่า 2.5 แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งแน่นอนเมื่อต้นทุนราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ย่อมส่งผลต่อราคาขายของคอนโดมิเนียนโดยตรง

ผู้ประกอบการปรับราคาขายคอนโดมิเนียมสูงขึ้น จนเกินกว่าที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้

การปรับราคาคอนโดมิเนียมที่สูงเกินไป ส่งผลให้มีสต็อคคงค้าง เพื่อการระบายในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งแม้ว่ารถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายจะเปิดให้บริการแล้ว แต่ก็ไม่ค่อยมีผลให้ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวดีขึ้น

5.แจ้งวัฒนะ หลังจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู เส้นทางแคราย–มีนบุรี ที่ปัจจุบันก่อสร้างไปแล้ว 3.1% คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564  แต่ก็มีอุปทานคงค้าง ที่เป็นคอนโดมิเนียมสร้างแล้วเสร็จรอการระบาย ในทำเลย่านแจ้งวัฒนะอีกเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ขายมาแล้วกว่า 4 ปี

แจ้งวัฒนะ จึงเป็นอีกทำเลที่ราคาขายปรับขึ้นได้น้อยมาก อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่เป็นของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท คือ โครงการ พลัมคอนโดแจ้งวัฒนะ เฟส 3 และ พลัมคอนโด มิกซ์ แจ้งวัฒนะ มากถึง 2,277 ยูนิต หรือคิดเป็น 60.1% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด แต่ก็ถือว่าเป็นโครงการที่ค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมาก เนื่องจากราคาขายไม่สูงมาก ติดถนนใหญ่และใกล้รถไฟฟ้าถึง 3 สาย

อีกโครงการจาก บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เปิดตัว “นิว โนเบิล แจ้งวัฒนะ” เมื่อต้นเดือนมีนาคม 2561 สามารถปิดการขายได้เพียง 1 วันหลังจากเปิดขายเท่านั้น แต่การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู ก็ไม่ได้เป็นปัจจัยบวกต่อภาพรวมของคอนโดมิเนียมในย่านนี้มากนัก เพราะปัจจุบันก่อสร้างไปแล้วเพียง 3.1% แต่ในอนาคต หากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูคืบหน้ามากกว่านี้ ก็อาจจะกระตุ้นให้คอนโดมิเนียมย่านนี้ กลับมาคึกคักอีกครั้ง

Add Friend Follow
อรวรรณ หอยจันทร์
อรวรรณ หอยจันทร์ หลายมุมมอง : orawan@thebangkokinsight.com