สัปดาห์ก่อนเขียนเรื่อง “ทำไมมหาเศรษฐีที่ดินอย่างการรถไฟฯจึงขาดทุนหนัก” ซึ่งเป็นข้อสงสัยจากผู้เขียนว่า ในเมื่อการรถไฟมีที่ดินแปลงสวยมากมาย ทั้งในกรุงเทพฯ และทุกจังหวัดทั่วประเทศกว่า 234,976.96 ไร่ ควรนำมาพัฒนาและจัดประโยชน์เป็นรายได้กลับคืนยังการรถไฟ ซึ่งน่าจะช่วยทำให้การรถไฟมีผลประกอบการโดยรวมดีขึ้น เพราะมีรายได้จากการจัดประโยชน์ที่ดินเข้ามาเสริม
เพื่อเป็นการต่อเนื่องจากสัปดาห์ที่แล้ว จะขอยกตัวอย่างที่ดินแปลงงามของการรถไฟ ที่คาดว่าจะนำมาจัดประโยชน์ได้ มารวบรวมให้เป็นแนวทางซึ่งมีอยู่หลายแปลงด้วยกัน แต่จะขอหยิบยกมาเพียง 3 แปลงที่มีการพูดถึงกันบ่อยครั้ง
เริ่มจาก ที่ดินแปลงสวยบริเวณ กม.11 ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 359 ไร่ เป็นแปลงที่ดินตั้งอยู่ระหว่างถนนวิภาวดี-รังสิต และ ถนนกำแพงเพชร 2 กับทางด่วนศรีรัช และอยู่ทางทิศเหนือของสวนวชิรเบญจทัศ (สวนรถไฟ) และทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือ จากศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว และโรงเรียนหอวังปัจจุบันพื้นที่บางส่วนอยู่ติดกับที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ ปตท. Energy Complex และเป็นที่พักของพนักงานการรถไฟแห่งประเทศไทย มีระยะห่างจากรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT พหลโยธิน 750 เมตร และในอนาคตจะมีโครการถไฟฟ้าสายสีแดง SRT ที่สถานีจตุจักร ระยะห่าง 150 เมตร, สายสีเขียวอ่อน BTS ห้าแยกลาดพร้าวระยะห่าง 500 เมตร และห่างจากสถานีกลางบางซื่อ 1,400 เมตร
ที่ดินแปลงนี้น่าสนใจ เพราะเดิมที่ดิน กม.11 ไม่ได้อยู่ในผังเมืองสีแดงทั้งหมด แต่ด้วยผังเมืองฉบับใหม่ เอื้อให้ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยตกอยู่ในผังเมืองสีแดงทั้งหมด มี FAR หรืออัตราส่วนพืนที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน อยู่ที่ 8 : 1 ทำให้ศักยภาพของที่ดินการรถไฟฯแปลงนี้เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่ดินของการถไฟแห่งประเทศไทย สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ โดยการรถไฟมีแผนจะแบ่งพื้นที่ออกเป็นโซนต่างๆ ในการพัฒนาเป็น 5 โซนด้วยกัน แต่ขณะนี้ก็ยังไม่มีควมคืบหน้าในการพัฒนา
แปลงที่สอง มีการหยิบยกมากล่าวถึงกันมากเช่นกัน คือ ที่ดินย่านมักกะสัน พื่นที่ 497 ไร่ บริเวณโรงซ่อมรถไฟเดิมย่านมักกะสัน ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสพญาไท และรถไฟแอร์พอร์ตลิงค์สถานีพญาไท และสถานีราชปรารภ ซึ่งก่อนหน้านี้เคยมีข้อสรุปว่า การรถไฟจะยกให้กระทรวงการคลัง โดยกรมธนารักษ์เช่าพัฒนาระยะยาว เพื่อแลกกับเงินมาใช้หนี้ให้การรถไฟฯ จำนวนหนึ่ง แต่ล่าสุดแนวคิด ดังกล่าวก็ล้มเลิกไป เพราะติดขัดข้อกฎหมายบางประการ
แปลงที่สาม ที่เคยนำมาพูดถึงการพัฒนา คือ ที่ดินบริเวณสถานีแม่น้ำย่านคลองเตย เนื้อที่ 277 ไร่ ที่ตั้งอยู่ใกล้แม่น้ำเจ้าพระยา มีแนวคิดจะเปิดให้เอกชนเช่าระยะยาว แต่จนกระทั่งปัจจุบันก็ไม่มีความคืบหน้าเช่นเดียวกัน
ตัวอย่างที่ดินแปลงสวยทั้งสามแปลง ซึ่งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั้งหมด แต่กลับไม่มีความคืบหน้าในการพัฒนา ยิ่งเป็นอีกคำถามว่า ทำไมการรถไฟจึงไม่เดินหน้าแผนพัฒนาที่ดิน ทั้งที่มีที่ดินในทำเลเหมาะอยู่หลายแปลง กลับปล่อยให้เป็นพื้นที่ว่าง หรือใช้งานไม่คุ้มค่า
เรื่องนี้เป็นเพราะนโยบายที่ไม่ชัดเจนของการรถไฟ หรือเป็นเพราะติดขัดอุปสรรคใดกันแน่ ในขณะที่การรถไฟก็ขาดทุนสะสมมาโดยตลอด แต่มีโอกาสนำที่ดินไปจัดประโยชน์ได้กลับไม่ดำเนินการ เป็นเรื่องน่าเสียดายและเป็นการเสียโอกาส
