เน็กซัส เผยตัวเลขคอนโดเหลือขายปีนี้กว่า 6.2 หมื่นยูนิต มูลค่ากว่า 1.5 แสนล้านบาท แต่มั่นใจตลาดดูดซับได้ ส่วนราคาเฉลี่ยคอนโดในกรุงเทพเพิ่มขึ้น 7.6% ในขณะที่ราคาคอนโดใจกลางเมืองเพิ่ม 10% แนะผู้ประกอบการพัฒนาซิตี้คอนโด
ตอบโจทย์เรียลดีมานด์ แต่เชื่อตลาดนักลงทุนยังโตต่อเนื่อง มั่นใจจีน-ญี่ปุ่น ยังขยายร่วมทุนใหม่ ส่วนราคาเช่าสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจทะลุ 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ส่วนพื้นที่ค้าปลีกราเฉลี่ยสูงถึง 3,900 บาท/ตารางเมตร/เดือน และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นอีก ระบุปีหน้าตลาดอาคารสำนักงาน-ศูนย์การค้าแข่งขันสูง
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยว่า ปี 2561 ยังคงเป็นปีที่มีอุปทานของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในตลาดในจำนวนที่ค่อนข้างสูง จากทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายย่อย โดยมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมทั้งสิ้น 6.1 แสนหน่วย
ทำเลที่นิยมในการพัฒนาโครงการอันดับหนึ่งยังคงเป็นพญาไท รัชดา และ พหลโยธิน จำนวน 21,100 หน่วย หรือ 35% ตามมาด้วย พระโขนง สวนหลวง จำนวน 13,500 หน่วย หรือราว 22% และ ธนบุรี เพชรเกษม จำนวน 8,500 หน่วย หรือ 14% ตามลำดับ
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาทั้ง 3 ทำเลนี้ ก็มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุดโดยมากกว่า 65-70% เลยทีเดียว ซึ่งก็มีสาเหตุมาจากกระแสการอยู่อาศัยคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ที่มีมาอย่างต่อเนื่องนั่นเอง และในทำเลเหล่านี้ก็ยังคงหาที่ดินที่จะพัฒนาได้มากกว่าทำเลที่อยู่ในใจกลางเมือง
นอกจากนี้ หากจะวิเคราะห์ถึงอุปทานใหม่ที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมาจะพบว่า 41% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด มาจากตลาดไฮเอนด์ที่มีระดับราคาอยู่ที่ 1.1-1.9 แสนบาทต่อตารางเมตร ราคาต่อหน่วย 4-8 ล้านบาท ตามมาด้วยตลาดระดับกลาง
27% และตลาดซิตี้คอนโด 21% ซึ่งสัดส่วนดังกล่าว อาจดูไม่สอดคล้องกับรายได้และฐานเงินเดือนของคนกรุงเทพมากนัก โดยจากปัจจัยที่ดินที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันมาพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นนั่นเอง
ในปี 2561 ยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพรวมทั้งสิ้นจำนวน 52,000 หน่วย โดยแบ่งเป็นห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2561 จำนวน 31,800 หน่วย คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่ที่ 52% และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2561 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 20,300 หน่วย ทั้งนี้ จากยอดขายที่เพิ่มขึ้นทั้งคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปีนี้ และที่เปิดมาก่อนหน้านี้ทำให้อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90% และยังคงมีห้องชุดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 62,700 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 1.5 แสนล้านบาท ในปี 2561
ส่วนราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในตลาด ปรับตัวสูงขึ้น 7.6% จาก 1.3 แสนบาทต่อตารางเมตร เป็น 1.4 แสนบาทต่อตารางเมตร โดยตลาดใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มสูงสุดอยู่ที่ 10% ไปอยู่ที่ 2.31 แสนบาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมือง 7% ไปอยู่ในระดับราคา 1.13 แสนบาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มเฉลี่ยเพียง 1% เป็น 73,500 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น
สำหรับแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เริ่มเห็นการปรับตัวขึ้นในอัตราที่ลดลงบ้าง ซึ่งก็น่าจะเกิดจากการที่ผู้ประกอบการเริ่มเห็นแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงมากในตลาดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เช่นในปี 2561
ทำเลหลังสวนปทุมวัน ราคาปรับขึ้นเพียง 3% หรือในโซนธนบุรี เพชรเกษม ซึ่งเป็นทำเลที่มีขอบเขตค่อนข้างกว้างมาก ราคาปรับเพิ่มเพียง 1% แต่ไม่ได้หมายความว่าสินค้าคุณภาพดีขึ้น ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้ ราคาจะไม่มีโอกาสขยับตัวสูงขึ้นได้ ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
แนวโน้มปี 2562 คอนโดโตชะลอตัว
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 นางนลินรัตน์ กล่าวว่า ในส่วนของอุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมา ที่ประมาณ 53,000 หน่วย ในขณะที่ความต้องการยังคงอยู่
ในช่วงระหว่าง 50,000-55,000 หน่วย จากตัวเลขดังกล่าว อัตราการขายรวมและห้องเหลือในตลาด น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้ สำหรับรูปแบบของการพัฒนาสินค้า ก็จะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่นคอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย สำหรับผู้สูงอายุ หรือ คนรักสัตว์ เป็นต้น
นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมเช่าสิทธิระยะยาว (Leasehold) ในทำเลที่ดี ก็จะมีออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น รวมถึงโครงการแผบผสมผสาน (mixed used) ที่ผสมผสานคอนโดมิเนียม เข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ซึ่งน่าจะตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์คนรุนใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็จะเปิดตัวมากขึ้นเช่นกัน
ในมุมมองของเน็กซัส สัดส่วนของห้องชุด ที่ผู้ประกอบการควรจะพัฒนา น่าจะเพิ่มสัดส่วนไปที่กลุ่มซิตี้คอนโด และตลาดระดับกลาง (mid market) ที่เป็นประชากรกลุ่มใหญ่ของกรุงเทพฯมากขึ้น เพื่อจะได้ตอบสนองกับความต้องการอยู่อาศัยจริง ซึ่งจะเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพ และยั่งยืนมากกว่าตลาดต่างชาติเพื่อการลงทุน แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนจากต่างชาติก็สำคัญ สำหรับตลาดการลงทุนจากต่างชาติเป็นที่จับตามองในช่วงที่ผ่านมานั้น การลงทุนจากนักลงทุนรายใหญ่หรือนักลงทุนสถาบัน จะยังคงเห็นได้อย่างต่อเนื่อง ในปี 2562
สัดส่วนจำนวนห้องชุดที่นักลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น และบางส่วนจากฮ่องกงและสิงคโปร์ ที่เข้ามาลงทุนน่าจะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 30% จาก 26% หรือ 15,820 หน่วย จาก 24 โครงการในปี 2561 นอกจากนี้ นักลงทุนรายย่อยจากประเทศจีน ก็น่าจะยังคงเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่อง ในทำเลที่ขยายออกไปจากทำเลเดิม ตลาดฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวัน ก็น่าจะยังรักษาระดับการลงทุนที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมา ในขณะที่ตลาด CLMV เป็นตลาดใหม่ที่น่าจับตา
หากจะวิเคราะห์ถึงการปรับตัวของราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพในช่วง 1-3 ปีข้างหน้านั้น เน็กซัสมองว่า ราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นน่าจะไม่สามารถขึ้นได้ในอัตราที่มากเหมือนเมื่อหลายปีก่อน ดังนั้น ผู้ประกอบการก็น่าจะพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่ต้องปรับตัวสูงขึ้นมากนัก ดังนั้น จึงคาดว่าราคาคอนโดมิเนียม จะปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี
ทองหล่อ-พร้อมพงษ์ภาพลวงตาราคา
นอกจากนี้ ในส่วนของทำเลการพัฒนาโครงการนั้น มีปัจจัยเรื่องภาพลวงตาของทำเลการอยู่อาศัย (Illusion of location) เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัย พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย ยังคงเป็นทำเลยอดนิยมสำหรับผู้ประกอบการ ที่มองหาที่ดินเพื่อเข้ามาพัฒนาโครงการ
แต่ในทำเลนี้ ราคาคอนโดมิเนียมที่ควรเป็น น่าจะเป็นราคาที่เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายจริงๆ ในขณะที่ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาและฝั่งธนบุรี ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการในช่วงปีที่ผ่านมา ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับรถไฟฟ้าสายสีทองที่กำลังก่อสร้าง และก็เช่นเดียวกันคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นใหม่ราคาก็จะต้องสูงขึ้นมากอย่างแน่นอน
ทำเลอย่างติวานนท์ ที่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีคำถามจากอุปทานที่ยังมีขายอยู่ ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ราคาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วในบริเวณนี้ก็จะน่าสนใจ เพราะเป็นคอนโดที่ราคาจับต้องได้มากที่สุดในตลาด
ทำเลรัชดาพระราม 9 เป็นทำเลทองของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ถ้าจะยังคงเป็นทำเลที่ครองใจลูกค้ากลุ่มนี้ได้ การตั้งราคาและการทำการตลาด จะต้องเป็นไปอย่างเหมาะสม และมีบริการหลังการขายที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าต่างชาติกลุ่มนี้ได้จริง
ส่วนนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เรื่องการเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนการให้กู้ยืมเงินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น จะส่งผลต่อการพัฒนาสินค้าในตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม
โดยบ้านอาจจะมีการขายระหว่างก่อสร้างมากขึ้น เพื่อให้ผู้ซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์บางส่วนก่อน คอนโดมิเนียมก็อาจจะต้องเน้นขายช่วงพรีเซลมากขึ้น ที่มีระยะเวลาการผ่อนยาวขึ้น และท้ายที่สุด เศรษฐกิจและการเมือง ที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงจากการเลือกตั้งก็น่าจะมีผลต่อทิศทางของตลาดเช่นกัน
สำนักงานเปิดใหม่ 1 ล้านตารางเมตร
นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอ และเกรดบี ในกรุงเทพ มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 4.1 ล้านตารางเมตร พบว่า ยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งเรื่องของราคาค่าเช่าที่มีการปรับตัวสูงขึ้น และอัตราว่างของพื้นที่ที่อยู่ในระดับต่ำ
จากข้อมูลในไตรมาส 4 ปีนี้ เห็นได้ว่าอุปทานของอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพ ลดลงเล็กน้อย เนื่องมาจากมีบางอาคารอยู่ระหว่างการปิดปรับปรุงให้มีความทันสมัย ปลอดภัย สะอาด และสะดวกสบายมากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้เช่าในตลาด
ตลาดพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า ยังคงมีความต้องการสูงจากธุรกิจให้เช่าพื้นที่ทำงานร่วม (co-working space) และสำนักงานพร้อมบริการ (serviced-office) ที่กำลังได้รับความนิยม ทำให้อัตราว่างของพื้นที่เช่าในช่วงไตรมาสนี้ลดลงเหลือเพียง 4% เท่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารสำนักงานเกรดเอใหม่ๆ จะได้รับความสนใจจากผู้เช่าเป็นอย่างมาก
ส่วนราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพ เฉลี่ยอยู่ที่ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอ ที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเท่านั้น พบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน นับเป็นสถิติใหม่ในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าของกรุงเทพ
ยิ่งไปกว่านั้นสำหรับบางอาคาร ที่ตั้งอยู่บนถนนวิทยุหรือเพลินจิต อย่างเช่น อาคารเกษร ทาวเวอร์ และปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ที่สามารถทำราคาค่าเช่าได้สูงถึง 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่สูงที่สุด ณ ขณะนี้
อย่างไรก็ตามในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1 ล้านตารางเมตร หรือราว 25% ของพื้นที่ที่มีอยู่ในตลาดในปัจจุบัน อาจส่งผลให้มีอัตราว่างของพื้นที่ให้เช่าสูงขึ้นจากเดิมถึง 2 เท่า โดยจะมีอัตราว่างของพื้นที่ประมาณ 10% จากเดิมที่มีเพียง 4-5% เท่านั้น ถือว่าเป็นอัตราว่างที่สูงที่สุดในรอบ 10 ปี และอาจส่งผลให้อัตราการขึ้นราคาค่าเช่ามีการปรับตัวช้าลง
หากเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้น ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพ จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้นอย่างแน่นอน อาจส่งผลให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลง โดยจำนวนอุปทานที่มีมากขึ้นในตลาด จะทำให้ผู้เช่ามีอำนาจในการต่อรองที่สูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ว่าอัตราว่างของพื้นที่เช่าจะสูงถึง 10% แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะทำให้เกิดอุปทานล้นตลาด เนื่องจากอัตราว่างของพื้นที่ประมาณ 10% ยังอยู่ในระดับที่น่าพอใจเมื่อเปรียบเทียบกับเมืองสำคัญอื่นๆ ทั่วโลก
จากการสำรวจของ Cushman & Wakefield ซึ่งเป็นบริษัทพันธมิตรของเน็กซัสฯ พบว่า ในประเทศกลุ่ม APAC มีอัตราว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 10% หรือแม้แต่ในสหรัฐอเมริกาก็ยังมีอัตราว่างของพื้นที่ถึง 13.3% ดังนั้น หากกรุงเทพมีอัตราว่างของพื้นที่ให้เช่าที่ประมาณ 10% ก็ถือว่ายังอยู่ในระดับที่ปกติ
ศูนย์การค้าแข่งดุเปิด 2.4 แสนตารางเมตร
สำหรับตลาดศูนย์การค้า จากการสำรวจพบว่า ตลาดยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างสม่ำเสมอ เนื่องจากตลาดศูนย์การค้า ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ การบริโภคของภาคเอกชน รวมไปถึงอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว
ส่วนราคาค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าในย่านศูนย์กลาง อย่างบริเวณถนนพระราม 1 และพร้อมพงษ์ ที่มีการแข่งขันสูงทำให้อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 3,900 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในขณะที่ราคาเสนอให้เช่าพื้นที่สูงที่สุดของย่านนี้ทะลุถึง 5,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน จากการเสนอราคาพื้นที่บริเวณชั้น G ของห้างสยามพารากอน
นอกจากนี้โซนนอกศูนย์กลางการค้าอย่างไอคอนสยาม ซึ่งตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ก็มีราคาเสนอเช่าพื้นที่ที่สูงเช่นเดียวกัน โดยสูงมากกว่า 5,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน นับว่าเป็นสถิติใหม่ข
