The Bangkok Insight

หลังสวนทำเลทองคอนโดลักชัวรีราคาพุ่ง 5 แสน/ตร.ม.

หลังสวน3

เมื่อความต้องการที่ดินทำเลใจกลางเมือง หรือ ซีบีดี (CBD : Central Business District) ในย่านธุรกิจสำคัญๆ อย่าง สีลม สาทร ราชประสงค์ เพลินจิต ชิดลม ยังสูงต่อเนื่องทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ยอมทุ่มเม็ดเงินกันสุดตัว เพื่อพัฒนาโครงการ  ยิ่งที่ดินแปลงใหญ่มีน้อย ราคาก็จะยิ่งปรับตัวสูงขึ้น

Langsuan1 180419 0012
โครงการสินธร ลุมพินี

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ราคาที่ดินทำเลซีบีดีชั้นนำ ที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า มีราคาสูงต่อเนื่อง โดยปี 2560 ราคาที่ดินบางทำเลได้ปรับเพิ่มขึ้น 25-30%

เมื่อไม่นานมานี้มีข้อตกลงที่สร้างความฮือฮาอย่างมาก เพราะมีการทำสถิติราคาซื้อขายต่อตารางวา ที่สูงเป็นประวัติการณ์ ด้วยบริษัท เอสซี แอสเสท จำกัด(มหาชน) เข้าซื้อที่ดินขนาด 880 ตารางวา ในซอยหลังสวน ตรงข้ามกับโรงเรียนมาแตร์เดอี ในราคาไร่ละ 1,240 ล้านบาท หรือตกตารางวา 3.1 ล้านบาท เป็นเงินทั้งสิ้นราว 2,728 ล้านบาท ที่ดินแปลงนี้เป็นบ้านของเศรษฐีตระกูลเก่าแก่

Langsuan1 180419 0053 1
ที่ดินตรงข้ามโรงเรียน มาร์แตเดอี แปลงราคา 3.1 ล้านบาท/ตารางวา

การประมูลที่ดินแปลงนี้มีบริษัทพัฒนาที่ดินชั้นนำ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เข้าร่วมประมูลกว่า 10 ราย ส่วนใหญ่เสนอราคาอยู่ที่ตารางวาละ 2.5 – 2.8 ล้านบาท

ดันคอนโดราคาพุ่ง5แสนบาท/ตร.ม.

แหล่งข่าวจากบริษัทที่ปรึกษาการลงทุนรายหนึ่ง ประเมินว่า พื้้นที่ 2 ไร่เศษ ของที่ดินซึ่งซื้อขายแบบทำสถิติราคาใหม่นี้ ถือว่าเพียงพอสำหรับการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี ส่งผลให้ราคาขายต่อตารางเมตรน่าจะสูงกว่า 5 แสนบาท  หากขายต่ำกว่านี้จะไม่คุ้มทุนกับราคาที่ดินที่ซื้อมา

นอกจากนี้ ราคาซื้อขายที่ดินที่ขยับขึ้นมาสูงถึงขนาดนี้ จะส่งผลให้ราคาที่ดินที่อยู่ในรัศมี 1-2 กิโลเมตรโดยรอบที่ดินแปลงนี้ ขยับสูงขึ้นตามกันไปด้วย

แม้ราคาซื้อขายที่ดินดังกล่าว จะเป็นราคาที่พึงพอใจระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่หากเทียบกับราคาประเมินที่ดินกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นราคากลางจากฐานข้อมูลภาครัฐ เพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมในรอบปี 2559-2562 แล้ว พบว่ามีราคาต่ำกว่าราคาตลาดมากกว่า 2 เท่า
เปรียบเทียบราคาประเมินทำเลซีบีดี ราคาที่ดินแปลง 3.1 ล้านบาท/ตารางวา ราคาประเมินอยู่ที่ 9 แสนบาท/ตารางวา

Langsuan1 180419 0037 1
โครงการสินธร หลังสวน

ที่ดินฟรีโฮลด์หายากลีสโฮลด์ขึ้นแท่น

สาเหตุที่ราคาที่ดินทำเลใจกลางเมืองปรับตัวสูงมาก เพราะเป็นพื้นที่ซึ่งสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ หรือฟรีโฮลด์ ในทำเลนี้เริ่มหายากขึ้น โดยเฉพาะทำเลซอยหลังสวน แทบไม่มีที่ดินฟรีโฮลด์ออกมาขายใหม่  ในขณะที่ความต้องการยังมีต่อเนื่อง ทำให้การพัฒนาที่ดินหลายโครงการในทำเลหลังสวน ที่เป็นสัญญาบนพื้นที่เช่าหรือลีสโฮลด์ ได้รับความสนใจ และเป็นที่ยอมรับในตลาดมากขึ้น

ข้อมูลจากฝ่ายวิจัยซีบีอาร์อี เมื่อปี 2560 ระบุว่า ห้องชุดของโครงการคอนโดต่างๆ ในซอยหลังสวนมีเพียง 8 โครงการเท่านั้น จำนวนรวมประมาณ 1,140 ยูนิต ส่วนใหญ่ขายได้ และแทบไม่มีห้องที่ถูกนำกลับมาขายซ้ำหรือรีเซล ทั้งราคาขายต่อก็ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีระดับราคาที่ปรับตัวขึ้นต่อปีอยู่ที่ 15,000-18,000 ต่อตร.ม. หรือปรับขึ้นปีละ 7%

Langsuan1 180419 0017
โครงการสินธรต้นสน

ส่วนผลตอบแทนจากการเช่าก็อยู่ในอัตราที่สูง โดยให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 4.5-5% ต่อปีถือว่าสูงมากสำหรับห้องชุดที่มีราคาต่อตร.ม.ระดับ 2 แสนบาทขึ้นไป และอัตราค่าเช่าก็มีการปรับตัวขึ้นต่อเนื่องเช่นกันประมาณ 5% ต่อปี

เดินหน้าพัฒนาโครงการต่อเนื่อง

ก่อนหน้านี้ มีเจ้าของที่ดินบางรายนำที่ดินเดิมออกมาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมขายในตลาด ในจำนวนไม่มากนัก เช่น โครงการ ณ วรางค์ เรสซิเดนซ์ พัฒนาเป็นห้องชุดพักอาศัย 97 ยูนิต ขนาดพื้นที่เริ่มต้น 40-120 ตารางเมตร อยู่ระหว่างการก่อสร้างคาดว่าจะแล้วเสร็จช่วงปลายปี 2561

Langsuan1 180419 0035 1
โครงการสินธร วิลเลจ

นอกจากนี้ ยังมีโครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ของบริษัท สยามสินธร จำกัด ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่นำที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินฯ เนื้อที่กว่า 56 ไร่ ในซอยหลังสวนมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียม มีการเปิดตัวไปแล้วหลายโครงการ

ส่วนที่ดินแปลงที่สร้างประวัติศาสตร์ล่าสุดนั้น เอสซี แอสเสท ได้ร่วมทุนกับ “ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์” มือพัฒนาคอนโดมิเนียมชื่อดัง ตั้งบริษัทร่วมทุนชื่อสโคป (SCOPE) ขึ้นมา เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม แต่ยังไม่ประกาศแผนลงทุนอย่างเป็นทางการ

 

Avatar photo
ทีมบรรณาธิการข่าว The Bangkok Insight