หลายคนรับรู้ว่าโครงการอสังหาฯเปิดใหม่เพิ่มขึ้นทุกวัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสสุดท้ายปีนี้ ก็แข่งกันเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคัก กระทั่งบริษัทผู้จัดเก็บข้อมูล และวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯอย่าง บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ถึงกับออกมาโชว์ตัวเลขอสังหาฯ 10 เดือนของปี 2561 ระบุว่า เกิดฟองสบู่ขึ้นในตลาดแล้ว แต่ยังไม่แตกต้องใช้เวลาอีกสักระยะในการสะสมปัญหา ก่อนเกิดภาวะฟองสบู่แตก
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)ได้จัดงานสัมมนาสำหรับผู้บริหารเรื่อง “ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ : จุดเริ่มต้นของจุดจบ” โดยนำเสนอว่า ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2561 มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้น 339 โครงการ รวมจำนวนหน่วยสูงถึง 99,938 หน่วย รวมมูลค่า 4.29 แสนล้านบาท
ในจำนวนนี้คิดเป็นเงินหน่วยละ 4.3 ล้านบาท ซึ่งนับว่าสูงสุดเป็นประวัติการ เนื่องจากแต่เดิมราคาที่อยู่อาศัยที่ขายเฉลี่ยในแต่ละปี เป็นเงินไม่เกิน 4 ล้านบาทเท่านั้น สะท้อนว่าอสังหาฯปีนี้สินค้าราคาแพงเปิดขายมากกว่าสินค้าราคาถูก เพราะผู้มีรายได้น้อยไม่มีเงินซื้อบ้านมากนัก
อย่างไรก็ตาม อาจประมาณการได้ว่า ในกรณีทั้งปี 2561 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ถึง 410 โครงการ หรือเท่าๆ กับปี 2560 แต่มีจำนวนหน่วยมากกว่า คือจะเปิดกว่า 1.2 แสนหน่วย หรือเพิ่มขึ้น 7% ซึ่งถือว่าเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ที่สำคัญคือมูลค่าการพัฒนาในปี 2561 น่าจะสูงถึง 5.24 แสนล้านบาท หรือสูงกว่าปีที่แล้วถึง 19%
ทั้งนี้ นับว่าเป็นการพัฒนาที่มีมูลค่าสูงสุด ตั้งแต่ตั้งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยมาสำรวจเมื่อ 24 ปีก่อน (ตั้งแต่การสำรวจครั้งแรกในปี 2537) ดังนั้น จึงถือเป็นการยืนยันได้ว่า ได้เกิดฟองสบู่ขึ้นแล้วในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย แต่ไม่ได้หมายความว่าฟองสบู่แตก เพราะเพิ่งเกิดขึ้นจึงยังไม่แตก
เกิดฟองสบู่ขึ้นแล้วในวงการอสังหาฯไทย แต่ยังไม่แตก ต้องรอสะสมปัญหาอีกสักระยะ
ดร.โสภณ กล่าวว่า โดยปกติฟองสบู่อสังหาฯจะแตก หลังจากการสะสมของฟองสบู่เป็นระยะเวลาหนึ่ง เช่น ปี 2561 เกิดฟองสบู่ และอาจเกิดต่อเนื่องในปี 2562 และ 2563 ดังนั้นในปี 2564 น่าจะเกิดภาวะฟองสบู่แตก เพราะการสะสมของสินค้าที่ล้นเกิน
อย่างไรก็ตามจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ในปี 2560 สินค้าที่อยู่อาศัยได้รับการซื้อโดยชาวต่างชาติประมาณ 20% โดยตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายในปี 2560 มีมูลค่าการขายโดยรวม 5.7 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้กว่า 1.13 แสนล้านบาท เป็นการซื้อของต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
แบงก์ชาติจับตาดีมานด์เทียม-ตลาดต่างชาติ
เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเผยว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปี 2560 เร่งตัวขึ้นมาก โดยประเมินจากมูลค่าการซื้อเงินบาทของชาวต่างชาติ เพื่อชำระค่าอาคารชุด และการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อซื้ออาคารชุด ซึ่งพบว่าในปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท ขยายตัวที่ 33%
ทั้งนี้ สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติปี 2560 คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ จากปี 2559 อยู่ที่ 21%
จากกำลังซื้อของชาวต่างชาติ หากเกิดสงครามทางการค้า ระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา อาจทำให้นักซื้ออสังหาฯจากจีนหดหายลง นักท่องเที่ยวจีนอาจหดหายตามไปด้วย ถ้าเศรษฐกิจปี 2562 ไม่ดี ปริมาณการเก็งกำไรของนักลงทุนภายในประเทศอีกราว 15% ก็อาจหดหายไปอีก
ดังนั้นอุปทานที่เกิดขึ้นมามากมายในปี 2561 ก็อาจ “สะดุดขาตัวเองหกล้ม” ได้ ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นเล็กๆ ก็อาจแตกเร็วกว่าที่คิดก็เป็นไปได้ไป ทุกฝ่ายจึงพึงสังวร
มาตรการป้องกัน เช่น การบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองผลประโยชน์ของคู่สัญญา ควรจะนำมาใช้เพื่อสร้างความมั่นคงให้เกิดกับตลาด รวมทั้งการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น การซื้อโดยเป็นอุปสงค์เทียมก็จะหมดไป จะมีแต่ผู้ซื้อที่เป็นผู้ใช้สอยจริง เป็น Real Demand เป็น End Users ตัวจริง
