ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับสากล เผยว่าตลาดสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ยังคงมีทิศทางที่ดีและมีความต้องการในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เจ้าของอาคารได้รับอัตราค่าเช่าในระดับที่สูงขึ้น โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ มีปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ทั้งสิ้น 1.4 แสนตารางเมตร และซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมทั้งตลาด จะอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับ 2 แสนตารางเมตรภายในสิ้นปีนี้
จากการสำรวจครั้งล่าสุดของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่ามีพื้นที่สำนักงานใหม่มากกว่า 8.5 แสนตารางเมตร ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2561 ถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2565 โดยมากกว่าครึ่งของพื้นที่สำนักงานใหม่ดังกล่าว ตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดี และมีพื้นที่สำนักงานอีกกว่า 1.7 ล้านตารางเมตร ที่อยู่ในขั้นตอนการวางแผนโครงการ ซีบีอาร์อีคาดว่าจะมีการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มเติมอีกในปี 2562 ซึ่งจะทำให้จำนวนพื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จในปี 2565 พุ่งสูงขึ้นมากกว่า 5 แสนตารางเมตร
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า แนวโน้มของตลาดอาคารสำนักงาน จะยังคงเหมือนเดิม โดยมีความต้องการพื้นที่มีการเติบโตอย่างสม่ำเสมอ ที่ระดับ 2 แสนตารางเมตรต่อปี และค่าเช่า จะยังคงปรับตัวสูงขึ้นเพียงแต่ในอัตราที่ช้าลงไปจนถึงปี 2565 ที่จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดมากกว่าความต้องการโดยเฉลี่ย
โคเวิร์กกิ้งสเปซ จะกลายเป็นที่มาของความต้องการใหม่ในตลาดอาคารสำนักงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารสำนักงานใหม่ระดับเกรดเอ โดยในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมา มีการเช่าพื้นที่เพื่อเปิดเป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซแล้ว 44,000 ตารางเมตร โคเวิร์กกิ้งสเปซที่เปิดให้บริการเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จะเข้ามาแข่งขันโดยตรงกับพื้นที่สำนักงานแบบดั้งเดิม และอาจทำให้ปริมาณการใช้พื้นที่โดยรวมลดลง
ค้าปลีกแข่งดุห้างใหม่อี-คอมเมิร์ซ
ด้านธุรกิจค้าปลีกของไทยยังคงฟื้นตัวตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคปรับตัวสูงขึ้น แต่ตลาดพื้นที่ค้าปลีก ยังคงเผชิญกับความท้าทาย จากการบริโภคภายในประเทศที่ลดลง และการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของธุรกิจค้าปลีกทั่วโลก จากการประเมินของธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่า ดัชนีค้าปลีกในเดือนสิงหาคม 2561 อยู่ที่ระดับ 275.22 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 17.74%
ส่วนดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคในเดือนสิงหาคม 2561 เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 9.73% อย่างไรก็ตาม หนี้ในครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 78% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศหรือจีดีพี ซึ่งมีผลต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภค
ตลาดค้าปลีกของไทยยังคงเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรง จากพื้นที่ค้าปลีกใหม่ๆ และอี-คอมเมิร์ซ ในปี 2561 มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่จำนวน 2 แสนตารางเมตร ซึ่งมากจาก 4 โครงการใหญ่ได้แก่ ไอคอนสยาม เกตเวย์ แอท บางซื่อ อิเกียสาขาสองที่เซ็นทรัลพลาซ่า เวสต์เกต และเดอะมาร์เวล เอ็กซ์พีเรียนซ์ ไทยแลนด์ ที่เมกะบางนา
แม้ว่าดัชนีชี้วัดเศรษฐกิจมหภาคจะมีแนวโน้มเชิงบวก แต่ผู้ค้าปลีกรายใหญ่หลายราย รายงานว่ายอดขายสาขาเดิม (Same-store-sales Growth) ไม่มีการเติบโต ซึ่งมีสาเหตุมาจากการบริโภคภายในประเทศที่ชะลอตัว
ในอนาคต พื้นที่ค้าปลีกในประเทศไทยจะยังคงเติบโตต่อไป ณ ไตรมาส 3 ปี 2561 มีพื้นที่ค้าปลีกราว 1.4 ล้านตารางเมตรในกรุงเทพฯ ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และในขั้นตอนการวางแผนโครงการ ด้วยการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้น ความท้าทายสำหรับเจ้าของโครงการค้าปลีก คือความสามารถในปรับตัวจากการเสนอขายผลิตภัณฑ์และบริการ ไปสู่การสร้างประสบการณ์ด้านค้าปลีก ที่ตรงกับความคาดหวังในระดับที่สูงของลูกค้า
จากตัวเลขของสำนักงานพัฒนาธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์พบว่า ตลาดอี-คอมเมิร์ซของไทยในปี 2561 มีมูลค่า 3.06 ล้านล้านบาท และตัวเลขของเจดี เซ็นทรัลระบุว่า ตลาดอี-คอมเมิร์ซในปัจจุบัน มีสัดส่วนประมาณ 3% ของยอดค้าปลีกทั้งหมด และเป็นที่คาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 10% ภายใน 5 ปีข้างหน้า ด้านธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ว่า อี-คอมเมิร์ซในประเทศไทย มีการเติบโตเร็วกว่าที่คาดไว้ แต่ยังคงมีสัดส่วนเพียง 2-3% ของยอดค้าปลีกทั้งหมด
“เนื่องจากมีผู้บริโภคจำนวนมากขึ้น ที่นิยมใช้บริการทั้งช่องทางออนไลน์และออฟไลน์ เจ้าของร้านที่มีหน้าร้าน จึงจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ออมนิ แชนแนล ซึ่งเป็นการเสนอขายสินค้าผ่านช่องทางที่หลากหลายมากขึ้น โดยรวมการซื้อสินค้าผ่านหน้าร้าน และช่องทางออนไลน์เข้าไว้ด้วยกัน เพื่อสร้าง “ประสบการณ์ในการซื้อสินค้า” การเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของตลาดค้าปลีก ชี้ให้เห็นว่าห้างสรรพสินค้าจำเป็นต้องปรับตัวอย่างมาก มิเช่นนั้นจะไม่สามารถอยู่รอดได้” นางสาวจริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
สำหรับตลาดท่องเที่ยวของไทยยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยมีจีนเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด คิดเป็นสัดส่วน 30% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด หลังจากที่มีนักท่องเที่ยวชาวจีนเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ อุตสาหกรรมการให้บริการของไทย กำลังค่อยๆ ชะลอตัวหลังเกิดเหตุการณ์เรือล่มในภูเก็ตเมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ส่งผลให้ในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 นักท่องเที่ยวจีนลดลง 8.8% ต่อปี อย่างไรก็ตาม ซีบีอาร์อีเชื่อว่ากรุงเทพฯ ได้รับผลกระทบน้อยกว่า เห็นได้จากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่เดินทางเข้ามายังสนามบินดอนเมือง และสนามบินสุวรรณภูมิที่ยังไม่ลดลงจากปีที่แล้ว
ตัวเลขจาก STR Global พบว่าอัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ย ของโรงแรมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ในระดับที่สูง นับตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา และปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 80% ในช่วงสองปีที่ผ่านมา โรงแรมต่างๆ มีอัตราการเข้าพักที่สูงเป็นประวัติการณ์ และมีความมั่นใจที่จะปรับเพิ่มค่าห้องพัก ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2561 พบว่าอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อวันจากห้องที่ขายได้จริง(ADR) ปรับตัวสูงขึ้น 4.3% ต่อปี ในขณะที่อัตราการเข้าพัก ยังคงอยู่ในระดับเดิม ส่วนรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักที่มีทั้งหมด(RevPAR) ก็ปรับตัวสูงขึ้นเช่นเดียวกัน แสดงถึงแนวโน้มที่ดีของตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ
โรงแรมกรุงเทพฯทะลัก 5.8 หมื่นห้อง
จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อีพบว่า ภายในสิ้นปี 2561 จะมีห้องพักโรงแรมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ทั้งสิ้น 46,800 ห้อง เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 4.6% จากการที่โครงการต่างๆ ประกาศแผนการพัฒนา
แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่าจะมีห้องพักโรงแรมเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 11,000 ห้องภายในปี 2565 ซึ่งจะทำให้โรงแรมในกรุงเทพฯ มีจำนวนทั้งสิ้น 58,000 ห้อง เพิ่มขึ้นราว 25% ห้องพักใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาด ส่วนใหญ่เป็นห้องพักในโรงแรมระดับกลาง ความท้าทายยังคงอยู่ที่การดึงดูดนักท่องเที่ยวชาวจีน เพื่อให้สอดคล้องกับห้องพักจำนวนมากที่จะมีเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้
“เนื่องจากกรุงเทพฯ เป็นแหล่งท่องเที่ยวแบบพักข้ามคืน ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในโลก ตามผลสำรวจสุดยอดจุดหมายปลายทางโลกประจำปี 2561 ของมาสเตอร์การ์ด เราคาดว่าจะเห็นผลการดำเนินงานที่ดี ของโรงแรมในช่วงไตรมาสที่ 4 ปีนี้ ซึ่งเป็นฤดูท่องเที่ยวเนื่องในวันคริสมาสต์และวันหยุดปีใหม่” นายอรรถกวี ชูแสง หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
การให้สินเชื่อของธนาคารเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความเข้มงวด ทั้งสำหรับผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อ ความกังวลเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ปรับลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV) สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังที่สองมาที่ระดับ 80-90% และ 70% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังที่สาม ซึ่งจะสกัดนักเก็งกำไร และนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แบงก์เข้มงวดสินเชื่ออสังหาฯแห่ร่วมทุน
ส่วนนโยบายการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้พัฒนาโครงการ ที่มีความเข้มงวดของธนาคารต่างๆ ได้ผลักดันให้ผู้พัฒนาโครงการมองหาแหล่งเงินทุนจากต่างประเทศในรูปของการร่วมทุน ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2561 มีการร่วมทุนระหว่างบริษัทไทยกับบริษัทต่างชาติมากกว่า 15 บริษัท โดยอย่างน้อย 75% ของการร่วมทุนดังกล่าว เป็นการร่วมทุนกับผู้พัฒนาโครงการจากญี่ปุ่น
นางกุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวเสริมว่า ความต้องการที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์เต็ม หรือฟรีโฮลด์ ในย่านใจกลางเมืองยังคงมีอยู่มาก แต่ผู้พัฒนาโครงการพิจารณามากขึ้น และเป็นเรื่องยากมากขึ้นที่จะยอมรับราคาเสนอขายที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น เพราะราคาที่ดินมีผลโดยตรงต่อความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
ผู้พัฒนาโครงการบางราย หันไปให้ความสนใจเช่าที่ดินแทน ซึ่งมีสัญญาเช่าระยะเวลา 30 ปีหรือ 50 ปี และมีไม่กี่ทำเลเท่านั้น ที่ผู้พัฒนาโครงการคิดว่าจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างเพียงพอภายในระยะเวลาการเช่า ผู้พัฒนาโครงการหลายรายกำลังกระจายพอร์ตการลงทุนจากโครงการที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นเพื่อขาย ไปสู่การพัฒนาโครงการที่ก่อให้เกิดรายได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งได้แก่ เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ อาคารสำนักงาน และโรงแรม
