Properties

เอกชนนำร่อง 2 บิ๊กโปรเจคสมาร์ทซิตี้พื้นที่อีอีซี 

“ถนนทุกสายมุ่งสู่ อีอีซี” คำพูดนี้ไม่ไกลเกินจริงเพราะด้วยกรอบเวลาที่ สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) กำหนดไว้ว่าโครงการที่จะขอรับการส่งเสริมในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) จะต้องนำเสนอเข้าที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตัวันออก(กพอ.) และประกาศภายในเดือนสิงหาคม 2562 ช่วงนี้จึงมีข่าวความเคลื่อนไหว ผู้ที่จะพัฒนาพื้นที่ในอีอีซี นำเสนอโครงการเข้าสู่การพิจารณาของสกพอ.อย่างต่อเนื่อง

สมาร์ซิติี้
คอนเซ็ปท์สมาร์ทซิตี้

ล่าสุดมีผู้ประกอบการ 2 ราย จากฐานทุนคนไทยและฮ่องกง ได้นำเสนอโครงการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ หรือสมาร์ทซิตี้ ในพื้นที่อ.ศรีราชา จังหวัดชลบุรี และจังหวัดฉะเชิงเทรา เข้าที่ประชุมคณะอนุกรรมการการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ ชุดที่มี ดร.กอบศักดิ์ ภูตระกูล เป็นประธาน ซึ่จะมีการประชุมในวันจันทร์ที่ 3 ธันวาคมนี้ เพื่อพิจารณาเตรียมนำเสนอเข้าคณะกรรมการอีอีซีชุดใหญ่ต่อไป

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ

โครงการแรก คือโครงการ “ศรีราชา ครีเอทีฟ ดิสตริค” ของบริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลิฟวิ่ง จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรี โดยผู้บริหารโครงการนี้ คือ นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ กรรมการผู้จัดการ ไลฟ์ แอนด์ ลิฟวิ่ง และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า ได้รวบรวมที่ดินแปลงใหญ่เนื้อที่กว่า 600 ไร่ มาเป็นเวลานับ 10 ปี เก็บสะสมเรื่อยมาเพราะทำเลที่ดินใกล้ความเป็นเมืองของศรีราชา คืออยู่ริมถนนมอเตอร์เวย์ ช่วงทางเข้าศรีราชา ในตำบลสุรศักดิ์ อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี ซึ่งอยู่ในพื้นที่ใจกลางอีอีซี

โดยนายมีศักดิ์ เผยว่าได้นำเสนอโครงการนี้ ต่อสกพอ.มานานกว่า 6 เดือนแล้ว สำหรับแผนพัฒนาเมืองอัจฉริยะที่ศรีราชา ซึ่งแผนงานในเบื้องต้น ทางบริษัทไลฟ์ แอนด์ ลิฟวิ่ง จำกัดเป็นเจ้าของที่ดินและผู้พัฒนา โดยวางคอนเซ็ปการพัฒนาเป็นเมืองสมาร์ทซิตี้ ที่มีสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับความเป็นสมาร์ทซิตี้ ทั้งระบบถนน ระบบราง และการวางไฟเบอร์ออพติกต่างๆ เพื่อเป็นพื้นฐานการพัฒนาด้านไอทีและดิจิทัล

มูลค่าโครงการกว่า 1 แสนล้านบาท

โดยเบื้องต้นประเมินว่าจะใช้เงินลงทุน ในส่วนสาธารณูปโภคพื้นฐานความเป็นเมืองสมาร์ทซิตี้ อยู่ที่ 3,000 ล้านบาท แต่อาจมากหรือน้อยกว่านี้ ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการอีอีซี จะกำหนดมาตรฐานความเป็นเมืองอัจฉริยะว่าต้องมีอะไรบ้าง ระบบต่างๆ ที่ใส่เข้าไปจะเป็นตัวแปรเรื่องตัวเลขการลงทุน

ศมาร์ทซิติี้2
แผนพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (สมาร์ทซิตี้) 

ทางบริษัทจะเป็นเจ้าของและผู้พัฒนาพื้นที่ และจัดสรรพื้นที่ใช้ประโยชน์อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย โรงเรียน โรงพยายบาล พื้นที่เหล่านี้จะออกแบบให้พัฒนาในอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ เอฟเออาร์ ไว้ที่ 4:1 เป็นการกำหนดเลบื้องต้นส่วนการพัฒนาจริงต้องดูผังเมืองอีอีซี ที่จะออกมาว่าให้สร้างได้สัดส่วนเท่าใด และขึ้นอยู่กับความต้องการของกลุ่มทุนที่จะเข้ามาพัฒนา

นายมีศักดิ์ เผยว่าที่ผ่านมาได้ตกลงกับกลุ่มทุนฮ่องกง จะเป็นผู้เข้ามาลงทุนในส่วนของที่อยู่อาศัย และอาคารสำนักงาน ในลักษณะสัญญาเช่าระยะยาว ตามกรอบอีอีซีคือ 50 ปี ต่อได้อีก 45 ปี โดยบริษัทยังคงเป็นเจ้าของที่ดินในโครงการ ซึ่งการพัฒนาโดยรวมคาดว่าโครงการนี้จะมีมูลค่าประมาณ 1 แสนล้านบาท ส่วนการลงทุนต้องรอรายละเอียดจากการพิจารณาของคณะกรรมการอีอีซี

สมาร์ทซิตี้3
เค้าโครงเมืองสมาร์ทซิตี้

นอกจากส่วนของที่พักอาศัย และอาคารสำนักงานแล้ว ภายในเมืองสมาร์ทซิตี้แห่งนี้ ยังจะมีสถาบันการศึกษา ซึ่งเบื้องต้นบริษัทได้พันธมิตรจากอังกฤษ จะเข้ามาเปิดโรงเรียนนานาชาติ และนอตติงแฮมยูนิเวอร์ซิตี ในพื้นที่ รวมทั้งจะมีการจัดตั้งศูนย์วิจัยแขนกลหุ่นยนต์ และพลังงานทางเลือก เช่น พลังงานแสงอาทิตย์ พลังงานลม รวมถึงโรงงานยาเวชภัณฑ์ และที่อยู่อาศัย เป็นต้น

เหตุผลที่บริษัทยื่นขอสนับสนุนจากคณะกรรมการอีอีซี เพื่อได้สิทธิ์ในการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบคคล 8 ปี และเงินได้บุคคลธรมดา 50% ในเวลา 5 ปี ตามนโยบายส่งเสริมของรัฐบาล ซึ่งต้องการสร้างสมาร์ทซิตี้ผลักดันให้เกิน FDI หรือการลงทุนโดยตรงเข้ามาในพื้นที่ เพื่อพัฒนาให้เป็นดิจิทัลเทคโนโลยีเมืองชั้นในในอนาคต

หวั่นราคาที่ดินสูงเป็นอุปสรรคการพัฒนา

นายมีศักดิ์ ยังกล่าวด้วยว่าในระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินที่ศรีราชา ปรับตัวขึ้นไปสูงมาก ปรับขึ้นมาอย่างน้อย 4 เท่า ทำให้ราคาที่ดินปัจจุบันอยู่ที่ประมาณไร่ละ 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะมีทุนต่างถิ่นเข้ามาซื้อที่ดินทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นต่อเนื่อง ทุนจีนเงินเยอะมาก นำมาเล่นซื้อที่ดิน ทำให้ราคาที่ดินสูงซึ่งน่าเป็นห่วงว่า

ราคาที่ดินในอำเภอศรีราชาปัจจุบัน ปรับตัวไปสูงมาก อาจจะสูงจนเป็นอุปสรรคในการพัฒนาอีอีซี

ส่วนผู้ประกอบการเอกชนอีกราย ที่เตรียมแผนพัฒนาโครงการสมาร์ทซิตี้ในพื้นที่อีอีซีอีกแห่ง คือ บริษัท คิง ไว กรุ๊ป (ประเทศไทย) ผู้ประกอบการจากฮ่องกง ที่เข้ามาทำธุรกิจอสังหาฯในไทย ได้ซื้อที่ดินจำนวน 2,000 ไร่ ที่จังหวัดฉะเชิงเทรา เพื่อพัฒนาโครงการสมาร์ทซิตี้ เช่นเดียวกัน

Khun Henry Chan 1 resize
นายเฮนรี ชาน

ทุนฮ่องกงปักธงที่ดิน 2 พันไร่สร้างเมืองใหม่

โดยนายเฮนรี ชาน รองประธานกรรมการบริษัทและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คิง ไว กรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าที่ดินที่จังหวัดฉะเชิงเทรา เตรียมไว้สำหรับการพัฒนาสมาร์ทซิตี้ ตามนโยบายส่งเสริมการพัฒนาอีอีซี ซึ่งอยู่ในขั้นตอนยื่นเสนอโครงการต่อคณะกรรมการอีอีซีเช่นเดียวกัน

นอกจากนี้ คิงไว กรุ๊ป ยังได้ซื้อที่ดินอีก 2,600 ไร่ ที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยาเพื่อพัฒนาเป็นเมืองการศึกษาด้วย

จากผู้ประกอบการสองราย ที่เปิดแผนลงทุนในอีอีซีชัดเจน ยังมีทุนไทยตระกูลดังทั้งเครือซีพี ตระกูลเจียรวนนท์ และเครือทีซีซี ตระกูลสิริวัฒนภักดี มีข่าวว่าได้เข้ามาซื้อที่ดินในพื้นที่อีอีซีเพื่อการพัฒนาเช่นเดียวกัน แต่ยังไม่เปิดเผยในรายละเอียด ว่าจะเป็นสมาร์ทซิตี้ หรือนิคมอุตสาหกรรม โดยมีข่าวว่าทั้งสองตระกูลดังซื้อที่ในจังหวัดฉะเชิงเทราไว้ไม่น้อยกว่า 2 หมื่นไร่

 

Avatar photo