Properties

ตลาดคอนโดชะลอตัวรับมาตรการแบงก์ชาติ

ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เผยว่า มีปัจจัยหลายประการส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนในตลาดที่พักอาศัยของกรุงเทพฯ แม้ว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เกิดขึ้นมาก แต่ยอดขายจากผู้ซื้อชาวไทยเริ่มชะลอตัวลงในบางทำเล และอาจมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวต่อไปอีกจากมาตรการเรื่องการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปีหน้า

ผู้พัฒนาโครงการบางราย พยายามที่จะหาทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการ จากกลุ่มผู้ซื้อคนไทยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด  ผู้พัฒนาโครงการบางรายปรับเพิ่มสัดส่วนการขายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งอาจซื้อเพื่อการลงทุนโดยไม่ได้มีวัตถุประสงค์เข้าพักอาศัยจริง

ด้านตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ ในย่านใจกลางเมืองพบว่ายังมีเสถียรภาพ แต่ซีบีอาร์อีมองว่าตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับคนไทย ในย่านรอบนอกใจกลางเมือง และย่านชานเมืองไม่ค่อยมีการเติบโตในเรื่องค่าเช่า ทำให้นักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อนำมาปล่อยเช่าอาจไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวังไว้

คอนโดไตรมาส4
ภาพมุมสูงกรุงเทพฯ

เมื่อไม่นานมานี้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้กำหนดมาตรการกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น โดยการปรับลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้แก่ผู้ซื้อบางกลุ่ม เพื่อลดความเสี่ยงด้านสินเชื่อ และความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์  รวมทั้งปรับปรุงคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ดีขึ้น โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2562 เป็นต้นไป ซึ่งมาตรการใหม่นี้จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งเป็นความต้องการอยู่อาศัยที่แท้จริง มากกว่านักลงทุนที่ซื้อที่พักอาศัยแล้วนำมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างผลตอบแทน ซึ่งมีสัญญาสินเชื่อหลายฉบับ

แม้ว่ามาตรการดังกล่าวจะไม่บังคับให้ผู้พัฒนาโครงการต้องเรียกเก็บเงินดาวน์ขั้นต่ำในการทำสัญญา แต่ก็จะกระตุ้นให้ผู้พัฒนาโครงการเรียกเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูงขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงหากลูกค้าทิ้งเงินดาวน์เมื่อถึงเวลาที่ต้องโอน ซึ่งจะทำให้ความต้องการจากนักเก็งกำไรลดลง เพราะต้องใช้เงินดาวน์สูงถึง 20-30% ต่างจากในปัจจุบันที่ใช้เงินดาวน์เพียง 10-15%  และมาตรการนี้จะช่วยชะลอความร้อนแรง และสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดโดยรวม

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร ซีบีอาร์อี ประเทศไทย
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร

กังวลลูกค้าต่างชาติซื้ออาจ ‘ไม่โอน’

เนื่องจากเป็นที่คาดการณ์ว่า ความต้องการภายในประเทศจะชะลอตัว อันเป็นผลจากข้อกำหนดใหม่ด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซีบีอาร์อีคาดว่าจะมีผลต่อเนื่องทำให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปพึ่งพาผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อที่พักอาศัยด้วยเงินของตนเองเป็นหลัก เพราะเงินทั้งหมด ต้องโอนมาจากต่างประเทศด้วยสกุลเงินต่างประเทศ เพื่อให้เป็นไปตามข้อบังคับด้านการเป็นเจ้าของอาคารชุดโดยชาวต่างชาติ

ผู้พัฒนาโครงการหลายรายกล่าวว่าได้เพิ่มยอดขายคอนโดมิเนียม ในส่วนที่มาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวจีน ทั้งในรูปของการซื้อแบบรายบุคคล และการซื้อแบบยกล็อต โดยผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน  หลายโครงการได้เปิดเผยว่าโควตาสำหรับผู้ซื้อต่างชาติเต็มแล้ว (49% ของพื้นที่ขาย) ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่แทบไม่เคยเกิดขึ้นในอดี

“เรื่องนี้ทำให้ซีบีอาร์อี มีความกังวลมากขึ้นว่าการพึ่งพายอดขายจากลูกค้าต่างชาติจำนวนมาก จะเป็นสิ่งที่ดีหรือไม่ เพราะยังไม่แน่นอนว่าลูกค้าต่างชาติเหล่านี้จะโอนกรรมสิทธิ์หากเป็นนักเก็งกำไร และยังไม่มีความชัดเจนว่า ใครจะเป็นผู้ที่พักอาศัยในคอนโด เมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น ลูกค้าต่างชาติส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน และอาจไม่มีความต้องการเที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง” นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว

Condo3
คอนโดเปิดใหม่

ไตรมาส 3 คอนโดเปิดใหม่พุ่งยอดขายลด

จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางเมืองราว 7,200 ยูนิต เปรียบเทียบกับในช่วงสองไตรมาสแรกของปีนี้รวมกันมีเพียง 1,300 ยูนิต  โดยคอนโดใหม่ที่เปิดตัวในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว

ด้านราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดแบบฟรีโฮลด์ระดับไฮเอนด์ขึ้นไป ซึ่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยราว 1.7% ต่อปี มาอยู่ที่ 2.77 แสนบาทต่อตารางเมตร  ซีบีอาร์อีไม่เชื่อว่าราคาเฉลี่ยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ โดยทั่วไปจะปรับตัวลดลง เว้นแต่ในโครงการที่แล้วเสร็จ แต่ยังมียูนิตเหลือขายจำนวนมาก

จากตัวเลขของผู้พัฒนาโครงการพบว่า คอนโดย่านใจกลางเมืองที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง มียอดขายลดลงเหลือ 67% เทียบกับ 77% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน  ซีบีอาร์อีจึงมองว่าแนวโน้มด้านยอดขายจะค่อนข้างชะลอตัว สำหรับโครงการคอนโดส่วนใหญ่ในย่านใจกลางเมือง ที่ผู้ซื้อคัดเลือกสินค้ามากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่มีราคาขายสูงกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร  ผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการทำราคาขายให้ได้ในระดับที่สูง จำเป็นต้องทำให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าโครงการของตน มีความเหมาะสมกับราคาอย่างแท้จริง

ทำเลขยายสู่รอยต่อรถไฟฟ้าใหม่

นอกจากนี้ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวคอนโดใหม่ในย่านมิดทาวน์ และย่านชานเมืองรวมทั้งสิ้น 18,200 ยูนิต ซึ่งนับเป็นการเปิดตัวคอนโดมากที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2556 เป็นต้นมา โดยคอนโดที่เปิดตัวในย่านมิดทาวน์ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2561 ลดลง 4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ปัจจุบันผู้พัฒนาโครงการ ต่างกำลังมุ่งไปที่ทำเลที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว ส่วนต่อขยายรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงิน และรถไฟใต้ดินสายสีส้ม สายสีเหลือง และสายสีชมพูที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ ในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมือง ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 99,700 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.6% ต่อปี โดยอัตราการขายของคอนโดที่มีมากกว่า 200 โครงการในย่านนี้อยู่ที่ระดับ 71% เปรียบเทียบกับ 59% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ซีบีอาร์อีเชื่อว่า ยอดขายที่ดีขึ้นนั้นเกิดจากการขายยกล็อตให้กับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน ถึงแม้จะยังไม่สามารถสรุปได้ว่ายอดขายเหล่านี้ จะหมายถึงการโอนห้องจริงเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

แนวโน้มตลาดมีความไม่แน่นอนสูง

ปริมาณคอนโดที่เพิ่มขึ้น ความไม่แน่นอนด้านความต้องการภายในประเทศ จากผู้ซื้อที่ต้องการพักอาศัยเอง รวมไปถึงความยั่งยืนของความต้องการจากลูกค้าต่างชาติ ทำให้แนวโน้มในตลาดคอนโดของกรุงเทพฯ มีความไม่แน่นอนเพิ่มมากขึ้น

สำหรับตลาดคอนโดใจกลางเมือง ผู้พัฒนาโครงการอาจจะต้องลดความคาดหวังที่มีต่อราคาขายระดับสูง หรือปรับเปลี่ยนจากการมุ่งเน้นที่ทำเลใจกลางเมือง ไปสู่ทำเลที่ราคาที่ดินถูกกว่า เช่น สุขุมวิท 63 (ซอยเอกมัย) มากกว่าสุขุมวิท 55 (ซอยทองหล่อ) สำหรับตลาดคอนโดในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมือง โครงการที่ผู้ซื้อสามารถกู้ซื้อได้ และมีนักเก็งกำไรและนักลงทุนน้อย จำเป็นต้องพึ่งพาความต้องการจากผู้ซื้อคนไทยที่ต้องการพักอาศัยเองมากยิ่งขึ้น

สำหรับตลาดที่พักอาศัยให้เช่า ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ สำหรับชาวต่างชาตินั้น จำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตทำงานมีเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 2.7% ต่อปี และงบประมาณต่อเดือนในการเช่าบ้านก็ยังคงที่ สถานการณ์ในตลาดโดยรวมยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยมีอพาร์ทเมนท์ใหม่เกิดขึ้นน้อยมาก ขณะที่คอนโดกลับเพิ่มขึ้นโดยตลอด ซึ่งซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าประมาณ 30-40% ของคอนโดใหม่จะถูกนำออกมาปล่อยเช่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

Avatar photo